隨著全國住房銷售全面下降,，隨著這種住房銷售下降所引發(fā)的住房庫存的全面上升及地方政府土地財政所面對的困境，地方政府以軟性政策對抗中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的動作越來越多,，所發(fā)生的相關(guān)事件越來越頻繁,。
面對地方政府軟性對抗中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的事件越來越頻繁，有人認(rèn)為這是因為地方政府土地財政的吃緊,，從而使得地方政府重要的收入來源突然中斷,；也有人認(rèn)為這是因為住房銷售下降將影響到當(dāng)?shù)氐膰鴥?nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長、影響到地方政府官員的業(yè)績；更有人認(rèn)為住房銷售下降可能引發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)增長之困難而引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)“硬著陸”或經(jīng)濟(jì)危機(jī),，從而必須恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常的銷售增長等,。不過，這些只是整個發(fā)生事件的表象,，地方政府以軟性方式來對抗中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,，最為重要的根源應(yīng)該從以下幾個方面來理解。
首先,，在中國,，任何一個級別的大小地方政府,，為何有如此強(qiáng)烈的激勵來推動住房市場發(fā)展,？為何有如此強(qiáng)烈的激勵希望當(dāng)?shù)氐淖》績r格推得越高越好？即使是中央政府要對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，地方政府為何仍然有強(qiáng)烈的激勵讓炒得過高的房價不下降,？其原因并非只在于增加地方的土地財政、增加當(dāng)?shù)氐腉DP或政府業(yè)績,，更為重要的是,，住房的價格推得越高，不僅能夠把土地的價格賣得更高,，而且可以使地方政府所掌握的土地交易標(biāo)的變得更大,，或錢權(quán)交易的標(biāo)的變得更大。由于地方政府官員任期的短期化,，如何讓這越來越大的交易標(biāo)的在短期內(nèi)最大化地交易,，則成了地方政府推高當(dāng)?shù)胤績r最為強(qiáng)烈的行為激勵。我們應(yīng)該看到,，最近查出一系列的貪污腐敗的大案要案,，哪一個不是與這種土地的錢權(quán)交易有關(guān)？
地方政府官員熱衷于土地交易,，不僅在于在這種土地交易過程存在嚴(yán)重的貪污腐敗漏洞,，而且在于在土地出讓金的使用過程中存在著巨大的尋租與設(shè)租的空間。我們可以發(fā)現(xiàn),，各級政府不僅特別喜歡“經(jīng)營城市”,，更特別喜歡城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。比如各地寬廣的街道與馬路,、巨大又華麗的城市活動中心或街心公園,、河邊或湖邊延綿數(shù)公里巨大的綠地工程等，各個城市許多基礎(chǔ)設(shè)施無不是當(dāng)?shù)刈罹薮蟮墓こ�,。�?dāng)然,，這些對城市發(fā)展與繁榮，對民眾享用都是有利的,。但是,，我們是否注意到了近十年地方政府獲得土地出讓金１３萬億元,，對于如此龐大的資金是如何安排的，到目前為止沒有看到哪個地方政府有一本透明的賬,。據(jù)最近的報道,，北京市的一個鎮(zhèn)長就是在這種城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的過程中貪污金額達(dá)２億元。足見,，在土地出讓金使用過程中,，地方政府有多大漏洞，政府官員的尋租空間有多大,。
其次,，地方政府以軟性的方式來對抗房地產(chǎn)宏觀調(diào)控還在于中央政府房地產(chǎn)政策執(zhí)行上的曖昧性、在于房地產(chǎn)業(yè)的工具性無法放棄,。我們可以看到,，2010年以來，無論是中央政府關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的文件,，還是中央領(lǐng)導(dǎo)人的講話,，中央政府對房地產(chǎn)市場居住功能的界定、對遏制住房投機(jī)炒作等方面的態(tài)度都是十分堅決的,，而且這些核心內(nèi)容基本上寫進(jìn)這幾年中央政府關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控各項政策中,。但是，中央政府對房地產(chǎn)投機(jī)炒作打擊政策落實則往往不到位,。
