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都說當(dāng)下樓市庫存嚴(yán)重，若探究樓市的庫存構(gòu)成,，定會發(fā)現(xiàn)開發(fā)商與炒資是相互牽系的兩個責(zé)任主體,。供給結(jié)構(gòu)的長期扭曲，乃是這兩者之間強化傳遞形成事實上的操縱同盟的后果,。調(diào)控,，就是使這關(guān)系項逐一斷裂，炒資們也就各自“抱蔓而歸”,，這個“蔓”就是積壓�,，F(xiàn)在的關(guān)鍵在于，炒資產(chǎn)生的積壓若不能得到清算,，樓市最終難以出清和重新構(gòu)建,。
炒買不算消費，只是一種過程間的傳遞,，目標(biāo)是再轉(zhuǎn)手,，可說它永遠(yuǎn)處于交易狀態(tài)，不是在交易,，就是在覓取入場機(jī)會,。一套房屋由開發(fā)商轉(zhuǎn)到炒資手里，供給關(guān)系尚未著地,，須得到真正的消費者來接手,，才算得上一個完整的被實現(xiàn)了的供求關(guān)系。而炒買行為不是真實的需求,，不能成為消費終端,，只是延長了供給鏈條及程序,。調(diào)控一來，滾沸不再,，速度過慢沒有來得及脫手,，供給只有到此為止了。這代價首先只有作為供方的炒資來承擔(dān),。
如此,，就不難看出炒作房地產(chǎn)的不可靠。經(jīng)濟(jì)講究可持續(xù)性,，最安全的莫過保持勻速,，這需要穩(wěn)定的、真實的各種要素及關(guān)系來維持與確保,，而炒買行為,，是最需要避免的。它非但創(chuàng)造不了財富,，還要損害社會財富的積累,。通過中間傳遞，把利潤盡數(shù)掏走了,，把全部的債務(wù)危險轉(zhuǎn)移到陸續(xù)陷入的普通居民身上,。換言之，假如一個社會都在為這種二轉(zhuǎn)手現(xiàn)象掏出成本,，炒作相應(yīng)也就成了一種社會性負(fù)債,。
雖然資本運作在今天已被最大化地接受并得以推行，但若據(jù)此將房地產(chǎn)市場也改換門面而成為另一個翻版的資本市場,，則與建設(shè)有效率的真市場的本質(zhì)相悖,，反倒幫忙粉飾了其過度虛浮的商業(yè)假面。一個資本導(dǎo)向型的樓市,，注定沒有贏家,。
比之于開發(fā)商環(huán)節(jié)產(chǎn)生的供給積壓，炒買的庫存風(fēng)險要高出許多,。在一個強大的形勢面前,，炒買的不能流通危害可能由于炒買主體的心理耐受力之不夠而草率沖動以致砸盤，這行為一經(jīng)發(fā)生,，必會引發(fā)對于庫存遲遲難以去掉的集體恐懼,。因其群體過于分散，加之炒買主體比之于開發(fā)商的集團(tuán)性生存策略要缺乏更多彈性,，在一段時期內(nèi)只有形成梗阻進(jìn)而將其壓力轉(zhuǎn)加于市場,，除非他們的資金儲備異常充分，否則別無出路,。
相比而言,，開發(fā)商的庫存風(fēng)險尚屬可控,，因其積壓既是顯見外露的，可以數(shù)字量化出來,。況且調(diào)控彈壓住炒買資本,，使一部分庫存得以回避炒資而直接與剛性需求接觸交易，發(fā)揮價格杠桿作用做去庫存處理,。而炒買積累的庫存風(fēng)險則無法被切實掌握,，在傳統(tǒng)上既脫離于統(tǒng)計,，實踐中又難以詳細(xì)估量,，分布、構(gòu)成,、總量概不能知,，有如無形陰影。此亦可見,，當(dāng)前整個市場的庫存風(fēng)險,，實乃炒買方庫存積壓不去的風(fēng)險。這問題有兩面,，一面是市場內(nèi)的炒資已有之積壓未消,，一面是后繼游資被政策大幅拒之于市場外，又帶來市場新增的庫存壓力,。有監(jiān)控的10個城市新房總庫存眼下已達(dá)5900萬平方米,，冰山可見其一角。僅北京一市,，去年奔走在一線的中介機(jī)構(gòu)已有1000余家關(guān)門歇業(yè),，開發(fā)企業(yè)退市的則有473家之多，這個局面受整體的炒買關(guān)系退潮所決定,，其勢已明,。可以這么說,，開發(fā)商之死,，不死于調(diào)控，實則死于炒資之手,。
僅就技術(shù)層面考察,，炒買行為也已無法立足。設(shè)想在一個高度成熟的市場,，其供需格局本應(yīng)大致齊平對稱,，如果有增生性的資本力量突入進(jìn)來，局面將為之破壞,。在很長一段時期內(nèi),，國內(nèi)樓市只側(cè)重供給,，卻不太重視需求，至少是將之置于一個次等附從的地位,，從而走入一個以供給來引導(dǎo)需求駕馭需求的怪異模式中,。諸如大戶型、高檔房何以會成為壓倒性的甚至比例獨大到對所有普通住房種類造成擠兌的供應(yīng)類型,？無非是炒買資金誘導(dǎo)出來的一種超出實際的供給偏好所致,。最終開發(fā)商們把所有需方都想象成極富購買力者，這種強硬設(shè)定逼得大家因其必需而都要去舉債加以適應(yīng),。炒資的存在,，至此使供給關(guān)系極端異化，不再是供給對需求,，而是供給對供給,。此所謂供給對供給，不過是一種資本對資本的供給關(guān)系,。這是可以解釋清楚的,。開發(fā)商把房屋傳遞給炒資，炒資再來一輪傳遞,，如是而已,。這樣的市場只有供給而無需求，或者說誤將供給關(guān)系替代了供需關(guān)系,，當(dāng)然缺乏基礎(chǔ)性支撐,。若不盡早摒棄此種市場推進(jìn)模式，樓市必會走進(jìn)死胡同,。目前的狀況,，利害權(quán)衡，行動及時,，代價或許是可接受的,，也是最低的。
筆者相信,，今日的調(diào)控布局若能繼續(xù),，則有將炒資一網(wǎng)打盡的可能。此后的策略,，非得有市場縱深結(jié)構(gòu)的改造不可,，首當(dāng)其沖的一大要務(wù)，就是盡全力培育真實需求,，深耕厚植,，以擴(kuò)張其規(guī)模。為了不使炒資趁隙占了先機(jī)壯大陣營,，弄得市場倒懸,，現(xiàn)在要采取一切可能的措施,，盡力對沖掉后炒買時期出現(xiàn)的大量積壓局面，力求供需對應(yīng)關(guān)系回復(fù)到位,。真實需求一躍而掌握了市場,，則炒買積壓之風(fēng)險徹底解除有日，樓市將打開全新局面,。
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