在種種因素作用下,，北上廣深等一線(xiàn)城市樓市成交量在2月下旬開(kāi)始出現(xiàn)大幅回升。據(jù)報(bào)道,，2月份的第三周,，北京住宅網(wǎng)簽成交量為4417套，其中新建住宅簽約2737套,，上漲219.4%,。上海樓市同期成交量環(huán)比上漲70.5%,，廣州上漲13.11%，深圳上漲35%,。有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為,，這種骨牌效應(yīng)有可能向全國(guó)蔓延。其實(shí),，這種看法是只見(jiàn)樹(shù)木未見(jiàn)森林,。
首先，近期住房銷(xiāo)售量的回升,，僅是相對(duì)于前幾個(gè)星期而言,。在前幾個(gè)星期，由于季節(jié)性因素導(dǎo)致住房銷(xiāo)售急劇下降,，甚至出現(xiàn)零增長(zhǎng),。因此，這兩個(gè)星期,，住房銷(xiāo)售只要增加一些,，其增長(zhǎng)的幅度當(dāng)然是驚人的。而且目前住房銷(xiāo)售市場(chǎng)分散化嚴(yán)重,，偶然性十分普遍,，用一個(gè)星期的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明地方房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的軟性對(duì)抗政策的作用是沒(méi)有意義的,。
其次,，在“兩會(huì)”之前，無(wú)論是地方政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,，還是住房投機(jī)炒作者,，都采取各種手段希望沖破當(dāng)前中央政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的決心。比如,，國(guó)內(nèi)有20個(gè)以上的城市已經(jīng)出臺(tái)軟性對(duì)抗中央政府房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策,。但是只要差別化的住房信貸政策不取消，各地方政府所出臺(tái)的軟性對(duì)抗政策所起的作用都十分有限,。
第三,，在住房消費(fèi)市場(chǎng)，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造出的“剛性需求”還是“改善性需求”,，其對(duì)價(jià)的水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住房投機(jī)炒作為主導(dǎo)市場(chǎng)的對(duì)價(jià)水平,。因此，在住房以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng),，要增加住房銷(xiāo)售量,，就得讓其價(jià)格水平回到住房消費(fèi)者可接受或有支付能力的價(jià)格水平上來(lái)。從當(dāng)前一線(xiàn)城市的住房消費(fèi)量增加的情況來(lái)看,，主要原因就是房?jī)r(jià)水平逐漸下跌讓一些有能力的人進(jìn)入的結(jié)果,。
可以說(shuō),，當(dāng)住房市場(chǎng)真正地由投機(jī)炒作的市場(chǎng)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變時(shí)，住房?jī)r(jià)格向下調(diào)整越多,，進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)住房的人也就越多,。從這個(gè)角度來(lái)講，住房市場(chǎng)的銷(xiāo)售量取決于住房市場(chǎng)價(jià)格的下降程度,。
如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及住房投機(jī)以為中央政府房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策會(huì)如以往那樣出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期不改變，僅是通過(guò)地方政府軟性對(duì)抗政策就可以讓住房消費(fèi)者進(jìn)入高房?jī)r(jià)市場(chǎng),，這是根本不可能的,。即使有可能也是曇花一現(xiàn)。
當(dāng)前中央房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策的底線(xiàn)是嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作,，“去住房市場(chǎng)投資化”,，讓住房市場(chǎng)價(jià)格回歸理性。如果當(dāng)前以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)不轉(zhuǎn)變,，以投機(jī)炒作者為主導(dǎo)的住房對(duì)價(jià)水平不向下調(diào)整,，那么在高房?jī)r(jià)重壓下，住房消費(fèi)將十分有限,。一旦這些住房消費(fèi)需求耗盡,，住房銷(xiāo)售很快就會(huì)面臨著枯竭。
所以,，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)要增加銷(xiāo)售量,，就得讓住房?jī)r(jià)格逐漸調(diào)整，這樣才能讓住房消費(fèi)需求逐漸釋放出來(lái),。