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長期以來,，我國住房租賃市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后于住房交易市場(chǎng),，導(dǎo)致部分住房租賃需求向住房交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，以及住房交易需求前移,，增加了房價(jià)上漲的壓力,。按照生命周期理論,，購買自有住房的最佳時(shí)機(jī)應(yīng)在30歲-40歲之間。通常這一階段的群體,，積累了相對(duì)雄厚的財(cái)力,，可以一次性付款或分期付款購買住房,。而在這之前，通常需要通過租賃解決住房需求,。特別是年輕人大學(xué)畢業(yè)后,，收入相對(duì)較低，事業(yè)也不穩(wěn)定,，選擇租賃住房則是比較理性的選擇,。但在我國，年輕人購房的比例較高,，30歲-40歲的群體選擇進(jìn)行改善性購買的比例較高,。在這樣的需求結(jié)構(gòu)下，住房相對(duì)供不應(yīng)求,，推動(dòng)房價(jià)快速上漲,。
造成住房租賃需求向住房交易需求轉(zhuǎn)移的主要原因是我國的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后于城鎮(zhèn)化進(jìn)程。從各國經(jīng)驗(yàn)看,，住房租賃市場(chǎng)成為解決居民住房需求的重要途徑。德國的住房租賃比例達(dá)到58%,，英國倫敦的租房比例約為40%,，日本租房結(jié)婚者比例高達(dá)67.1%。但在我國,，按照國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),，截至2011年9月，我國的住房自有率超過80%,。
目前,，住房租賃市場(chǎng)主要存在以下幾個(gè)問題：
一是對(duì)租賃權(quán)益的保護(hù)還不到位�,？傮w看,，出租方的話語權(quán)要大于承租方。我國租賃雙方對(duì)租賃合同的法律效力缺少應(yīng)有的尊重,，特別是在合同期內(nèi),，出租方存在上調(diào)房屋租金、縮短租期,、不按合同履約等行為,。
二是大多數(shù)的住房租賃交易沒有向政府進(jìn)行備案登記。無論是出租方逃避稅收監(jiān)管,，還是承租方降低成本,，目前市場(chǎng)上的住房租賃交易大多沒有向政府相關(guān)部門進(jìn)行備案。這樣使租賃權(quán)益難以得到法律保障,，政府也無法了解市場(chǎng)租賃需求的真實(shí)規(guī)模,。
三是租期相對(duì)較短,。通常市場(chǎng)上住房租賃合同期限較短，適合于流動(dòng)性較強(qiáng)的人群,，但不利于結(jié)婚人群居住,。
四是租金上漲過快。在房價(jià)的快速上漲背景下,，住房租賃交易價(jià)格也出現(xiàn)快速上漲,。目前，北京,、上海等熱點(diǎn)城市的住房租賃價(jià)格大多在3000元以上,。
因此，需要進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場(chǎng),。首先,，需要在法律層面，對(duì)住房租賃行為進(jìn)行規(guī)范,，逐步將全社會(huì)的住房租賃全部納入監(jiān)管,。從而為政府調(diào)控住房需求奠定基礎(chǔ)。其次,，要加強(qiáng)對(duì)租賃合同交易的規(guī)范,。通過法律規(guī)定，強(qiáng)化對(duì)承租,、出租雙方的權(quán)益保護(hù),。第三，在尊重市場(chǎng)主體意愿的前提下,，采取稅收政策對(duì)房租進(jìn)行調(diào)控,。比如，對(duì)明顯高出合理水平的租金適用相對(duì)較高的稅率,，抑制房租過快上漲,。正如溫總理所說，“人人要有住處,，可以買房,，也可以租房，但租房的價(jià)格也要合理,�,！�
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