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北京,、上海,、廣州和深圳等主要城市的住房成交量在今年2月中旬以來都有明顯增加,，這引來了各種評論,。在當(dāng)前背景下,，要解釋住房成交量突增很困難,，因?yàn)闊o論從供求關(guān)系，還是從政策層面,，都可以找到貌似合理的論據(jù),。
理論研究中有一種觀點(diǎn)，公共政策與公眾預(yù)期是相互建構(gòu)的,。也就是說,，應(yīng)急式的政策舉措會加劇公眾短視化的行為預(yù)期，而公眾充滿機(jī)會主義的預(yù)期又為出臺短期化的公共政策提供了舞臺,。假如這種循環(huán)不斷延續(xù),，不僅不利于解決一些根本性的關(guān)鍵問題，反而會形成路徑依賴,，為持續(xù)發(fā)展埋下隱患,。從這個(gè)角度說，討論房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制建設(shè)不僅非常及時(shí)，也非常必要,。
任何一項(xiàng)長效機(jī)制要達(dá)成預(yù)期目標(biāo),，實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)行，都必須做到利益兼容,。但是，知易行難,。以房地產(chǎn)市場為例,，包括中央政府、地方政府,、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè),、已購房群體和未購房群體在內(nèi)的不同主體，都有差異化的利益導(dǎo)向,，就此,，如果能找到一種實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)（編按：指一項(xiàng)政策能至少有利于一個(gè)人，而不會對任何其他人造成損害）的機(jī)制,，自然是最佳方案,。但在既有約束條件下，這幾乎不可能,，因?yàn)橛袔讓媸窍嗷ヅ懦獾摹?BR> 而且,，即便是同一個(gè)主體的利益，也在不斷變化,，在購房前或許對成交價(jià)格過高而憤憤不平,，在購房后又對房價(jià)上漲過慢、尤其是房價(jià)下跌表達(dá)不滿,。正因?yàn)槿绱�,，才出現(xiàn)了理想主義和實(shí)用主義的分野。理想主義者認(rèn)為,，在沒有設(shè)計(jì)出最優(yōu)機(jī)制之前,，最好不要輕舉妄動；而實(shí)用主義者則認(rèn)為,，既然一時(shí)無法找到最優(yōu)的方案,，那就先做出相對可行的選擇。
以限購措施為例,，理想主義者會因其行政色彩過濃,、干擾了自由選擇而大加批判；而實(shí)用主義者會認(rèn)為它符合當(dāng)前中國政治經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行邏輯,，是緩解房地產(chǎn)業(yè)各種積重難返之問題的一種次優(yōu)選擇,。兩種視角孰優(yōu)孰劣，在此不細(xì)論。
更重要的是,，應(yīng)該認(rèn)識到,，房地產(chǎn)業(yè)的問題是中國在發(fā)展和改革中所面臨的一系列深層次體制機(jī)制問題的集中反映。比如,，快速城市化與城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)趨于固化的問題,，中央與地方財(cái)權(quán)和事權(quán)配置問題，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)與政府職能轉(zhuǎn)變問題,，市場化改革與收入分配問題,，甚至還涉及到出口導(dǎo)向戰(zhàn)略和國際經(jīng)濟(jì)格局變遷問題。要在這些相互交織的問題中梳理出改革策略,，既需要智慧,，也需要時(shí)間。因而,，更為可取的視角是將限購措施看作是為破解深層次問題贏得時(shí)間的一種重要手段,。問題在于，能否把握好這種戰(zhàn)機(jī),。其中,，探索房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制是一項(xiàng)重要內(nèi)容。
從積極的意義上說,，構(gòu)建長效機(jī)制的目的是要保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,，形成符合中國國情的住房體系，盡可能達(dá)到住有所居的狀態(tài),。從消極的意義上說,，一方面要防止房地產(chǎn)業(yè)存在的問題威脅經(jīng)濟(jì)安全和社會穩(wěn)定，另一方面要防止行政權(quán)力對市場的肆意干擾,。
在當(dāng)前背景下,，房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制至少應(yīng)堅(jiān)持三項(xiàng)原則：政府主導(dǎo)、分層分類以及統(tǒng)籌兼顧,。
