隨著全國住房銷售全面下降，隨著這種住房銷售下降所引發(fā)的住房庫存的全面上升及地方政府土地財(cái)政所面對(duì)的困境，地方政府以軟性政策對(duì)抗中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的動(dòng)作越來越多,，所發(fā)生的相關(guān)事件越來越頻繁,。
面對(duì)地方政府軟性對(duì)抗中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的事件越來越頻繁,，有人認(rèn)為這是因?yàn)榈胤秸恋刎?cái)政的吃緊,，從而使得地方政府重要的收入來源突然中斷；也有人認(rèn)為這是因?yàn)樽》夸N售下降將影響到當(dāng)?shù)氐膰鴥?nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長,、影響到地方政府官員的業(yè)績,；更有人認(rèn)為住房銷售下降可能引發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)增長之困難而引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)“硬著陸”或經(jīng)濟(jì)危機(jī)，從而必須恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常的銷售增長等,。不過,，這些只是整個(gè)發(fā)生事件的表象，地方政府以軟性方式來對(duì)抗中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,，最為重要的根源應(yīng)該從以下幾個(gè)方面來理解,。
首先，在中國,，任何一個(gè)級(jí)別的大小地方政府,，為何有如此強(qiáng)烈的激勵(lì)來推動(dòng)住房市場發(fā)展？為何有如此強(qiáng)烈的激勵(lì)希望當(dāng)?shù)氐淖》績r(jià)格推得越高越好,？即使是中央政府要對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，地方政府為何仍然有強(qiáng)烈的激勵(lì)讓炒得過高的房價(jià)不下降？其原因并非只在于增加地方的土地財(cái)政,、增加當(dāng)?shù)氐腉DP或政府業(yè)績,，更為重要的是,，住房的價(jià)格推得越高,，不僅能夠把土地的價(jià)格賣得更高，而且可以使地方政府所掌握的土地交易標(biāo)的變得更大,，或錢權(quán)交易的標(biāo)的變得更大,。由于地方政府官員任期的短期化，如何讓這越來越大的交易標(biāo)的在短期內(nèi)最大化地交易,，則成了地方政府推高當(dāng)?shù)胤績r(jià)最為強(qiáng)烈的行為激勵(lì),。我們應(yīng)該看到，最近查出一系列的貪污腐敗的大案要案,，哪一個(gè)不是與這種土地的錢權(quán)交易有關(guān),？
地方政府官員熱衷于土地交易，不僅在于在這種土地交易過程存在嚴(yán)重的貪污腐敗漏洞,，而且在于在土地出讓金的使用過程中存在著巨大的尋租與設(shè)租的空間,。我們可以發(fā)現(xiàn)，各級(jí)政府不僅特別喜歡“經(jīng)營城市”,，更特別喜歡城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),。比如各地寬廣的街道與馬路、巨大又華麗的城市活動(dòng)中心或街心公園,、河邊或湖邊延綿數(shù)公里巨大的綠地工程等,，各個(gè)城市許多基礎(chǔ)設(shè)施無不是當(dāng)?shù)刈罹薮蟮墓こ�,。�?dāng)然，這些對(duì)城市發(fā)展與繁榮,，對(duì)民眾享用都是有利的,。但是，我們是否注意到了近十年地方政府獲得土地出讓金１３萬億元,，對(duì)于如此龐大的資金是如何安排的,，到目前為止沒有看到哪個(gè)地方政府有一本透明的賬。據(jù)最近的報(bào)道,，北京市的一個(gè)鎮(zhèn)長就是在這種城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的過程中貪污金額達(dá)２億元,。足見，在土地出讓金使用過程中,，地方政府有多大漏洞,，政府官員的尋租空間有多大。
其次,，地方政府以軟性的方式來對(duì)抗房地產(chǎn)宏觀調(diào)控還在于中央政府房地產(chǎn)政策執(zhí)行上的曖昧性,、在于房地產(chǎn)業(yè)的工具性無法放棄。我們可以看到,，2010年以來,，無論是中央政府關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的文件，還是中央領(lǐng)導(dǎo)人的講話,，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場居住功能的界定,、對(duì)遏制住房投機(jī)炒作等方面的態(tài)度都是十分堅(jiān)決的，而且這些核心內(nèi)容基本上寫進(jìn)這幾年中央政府關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控各項(xiàng)政策中,。但是,，中央政府對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)炒作打擊政策落實(shí)則往往不到位。
