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都說(shuō)當(dāng)下樓市庫(kù)存嚴(yán)重,，若探究樓市的庫(kù)存構(gòu)成,，定會(huì)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與炒資是相互牽系的兩個(gè)責(zé)任主體。供給結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期扭曲,，乃是這兩者之間強(qiáng)化傳遞形成事實(shí)上的操縱同盟的后果,。調(diào)控，就是使這關(guān)系項(xiàng)逐一斷裂,，炒資們也就各自“抱蔓而歸”,，這個(gè)“蔓”就是積壓。現(xiàn)在的關(guān)鍵在于,，炒資產(chǎn)生的積壓若不能得到清算,，樓市最終難以出清和重新構(gòu)建。
炒買(mǎi)不算消費(fèi),，只是一種過(guò)程間的傳遞,，目標(biāo)是再轉(zhuǎn)手，可說(shuō)它永遠(yuǎn)處于交易狀態(tài),，不是在交易,，就是在覓取入場(chǎng)機(jī)會(huì)。一套房屋由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)到炒資手里,，供給關(guān)系尚未著地,，須得到真正的消費(fèi)者來(lái)接手，才算得上一個(gè)完整的被實(shí)現(xiàn)了的供求關(guān)系,。而炒買(mǎi)行為不是真實(shí)的需求,，不能成為消費(fèi)終端，只是延長(zhǎng)了供給鏈條及程序,。調(diào)控一來(lái),，滾沸不再，速度過(guò)慢沒(méi)有來(lái)得及脫手,，供給只有到此為止了,。這代價(jià)首先只有作為供方的炒資來(lái)承擔(dān)。
如此,，就不難看出炒作房地產(chǎn)的不可靠,。經(jīng)濟(jì)講究可持續(xù)性，最安全的莫過(guò)保持勻速,，這需要穩(wěn)定的,、真實(shí)的各種要素及關(guān)系來(lái)維持與確保,，而炒買(mǎi)行為，是最需要避免的,。它非但創(chuàng)造不了財(cái)富,，還要損害社會(huì)財(cái)富的積累。通過(guò)中間傳遞,，把利潤(rùn)盡數(shù)掏走了,，把全部的債務(wù)危險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到陸續(xù)陷入的普通居民身上。換言之,，假如一個(gè)社會(huì)都在為這種二轉(zhuǎn)手現(xiàn)象掏出成本,，炒作相應(yīng)也就成了一種社會(huì)性負(fù)債。
雖然資本運(yùn)作在今天已被最大化地接受并得以推行,，但若據(jù)此將房地產(chǎn)市場(chǎng)也改換門(mén)面而成為另一個(gè)翻版的資本市場(chǎng),，則與建設(shè)有效率的真市場(chǎng)的本質(zhì)相悖，反倒幫忙粉飾了其過(guò)度虛浮的商業(yè)假面,。一個(gè)資本導(dǎo)向型的樓市,，注定沒(méi)有贏家。
比之于開(kāi)發(fā)商環(huán)節(jié)產(chǎn)生的供給積壓,，炒買(mǎi)的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)要高出許多,。在一個(gè)強(qiáng)大的形勢(shì)面前，炒買(mǎi)的不能流通危害可能由于炒買(mǎi)主體的心理耐受力之不夠而草率沖動(dòng)以致砸盤(pán),，這行為一經(jīng)發(fā)生,，必會(huì)引發(fā)對(duì)于庫(kù)存遲遲難以去掉的集體恐懼。因其群體過(guò)于分散,，加之炒買(mǎi)主體比之于開(kāi)發(fā)商的集團(tuán)性生存策略要缺乏更多彈性,，在一段時(shí)期內(nèi)只有形成梗阻進(jìn)而將其壓力轉(zhuǎn)加于市場(chǎng)，除非他們的資金儲(chǔ)備異常充分,，否則別無(wú)出路,。
