從某種程度上講,，2012年房地產(chǎn)走勢影響到許多宏觀指標,。從最新數(shù)據(jù)看,，2011年12月房地產(chǎn)投資增速27．9％,尚在高位,。盡管2012年房地產(chǎn)投資趨于回落是一個共識，但回落到什么程度,，帶來多大沖擊卻分歧巨大,，分歧的關鍵點在房地產(chǎn)回落程度，既有可能是一個事關調(diào)控之下的周期性調(diào)整,，也有可能是更長期的趨勢調(diào)整,。
海外有投資機構(gòu)曾發(fā)表報告稱中國房地產(chǎn)在當前條件下似乎成為全球最重要的產(chǎn)業(yè)之一，放到2012年的環(huán)境中,，似乎并不為過,。從大的角度來看，2012年房地產(chǎn)回落程度將主要取決于三個方面：其一是房地產(chǎn)投資下滑的程度,；其二是保障房投資的對沖力度,；其三是房地產(chǎn)金融風險釋放范圍和程度。
從目前可以觀察和追蹤的線索來看,，房地產(chǎn)投資下滑風險已經(jīng)在釋放,，考慮保障房這個外生變量之后，2011年和2012年的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)使用需要特別注意,，數(shù)據(jù)與事實之間偏離趨勢不可忽略,，從這個角度看，2012年中國房地產(chǎn)投資下滑可能比想象要低,。新開工和在建面積增速與房地產(chǎn)銷量增速之間的偏離趨勢,，顯示房地產(chǎn)新開工數(shù)據(jù)可能有所高估；房地產(chǎn)新開工和在建面積與鋼材,、水泥使用量同比增速之間的偏離趨勢,，進一步驗證了部分新開工和在建項目并未完全形成真實投資，也未顯著形成對相關行業(yè)的顯著拉動,�,？傮w來看，如果扣除這個高估,，房地產(chǎn)投資已在事實上開始下滑,，因此，2012年雖然會下滑，但下滑幅度可能要比一般預測低一些,。
保障房投資規(guī)模取決于在建項目的套數(shù)或面積,，理論上，如果能夠測算出在建規(guī)模,，即可按照保障房項目開發(fā)成本和開發(fā)節(jié)奏計算出每個季度形成的實際投資完成額,。
目前，在數(shù)據(jù)極為有限的情況下,，對過去三年的保障房開工,、竣工和在建情況進行粗略估算，并需要具體考察以下三點情況,。
第一,，2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已開工590萬套，竣工33萬套,，基本建成370萬套,。據(jù)此可以測算，2010年開工的保障房尚有560萬套在2011年全部處于在建過程,，考慮到2011年四個季度保障房累計新開工數(shù)量分別為100萬套,、566萬套、986萬套,、1033萬套,，因此，把2010年已開工,、2011年在建與2011年新開工的規(guī)模疊加在一起,，可以測算2011年四個季度的保障房在建規(guī)模為：660萬套、1126萬套,、1546萬套,、1593萬套。
第二,，保障房建設期雖然少于商品房,，但至少也要2—2．5年才能完成從項目規(guī)劃、項目落地,、新開工,、施工、基本建成,、竣工（達到入住條件）的流程,。據(jù)此測算：1．2011年新開工的保障房項目在2012年基本全部處于在建之中；2．2010年開工,、基本建成的370萬套理想情況下應有部分在2011年竣工
（住建部年初提出的2011年竣工目標為300萬套,，但不作硬性考核）,，假設竣工量為300萬套，那么2010年開工的590萬套中仍有260（590－33－300）萬套左右在2012年處于在建過程,；3．2012年新開工按照700萬套測算,，由于責任狀簽訂時間較2011年顯著提前，部分中西部省份“項目落地”工作有望在2012年初完成,，3,、4月份保障房即可進入開工期，較2011年9,、10月份集中開工期大幅提前,，據(jù)此估計2012年700萬套保障房在二季度即可逐步實現(xiàn)
“全開工”。綜合以上三類情況,，可以大致框算出2012年四個季度的在建規(guī)模分別為：1360萬套,、1960萬套,、1960,、1960萬套。
第三,，區(qū)分投資需求與實際投資完成額差異,。2011年按照各類保障房套均面積、土地開發(fā)成本,、建筑成本等假設,，1000萬套保障房投資需求為1．3萬億元左右，但只有把它按照2．5年左右建設期折算后,，才能形成當年實際投資完成額,。事實上，根據(jù)測算以及實地調(diào)研結(jié)果,，2011年1．3萬億元投資需求總量中,，樂觀而言，只有約三分之一的部分形成了實際投資,。因此,，在測算實際投資完成額時，需要將投資需求按照開工期和建設期平滑至當季和當年,。由于目前尚未公布2012年700萬套保障房的具體分類,，假設各類比例與2011年相同，大致測算700萬套投資需求在最為理想的情況下為9200億元左右,。
第一,，根據(jù)上述假設條件，估計2011年實際投資完成額為5900億元,，四個季度分布分別為15％,、23％,、31％、31％,。2012年實際投資完成額將為9200億元左右,，四個季度分布分別為19％、27％,、27％,、27％。相比之下,，2012年保障房投資同比增長56％,，且四個季度投資分布更為均勻，與2011年集中在三四季度略有不同,，即使把有可能虛增的部分考慮進來,，但這只會影響投資總量，不影響同比增速,。
第二,，保障房對沖節(jié)奏與商品房投資下滑節(jié)奏在2012年存在一定的時間錯配，這可能導致房地產(chǎn)調(diào)控在執(zhí)行層面出現(xiàn)一定弱化,。房地產(chǎn)投資具有明顯的季度性,，通常在四個季度投資分布為15％、30％,、30％,、25％，一季度投資量最少,，三四季度持平,，四季度略低。相比之下,，根據(jù)測算,，保障房對沖能力在一季度也是最弱的，在這種情況下,，房地產(chǎn)調(diào)控在執(zhí)行層面可能會出現(xiàn)一定弱化,，這也導致房地產(chǎn)投資下滑幅度未必會十分顯著。