資本市場最常見的問題是中國經(jīng)濟增長的“發(fā)動機”是什么,？這個發(fā)動機何時及如何啟動,？常識的回答是“三架馬車”中的投資或出口。從資產(chǎn)負債表的邏輯框架,，我們的發(fā)問是：哪一項資產(chǎn)的率先啟動,，才會以及如何帶領(lǐng)企業(yè)走向新一輪資產(chǎn)負債表的上行擴張周期,？在當(dāng)前的發(fā)展階段上，土地的影響力較大,，往往成為其他資產(chǎn)價格形成的基礎(chǔ)和定價的標(biāo)桿之一,。
截至2012年1月份,，土地溢價率不足2％，意味著土地資產(chǎn)的市場交易價格已回歸基價或成本價,，也意味下行的空間有限,。因此，2012年中國經(jīng)濟走勢,，可以從土地價格角度做一個觀察,。
2012年1月份以來，全國20個主要城市土地市場交易逐步恢復(fù)正常,，供應(yīng)量與成交量都有增長,，但是土地溢價率與土地均價仍在底部徘徊。在這個環(huán)境下,，土地價格可以作為很重要的一個經(jīng)濟走勢的觀察指標(biāo),。
從歷史經(jīng)驗看，地價與房價走勢呈現(xiàn)一致性,，考慮房地產(chǎn)開發(fā)的周期性與滯后性,，經(jīng)驗上，地價見頂時間則往往領(lǐng)先于房地產(chǎn)投資二至三個季度,，見底時間領(lǐng)先一個季度左右,。如果這個經(jīng)驗依然有效，那么,，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控引導(dǎo)下的房地產(chǎn)投資可能會在2012年上半年見底,。
流動性是按照資產(chǎn)收益率高低依次分布的，土地與房地產(chǎn)是兩項規(guī)模龐大,、財富蓄水效應(yīng)最強的兩種資產(chǎn),，當(dāng)前的土地價格見底，部分意味著房地產(chǎn)市場調(diào)整的后期階段也是較為顯著的調(diào)整階段可能會到來,。但是考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的周期性,，地價谷底往往領(lǐng)先于房地產(chǎn)投資一個季度左右，從這個角度判斷,，如果歷史經(jīng)驗有效,，2012年的房地產(chǎn)投資可能會在上半年見底。
與上一輪周期不同,，在這一輪調(diào)控周期中,，土地資產(chǎn)價格對PPI和CPI的領(lǐng)先關(guān)系明顯拉長，本輪通脹見底的時間有可能延遲到2012年二季度之后,，晚于市場的普遍預(yù)期,。原則上，貨幣、資產(chǎn)與商品價格會保持一定的平衡與比價關(guān)系,，上一輪通脹周期中,，土地價格領(lǐng)先CPI和PPI二至三個季度，但在2011年的這輪周期中,，領(lǐng)先關(guān)系變成六至七個季度,，顯示資產(chǎn)價格與商品價格之間的比價關(guān)系已經(jīng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，原材料,、中間環(huán)節(jié)和終端消費環(huán)節(jié)的溢價能力明顯提升，這種變化或許部分體現(xiàn)了勞動力成本升的一系列經(jīng)濟效應(yīng)開始顯性化,。
M2增速在2012年一季度可能與土地資產(chǎn)價格同時見底,。從數(shù)據(jù)上觀察，2010年土地資產(chǎn)價格進入新一輪下跌和資產(chǎn)負債表陷入階段修復(fù)以來,，M2增速伴隨資產(chǎn)價格下行開始迅速下降,，同時也正是這段時間，基礎(chǔ)貨幣事實上處于明顯的上升通道,，基礎(chǔ)貨幣與M2的背離趨勢本身即表明過去一年多來的M2下降主要是由于資產(chǎn)價格的下行所導(dǎo)致,。從這個角度看，2011年一季度,，尤其是一二月份隨著土地資產(chǎn)價格的見底,，M2增速也將見底，如果進一步考慮到一二月份外匯占款減小導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣下行的風(fēng)險,，一二月份M2的下降幅度可能較大,。
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下一個十年中國經(jīng)濟減速的風(fēng)險多大？ |