相比而言，開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)尚屬可控,，因其積壓既是顯見(jiàn)外露的,，可以數(shù)字量化出來(lái)。況且調(diào)控彈壓住炒買(mǎi)資本,，使一部分庫(kù)存得以回避炒資而直接與剛性需求接觸交易,，發(fā)揮價(jià)格杠桿作用做去庫(kù)存處理。而炒買(mǎi)積累的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)則無(wú)法被切實(shí)掌握,，在傳統(tǒng)上既脫離于統(tǒng)計(jì),，實(shí)踐中又難以詳細(xì)估量，分布,、構(gòu)成,、總量概不能知,，有如無(wú)形陰影。此亦可見(jiàn),，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)乃炒買(mǎi)方庫(kù)存積壓不去的風(fēng)險(xiǎn),。這問(wèn)題有兩面,，一面是市場(chǎng)內(nèi)的炒資已有之積壓未消，一面是后繼游資被政策大幅拒之于市場(chǎng)外,，又帶來(lái)市場(chǎng)新增的庫(kù)存壓力,。有監(jiān)控的10個(gè)城市新房總庫(kù)存眼下已達(dá)5900萬(wàn)平方米，冰山可見(jiàn)其一角,。僅北京一市,，去年奔走在一線的中介機(jī)構(gòu)已有1000余家關(guān)門(mén)歇業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)退市的則有473家之多,，這個(gè)局面受整體的炒買(mǎi)關(guān)系退潮所決定,，其勢(shì)已明�,？梢赃@么說(shuō),，開(kāi)發(fā)商之死，不死于調(diào)控,，實(shí)則死于炒資之手,。
僅就技術(shù)層面考察，炒買(mǎi)行為也已無(wú)法立足,。設(shè)想在一個(gè)高度成熟的市場(chǎng),，其供需格局本應(yīng)大致齊平對(duì)稱，如果有增生性的資本力量突入進(jìn)來(lái),，局面將為之破壞,。在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，國(guó)內(nèi)樓市只側(cè)重供給,，卻不太重視需求,，至少是將之置于一個(gè)次等附從的地位，從而走入一個(gè)以供給來(lái)引導(dǎo)需求駕馭需求的怪異模式中,。諸如大戶型,、高檔房何以會(huì)成為壓倒性的甚至比例獨(dú)大到對(duì)所有普通住房種類造成擠兌的供應(yīng)類型？無(wú)非是炒買(mǎi)資金誘導(dǎo)出來(lái)的一種超出實(shí)際的供給偏好所致,。最終開(kāi)發(fā)商們把所有需方都想象成極富購(gòu)買(mǎi)力者,，這種強(qiáng)硬設(shè)定逼得大家因其必需而都要去舉債加以適應(yīng)。炒資的存在,，至此使供給關(guān)系極端異化,，不再是供給對(duì)需求,，而是供給對(duì)供給。此所謂供給對(duì)供給,，不過(guò)是一種資本對(duì)資本的供給關(guān)系,。這是可以解釋清楚的。開(kāi)發(fā)商把房屋傳遞給炒資,，炒資再來(lái)一輪傳遞,，如是而已。這樣的市場(chǎng)只有供給而無(wú)需求,，或者說(shuō)誤將供給關(guān)系替代了供需關(guān)系,，當(dāng)然缺乏基礎(chǔ)性支撐。若不盡早摒棄此種市場(chǎng)推進(jìn)模式,，樓市必會(huì)走進(jìn)死胡同,。目前的狀況，利害權(quán)衡,，行動(dòng)及時(shí),，代價(jià)或許是可接受的，也是最低的,。
筆者相信,，今日的調(diào)控布局若能繼續(xù)，則有將炒資一網(wǎng)打盡的可能,。此后的策略,，非得有市場(chǎng)縱深結(jié)構(gòu)的改造不可，首當(dāng)其沖的一大要?jiǎng)?wù),，就是盡全力培育真實(shí)需求,，深耕厚植，以擴(kuò)張其規(guī)模,。為了不使炒資趁隙占了先機(jī)壯大陣營(yíng),，弄得市場(chǎng)倒懸，現(xiàn)在要采取一切可能的措施,，盡力對(duì)沖掉后炒買(mǎi)時(shí)期出現(xiàn)的大量積壓局面,，力求供需對(duì)應(yīng)關(guān)系回復(fù)到位。真實(shí)需求一躍而掌握了市場(chǎng),，則炒買(mǎi)積壓之風(fēng)險(xiǎn)徹底解除有日,，樓市將打開(kāi)全新局面。
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