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長期以來，我國住房租賃市場發(fā)展嚴重滯后于住房交易市場,，導致部分住房租賃需求向住房交易市場轉(zhuǎn)移,，以及住房交易需求前移，增加了房價上漲的壓力,。按照生命周期理論,，購買自有住房的最佳時機應在30歲-40歲之間。通常這一階段的群體,，積累了相對雄厚的財力,，可以一次性付款或分期付款購買住房。而在這之前,，通常需要通過租賃解決住房需求,。特別是年輕人大學畢業(yè)后，收入相對較低,，事業(yè)也不穩(wěn)定,，選擇租賃住房則是比較理性的選擇,。但在我國，年輕人購房的比例較高,，30歲-40歲的群體選擇進行改善性購買的比例較高,。在這樣的需求結(jié)構(gòu)下，住房相對供不應求,，推動房價快速上漲,。
造成住房租賃需求向住房交易需求轉(zhuǎn)移的主要原因是我國的住房租賃市場發(fā)展滯后于城鎮(zhèn)化進程。從各國經(jīng)驗看,，住房租賃市場成為解決居民住房需求的重要途徑,。德國的住房租賃比例達到58%，英國倫敦的租房比例約為40%,，日本租房結(jié)婚者比例高達67.1%,。但在我國，按照國家統(tǒng)計局統(tǒng)計,，截至2011年9月,，我國的住房自有率超過80%。
目前,，住房租賃市場主要存在以下幾個問題：
一是對租賃權(quán)益的保護還不到位,。總體看,，出租方的話語權(quán)要大于承租方,。我國租賃雙方對租賃合同的法律效力缺少應有的尊重，特別是在合同期內(nèi),，出租方存在上調(diào)房屋租金,、縮短租期、不按合同履約等行為,。
二是大多數(shù)的住房租賃交易沒有向政府進行備案登記,。無論是出租方逃避稅收監(jiān)管，還是承租方降低成本,，目前市場上的住房租賃交易大多沒有向政府相關(guān)部門進行備案,。這樣使租賃權(quán)益難以得到法律保障，政府也無法了解市場租賃需求的真實規(guī)模,。
三是租期相對較短,。通常市場上住房租賃合同期限較短，適合于流動性較強的人群,，但不利于結(jié)婚人群居住,。
四是租金上漲過快。在房價的快速上漲背景下,，住房租賃交易價格也出現(xiàn)快速上漲,。目前,，北京、上海等熱點城市的住房租賃價格大多在3000元以上,。
因此,，需要進一步規(guī)范住房租賃市場。首先,，需要在法律層面,，對住房租賃行為進行規(guī)范，逐步將全社會的住房租賃全部納入監(jiān)管,。從而為政府調(diào)控住房需求奠定基礎(chǔ),。其次，要加強對租賃合同交易的規(guī)范,。通過法律規(guī)定,，強化對承租、出租雙方的權(quán)益保護,。第三，在尊重市場主體意愿的前提下,，采取稅收政策對房租進行調(diào)控,。比如，對明顯高出合理水平的租金適用相對較高的稅率,，抑制房租過快上漲,。正如溫總理所說，“人人要有住處,，可以買房,，也可以租房，但租房的價格也要合理,�,！�
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