|
日前有報(bào)道稱，國(guó)家土地管理部門有意利用農(nóng)村集體用地來建設(shè)公共租賃住宅,，以緩解日益嚴(yán)重的保障房建設(shè)供地矛盾,。據(jù)估計(jì)，2012年全國(guó)保障房需開工700萬(wàn)套,，約需要供地50-60萬(wàn)畝,。這對(duì)于各地政府來說的確是非常嚴(yán)峻的任務(wù)，其中廉租房,、公租房的土地供應(yīng)尤其困難,。在這種形勢(shì)下，利用集體用地建設(shè)租賃型保障住宅不失為“兩全其美”的方案,尤其引人注目,。
該方案利用的是“集體用地”資源,，而不占用地方政府的“國(guó)有土地”資源，地方政府可以繼續(xù)以較高的市場(chǎng)價(jià)格出讓國(guó)有土地使用權(quán),，不至于因?yàn)楸Ｕ戏抗┑厥沟玫胤截?cái)政“失血”過多,。此外，由于建設(shè)的是租賃型保障房,，產(chǎn)權(quán)仍歸屬于農(nóng)村集體用地所有,，所以不會(huì)出現(xiàn)以往的集體用地產(chǎn)權(quán)的商品住宅，即“小產(chǎn)權(quán)房”,，不會(huì)對(duì)現(xiàn)有的土地和住宅市場(chǎng)形成沖擊,。
那么,，農(nóng)村集體土地能否成為公租房等租賃型保障房日后供應(yīng)的主要來源？筆者認(rèn)為并不會(huì),，主要有以下幾點(diǎn)理由,。
首先，農(nóng)村集體土地的地理位置,，大多位于城郊結(jié)合部比較偏遠(yuǎn)的地方,，甚至是遠(yuǎn)郊。這樣的土地位置作為公租房建設(shè)本身來說價(jià)值也有限,。公租房的保障對(duì)象是中低收入的城市年輕上班族,，如果保障房附近沒有軌道交通或公交線路等配套措施，對(duì)于每天朝九晚五的人來說非常不方便,。因此,，雖然農(nóng)村集體土地資源很豐富，但真正適合作為保障房建設(shè)用地的并不多,。
其次,，即使有適合開發(fā)的集體土地，如何來平衡土地產(chǎn)權(quán)人,，即當(dāng)?shù)卮迕衽c開發(fā)者之間的關(guān)系也十分微妙,。作為公租房項(xiàng)目來說，即使不涉及產(chǎn)權(quán),，在實(shí)際使用農(nóng)村集體土地的情況下,，開發(fā)方是否應(yīng)該給予土地產(chǎn)權(quán)持有人一定的現(xiàn)金或其他形式的補(bǔ)償也值得重視。補(bǔ)償?shù)男问胶蛢r(jià)格,，將直接關(guān)系到公租房的租金水平與開發(fā)運(yùn)營(yíng)方的收益率,。
第三，大規(guī)模地將集體土地建設(shè)作為保障性住房用地,，某種程度上也將對(duì)國(guó)有土地管理造成一定的沖擊,。畢竟，保土地“紅線”是國(guó)土部門的重要職責(zé)之一,。
盡管如此,，筆者仍舊認(rèn)為集體土地可以作為公租房建設(shè)土地供應(yīng)的重要補(bǔ)充，并可在多個(gè)方面著力布局,。對(duì)于我國(guó)城市中普遍存在的城中村改造項(xiàng)目來說,，其地理位置和周邊配套環(huán)境非常適合作為公租房建設(shè)。在不改變集體產(chǎn)權(quán)的情況下,，可以將改善城中村居民住宅條件與公租房建設(shè)結(jié)合起來,。此外,，集體用地選擇需納入所在城市的區(qū)域規(guī)劃方案之中,，并按照地段,、配套、交通環(huán)境等要素進(jìn)行分級(jí),。對(duì)于那些評(píng)級(jí)較高的集體產(chǎn)權(quán)土地,，可優(yōu)先進(jìn)行公租房建設(shè)。只有如此,，公租房才能真正高效地解決城市“蟻?zhàn)濉眰兊淖》侩y題,。
|