在種種因素作用下,，北上廣深等一線城市樓市成交量在2月下旬開始出現(xiàn)大幅回升,。據(jù)報(bào)道,，2月份的第三周,，北京住宅網(wǎng)簽成交量為4417套,，其中新建住宅簽約2737套,，上漲219.4%,。上海樓市同期成交量環(huán)比上漲70.5%,，廣州上漲13.11%,，深圳上漲35%,。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這種骨牌效應(yīng)有可能向全國蔓延,。其實(shí),，這種看法是只見樹木未見森林。
首先,，近期住房銷售量的回升,，僅是相對(duì)于前幾個(gè)星期而言。在前幾個(gè)星期,，由于季節(jié)性因素導(dǎo)致住房銷售急劇下降,，甚至出現(xiàn)零增長。因此,，這兩個(gè)星期,，住房銷售只要增加一些，其增長的幅度當(dāng)然是驚人的,。而且目前住房銷售市場分散化嚴(yán)重,，偶然性十分普遍,，用一個(gè)星期的數(shù)據(jù)來說明地方房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的軟性對(duì)抗政策的作用是沒有意義的。
其次,，在“兩會(huì)”之前,，無論是地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)商，還是住房投機(jī)炒作者,，都采取各種手段希望沖破當(dāng)前中央政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心,。比如，國內(nèi)有20個(gè)以上的城市已經(jīng)出臺(tái)軟性對(duì)抗中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,。但是只要差別化的住房信貸政策不取消,，各地方政府所出臺(tái)的軟性對(duì)抗政策所起的作用都十分有限。
第三,，在住房消費(fèi)市場,，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造出的“剛性需求”還是“改善性需求”，其對(duì)價(jià)的水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住房投機(jī)炒作為主導(dǎo)市場的對(duì)價(jià)水平,。因此,，在住房以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，要增加住房銷售量,，就得讓其價(jià)格水平回到住房消費(fèi)者可接受或有支付能力的價(jià)格水平上來,。從當(dāng)前一線城市的住房消費(fèi)量增加的情況來看，主要原因就是房價(jià)水平逐漸下跌讓一些有能力的人進(jìn)入的結(jié)果,。
可以說,，當(dāng)住房市場真正地由投機(jī)炒作的市場向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變時(shí)，住房價(jià)格向下調(diào)整越多,，進(jìn)入市場購買住房的人也就越多,。從這個(gè)角度來講，住房市場的銷售量取決于住房市場價(jià)格的下降程度,。
如果房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投機(jī)以為中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策會(huì)如以往那樣出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),，房地產(chǎn)市場的預(yù)期不改變，僅是通過地方政府軟性對(duì)抗政策就可以讓住房消費(fèi)者進(jìn)入高房價(jià)市場,，這是根本不可能的,。即使有可能也是曇花一現(xiàn)。
當(dāng)前中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的底線是嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作,，“去住房市場投資化”,，讓住房市場價(jià)格回歸理性。如果當(dāng)前以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場不轉(zhuǎn)變,，以投機(jī)炒作者為主導(dǎo)的住房對(duì)價(jià)水平不向下調(diào)整，那么在高房價(jià)重壓下,，住房消費(fèi)將十分有限,。一旦這些住房消費(fèi)需求耗盡,，住房銷售很快就會(huì)面臨著枯竭。
所以,，當(dāng)前國內(nèi)住房市場要增加銷售量,，就得讓住房價(jià)格逐漸調(diào)整，這樣才能讓住房消費(fèi)需求逐漸釋放出來,。