展望2012年始的下一個十年,，盡管市場廣泛擔(dān)憂中國經(jīng)濟中長期增長的動力會趨于衰竭,，但從城市化、土地資產(chǎn)和資產(chǎn)負債表的角度看,，中國經(jīng)濟仍然存在有力的支撐因素,。原則上，地價上漲空間的臨界點是農(nóng)地轉(zhuǎn)為工商業(yè)用途的邊際升值空間為零,，這時土地資產(chǎn)完全進入存量配置階段,，下一個十年中國也未必會到達這個階段�,！伴L三角”和“珠三角”的土地利用效率和城市化效率仍然遠遠高于全國平均水平和大部分中西部省市,，如果啟動有效率的農(nóng)村土地制度改革，中國的城市化與工業(yè)化進程仍有可能開啟新的一扇窗,，土地的貨幣化與資本化進程尚未結(jié)束,。從當(dāng)前的數(shù)據(jù)和條件簡單推測，中國經(jīng)濟歷史中的二十世紀(jì)七十年代屬于
“西三角”即它在中國經(jīng)濟總量中的占比最高，增速最快,，其后的兩個十年分別屬于“珠三角”和“長三角”,，按照目前的這種增長態(tài)勢，下一個十年“西三角”有可能重新成為中國經(jīng)濟重要的增長區(qū)域,。
存量資產(chǎn)貨幣化與增量資產(chǎn)資本化都將是推動貨幣需求和M2增速的核心驅(qū)動力,。一個經(jīng)濟體M2的需求，并不簡單取決于以流量形式表現(xiàn)的GDP規(guī)模,，也取決于以存量資產(chǎn)形式表現(xiàn)出的資產(chǎn)貨幣化和資本化需求（存量資產(chǎn)中重新進入市場化交易產(chǎn)生貨幣化需求,、存量資產(chǎn)貼現(xiàn)產(chǎn)生對未來融資的資本化需求）。從這個角度看,，如果把GDP看做是一個經(jīng)濟體現(xiàn)有資產(chǎn)負債配置結(jié)果的一個橫截面,，那么不斷進入的有產(chǎn)出能力的增量資產(chǎn)資本化的深度與廣度則是這個經(jīng)濟跨期配置的時間維度，因此,，一段時間這個經(jīng)濟體的貨幣需求（M2）就是兩者的乘積,。基于這個視角,，如果2012年土地資產(chǎn)價格上升,，這不僅會帶動存量資產(chǎn)的市值上升，推動GDP增長和貨幣需求,，而且也將吸收增量的農(nóng)民工資產(chǎn)進入“就業(yè)池”,、吸引農(nóng)地轉(zhuǎn)向工商業(yè)用途，從而在更大幅度上推動資產(chǎn)擴張,、負債擴張即對未來的融資能力,。從中國當(dāng)前的建設(shè)用地使用情況來看，未來農(nóng)地轉(zhuǎn)作工商業(yè)用途的空間依然巨大,。
商業(yè)地產(chǎn)有可能成為下一輪推動土地資產(chǎn)價格波動的主要驅(qū)動力之一,。這是因為：其一，目前城市化已接近尾聲的區(qū)域?qū)⒚媾R建設(shè)用地擴張受限的約束,，在住宅房地產(chǎn)已日趨成熟的情況下,，地方政府側(cè)重于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、倉儲與物流中心,，這為商業(yè)地產(chǎn)的繁榮提供了條件,。回顧日本房地產(chǎn)市場價格繁榮的節(jié)奏,，也曾走過工業(yè)用地,、住宅用地和商業(yè)用地價格繁榮的三步曲。其二,，中國當(dāng)前的商業(yè)地價處于相對較低水平,。
發(fā)達城市和地區(qū)土地財政弱化,，并不代表融資能力減弱，這些城市將從土地財政逐步過渡到相對成熟的財產(chǎn)稅和市政債融資模式,，從更大角度講,，下一個最大的制度化改革仍有可能出現(xiàn)在土地領(lǐng)域。從發(fā)達國家和中國部分試點市政債的地區(qū)來看,，一旦進入城市化的末端,，土地資產(chǎn)的配置進入存量調(diào)整階段，那么地方政府的融資模式也將過渡到更為成熟的財產(chǎn)稅和債券發(fā)行,，土地財政被更為市場化的融資手段所替代,。另外，如果要對未來進行長期展望的話,，那么下一個十年中國改革的制度性突破仍有極大可能集中在土地領(lǐng)域,，具體的形式可能包括：農(nóng)地所有權(quán)改革、集體建設(shè)用地制度改革（這里包含小產(chǎn)權(quán)房改革,、集體用地建設(shè)保障房改革）、農(nóng)產(chǎn)品進口稅收制度改革（進口農(nóng)產(chǎn)品即為進口土地）,，類似的改革都將進一步促進土地作為資產(chǎn)和生產(chǎn)要素的產(chǎn)出功能最大化,。