“政府主導(dǎo)”有兩層含義,。一是相對于各種市場主體，政府應(yīng)增強(qiáng)決策的自主性,，盡量減少各類利益集團(tuán)對公共決策的滲透,。這意味著政府既要減少對利益集團(tuán)的依賴，又要不斷提高自身的行政能力,。二是在層級化的政府體系中,，應(yīng)按照權(quán)責(zé)一致的原則合理分工，比如中央政府負(fù)責(zé)宏觀“掌舵”,，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)安全指數(shù)和住有所居實(shí)現(xiàn)程度等指標(biāo)去考評省級政府的房地產(chǎn)調(diào)控工作,，省級政府對房地產(chǎn)調(diào)控負(fù)總責(zé)，規(guī)劃符合各地實(shí)際情況的市場發(fā)展和住房保障計(jì)劃，地市級和縣級政府具體落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控工作,。
“分層分類”的原則可概括為：“高端有約束,、中端有支持、低端有保障”,�,！案叨擞屑s束”是指針對價(jià)高、面積大的豪華商品住宅,，無論是供應(yīng)還是需求,，無論是否首套，都應(yīng)該運(yùn)用稅收等政策予以約束,，但不宜簡單地禁止，因?yàn)閷医恢沟氖聦?shí)說明與其堵,，還不如疏,。“中端有支持”是指針對小戶型的普通商品住宅,，尤其是首套房的購房群體,，應(yīng)該在稅費(fèi)和其他政策方面予以支持�,！暗投擞斜Ｕ稀笔侵羔槍ξＥ锖單�,，尤其是住房困難群體，應(yīng)該通過住房保障政策予以救濟(jì),。
“統(tǒng)籌兼顧”原則有三層含義,。第一是在制定出臺相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)政策之時(shí)兼顧其對房地產(chǎn)市場的影響，提前研判形勢,，有針對性地提出對策,。在二十多年的住房制度改革過程中，這方面有許多教訓(xùn)值得吸取,。第二是制定出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策要統(tǒng)籌兼顧各種群體的利益,，對于合理的利益訴求應(yīng)予以保護(hù)，對于有爭議的利益訴求按照弱勢群體優(yōu)先的原則處理,，對于危及房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的利益訴求要堅(jiān)決打擊,。第三是房地產(chǎn)調(diào)控政策要兼顧城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展趨勢，使之不成為城市化和人口相對自由流動的主要障礙,。
具體而言,，長效的房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制應(yīng)包括這樣幾方面內(nèi)容：明確調(diào)控目標(biāo)、理順中央政府與地方政府間的關(guān)系,、創(chuàng)新用地制度,、完善住房信息系統(tǒng)、合理配置政策工具。
首先要明確房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo),。由于成交均價(jià)存在較多內(nèi)在缺陷,，因而只以均價(jià)作為目標(biāo)的調(diào)控做法有待改進(jìn)。建議圍繞房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展編制市場穩(wěn)健指數(shù),，圍繞住房保障編制有效保障指數(shù),，將兩個(gè)指數(shù)作為體現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的監(jiān)測參考基準(zhǔn)。
其次要理順中央政府與地方政府間的關(guān)系,，尤其是合理劃分中央政府和地方政府的財(cái)權(quán),、事權(quán)，改善政府績效考評機(jī)制,，提高各級政府推行房地產(chǎn)調(diào)控的積極性,。
創(chuàng)新用地制度，改土地批租模式為年租模式,，真正體現(xiàn)“平均地權(quán),、漲價(jià)歸公”。一方面,，每一個(gè)城市居民都應(yīng)該享有相同面積住宅用地的長期使用權(quán),，另一方面，以年租方式降低土地初始出讓的價(jià)格,，用年租金的租率作為政策杠桿調(diào)節(jié)地租收入在遠(yuǎn)期和近期的分配,，以及與土地有相關(guān)利益的各方之間的關(guān)系。
通過開展全國住房普查完善住房信息系統(tǒng),，建立相對全面的房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)和住房保障評價(jià)系統(tǒng),，為房地產(chǎn)調(diào)控提供堅(jiān)實(shí)的信息基礎(chǔ)。
最后,，合理配置政策工具,。在房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制中，限購,、限售,、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅,、實(shí)物配租,、貨幣補(bǔ)貼等都是政策工具，而且每種工具都各有利弊,，關(guān)鍵還在于如何配置,。所謂“合理”的原則，要求應(yīng)該是以法律為準(zhǔn)繩,、以市場為基礎(chǔ),、以公平為導(dǎo)向,。
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