比如,，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的問題或?qū)嵸|(zhì)，就是嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作,，就是去除當(dāng)前國內(nèi)住房市場的購買住房的賺錢功能,。如果中央政府對打擊住房市場的投機(jī)炒作不僅態(tài)度堅決，而且把這種決心真正落實在政策上,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場只要向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場回歸,，那么房地產(chǎn)市場出現(xiàn)根本性的調(diào)整就較容易了。不過,，中央政府明白了這個道理,，但調(diào)控政策的落實與執(zhí)行卻有心無力。比如,，限制投機(jī)炒作的經(jīng)濟(jì)工具有住房信貸政策與稅收政策,，如果通過這些政策可能對住房的投機(jī)炒作進(jìn)行事前、事中,、事后的限制,，那么住房投機(jī)炒作者自然會退出住房市場。但是，就目前的情況來看,，中央政府僅是在住房信貸政策落實得還好,，而在對打擊住房投機(jī)炒作的稅收政策上則顯得乏力。到目前為止,，中央政府就是不在住房稅收政策上做文章,，把住房投機(jī)炒作者清除出市場。如果說,，中央政府只是口頭上說要堅決打擊住房的投機(jī)炒作,，而不在住房稅收政策上做文章（比如出臺嚴(yán)厲的住房交易稅、住房交易所得稅及房地產(chǎn)財產(chǎn)稅等）,，早已經(jīng)進(jìn)入房市的投機(jī)炒作者,、房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府，一定會以為中央政府打擊投機(jī)炒作是玩假的,，一定會以為當(dāng)前的住房政策都是臨時性的,，只要這個宏觀調(diào)控的風(fēng)頭一過,，住房市場的投機(jī)炒作又會死灰復(fù)燃,，房價快速飆升就會重來。在這種情況下,，住房市場的投機(jī)炒作者及房地產(chǎn)市場開發(fā)豈能愿意輕易地退出市場,？地方政府豈能不千方百計出臺政策來救這個市場？可以說,，只要中國住房市場賺錢功能不去除,，只要住房市場投機(jī)炒作仍然盛行，那么住房市場的預(yù)期就不容易改變,，住房市場要得以調(diào)整就不容易,。
中央政府為何不愿采取國際上通行的稅收杠桿來嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作？最根本的原因就在于中央政府遲遲無法放棄房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工具性,。即嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作是有共識,，但是中央總是在擔(dān)心，如果讓投機(jī)炒作者退出市場,，會不會造成中國房地產(chǎn)市場“硬著陸”,？這種“硬著陸”對經(jīng)濟(jì)增長是不是會造成巨大的影響？當(dāng)中央政府在嚴(yán)厲地打擊住房投機(jī)炒作及保持經(jīng)濟(jì)增長之間尋找平衡時,，對打擊投機(jī)炒作的政策出手自然會走一步看一步了,。不過，正如我多次說過的那樣,，對于當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場嚴(yán)重的投機(jī)炒作,，中央政府打擊越是果斷，房地產(chǎn)市場調(diào)整得越快，就越是容易走出困境,。否則,，越是優(yōu)柔寡斷，未來中國經(jīng)濟(jì)增長所面臨的風(fēng)險則越大,，所付出的代價就越高,。而各地方政府敢于以不同的軟性政策來對抗中央政府的宏觀調(diào)控，就是掐住了中央政府這優(yōu)柔寡斷的軟肋,。
總之,，中央政府對當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢及政策，不僅要態(tài)度堅決,，堅決打擊住房投機(jī)炒作,，而且要通過有效的住房稅收政策去除住房地產(chǎn)市場的賺錢功能，讓中國房地產(chǎn)市場真正出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變,。這不僅能夠讓市場價格理性回歸及持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,，也能夠去除各地方政府認(rèn)為宏觀調(diào)控政策可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的幻想。這樣,，地方政府自然就不會不斷地出臺軟性政策來救市了,。