比如,，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的問題或?qū)嵸|(zhì),，就是嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作，就是去除當(dāng)前國內(nèi)住房市場的購買住房的賺錢功能,。如果中央政府對(duì)打擊住房市場的投機(jī)炒作不僅態(tài)度堅(jiān)決,，而且把這種決心真正落實(shí)在政策上，國內(nèi)房地產(chǎn)市場只要向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場回歸,，那么房地產(chǎn)市場出現(xiàn)根本性的調(diào)整就較容易了,。不過，中央政府明白了這個(gè)道理,，但調(diào)控政策的落實(shí)與執(zhí)行卻有心無力,。比如，限制投機(jī)炒作的經(jīng)濟(jì)工具有住房信貸政策與稅收政策，如果通過這些政策可能對(duì)住房的投機(jī)炒作進(jìn)行事前,、事中,、事后的限制，那么住房投機(jī)炒作者自然會(huì)退出住房市場,。但是,，就目前的情況來看，中央政府僅是在住房信貸政策落實(shí)得還好,，而在對(duì)打擊住房投機(jī)炒作的稅收政策上則顯得乏力,。到目前為止，中央政府就是不在住房稅收政策上做文章,，把住房投機(jī)炒作者清除出市場,。如果說，中央政府只是口頭上說要堅(jiān)決打擊住房的投機(jī)炒作,，而不在住房稅收政策上做文章（比如出臺(tái)嚴(yán)厲的住房交易稅,、住房交易所得稅及房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅等），早已經(jīng)進(jìn)入房市的投機(jī)炒作者,、房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府,，一定會(huì)以為中央政府打擊投機(jī)炒作是玩假的，一定會(huì)以為當(dāng)前的住房政策都是臨時(shí)性的,，只要這個(gè)宏觀調(diào)控的風(fēng)頭一過,，住房市場的投機(jī)炒作又會(huì)死灰復(fù)燃，房價(jià)快速飆升就會(huì)重來,。在這種情況下,，住房市場的投機(jī)炒作者及房地產(chǎn)市場開發(fā)豈能愿意輕易地退出市場？地方政府豈能不千方百計(jì)出臺(tái)政策來救這個(gè)市場,？可以說,，只要中國住房市場賺錢功能不去除,，只要住房市場投機(jī)炒作仍然盛行,，那么住房市場的預(yù)期就不容易改變，住房市場要得以調(diào)整就不容易,。
中央政府為何不愿采取國際上通行的稅收杠桿來嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作,？最根本的原因就在于中央政府遲遲無法放棄房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工具性。即嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作是有共識(shí),，但是中央總是在擔(dān)心,，如果讓投機(jī)炒作者退出市場，會(huì)不會(huì)造成中國房地產(chǎn)市場“硬著陸”,？這種“硬著陸”對(duì)經(jīng)濟(jì)增長是不是會(huì)造成巨大的影響,？當(dāng)中央政府在嚴(yán)厲地打擊住房投機(jī)炒作及保持經(jīng)濟(jì)增長之間尋找平衡時(shí)，對(duì)打擊投機(jī)炒作的政策出手自然會(huì)走一步看一步了。不過,，正如我多次說過的那樣,，對(duì)于當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場嚴(yán)重的投機(jī)炒作，中央政府打擊越是果斷,，房地產(chǎn)市場調(diào)整得越快,，就越是容易走出困境。否則,，越是優(yōu)柔寡斷,，未來中國經(jīng)濟(jì)增長所面臨的風(fēng)險(xiǎn)則越大，所付出的代價(jià)就越高,。而各地方政府敢于以不同的軟性政策來對(duì)抗中央政府的宏觀調(diào)控,，就是掐住了中央政府這優(yōu)柔寡斷的軟肋。
總之,，中央政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢及政策,，不僅要態(tài)度堅(jiān)決，堅(jiān)決打擊住房投機(jī)炒作,，而且要通過有效的住房稅收政策去除住房地產(chǎn)市場的賺錢功能,，讓中國房地產(chǎn)市場真正出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變。這不僅能夠讓市場價(jià)格理性回歸及持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,，也能夠去除各地方政府認(rèn)為宏觀調(diào)控政策可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的幻想,。這樣，地方政府自然就不會(huì)不斷地出臺(tái)軟性政策來救市了,。