|
最近,，蕪湖市政府發(fā)布有關2012年在蕪湖買房可免契稅及購新房發(fā)補貼等信息,，一度被市場普遍解讀為是地方政府出臺的又一樓市救市新政,，但時隔幾天后,，蕪湖市的這一新政被緊急叫停。這一事件的反反復復,，既透露出當前地方政府拯救樓市的迫切心情,，又折射出中央政府對房地產(chǎn)調控的堅定決心。
但是,，這一事件再次警示我們,，受自身利益驅動,，地方政府具有極強的動機再掀新一輪的樓市救市新政，史稱最嚴厲的房地產(chǎn)調控稍有不慎,，就有再度面臨挫折或夭折的可能性,。
第一，從根本上講,，在當前房價尚未出現(xiàn)實質性合理回歸的前提下,，地方政府之所以要推出各類或暗或明的樓市救市舉措，根本原因在于地方政府是以往房地產(chǎn)市場活躍或過度繁榮的最大受益者之一,。
由于受近年來嚴厲房地產(chǎn)調控的巨大影響,，國內(nèi)樓市的成交持續(xù)低迷，一定程度上抑制了房價的進一步上漲,，進而又抑制了地價的上漲,，這使得掌握了土地供給壟斷資源的各級地方政府，無法再增加其土地出讓收益及其他房地產(chǎn)交易收入,。但相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，土地出讓收益或其他房地產(chǎn)交易收入依然是目前我國大部分大中型城市的主要財政收入來源，前幾年有的地方甚至超過50%以上的財政收入來自于土地出讓收益,。所以，這一現(xiàn)狀讓各級地方政府憂心忡忡,。
這就有了眼下蕪湖市政府試圖通過實施買房可免契稅及購新房發(fā)補貼等內(nèi)容的樓市新政,，以尋求對當前嚴厲房地產(chǎn)調控的“突圍”。從這個角度分析,，優(yōu)先考慮自身利益的最大化,，促使各級地方政府敢于冒險出臺各類救市舉措，與中央政府的房地產(chǎn)調控大打“太極拳”,，以此化解當前房地產(chǎn)調控對其自身利益構成的較大損害,。試想，如果突圍一旦成功,，地方政府又可以沿襲“土地財政”模式而輕松獲得財政收入快速增長,，但這種增長是不可持續(xù)的，因為是以房價和地價的持續(xù)上漲為代價的,，其負面影響巨大,。
第二，各級地方政府目前面臨的最大問題,，莫過于土地出讓收益減少,、地方融資平臺需要清理及地方政府換屆導致投資沖動增加等，導致地方政府急需想方設法地增加其財政收入,。這使得其不甘忍受當前持續(xù)低迷的樓市,，因為活躍的樓市才能帶來地價的復蘇與上漲,，才能獲得來自土地出讓收益等更多的財政收入。
確實,，2012年各級地方政府將面臨1.84萬億地方債務到期,，但地方政府用以債務擔保的資產(chǎn)主要以土地資產(chǎn)為主，其中土地出讓收入等是目前地方政府最主要的償債資金來源之一,。要想化解當前的各類地方融資平臺風險,，地方政府需要增加其財政收入來彌補償債缺口。
還有,，換屆后各級地方政府為布局或追求其未來政績（或言GDP考核目標）,，短期內(nèi)也急需獲得大量資金。那么,，大量資金從何而來,？地方政府最便捷的生財之道，便是將手中掌握的土地供給壟斷資源“換成”巨額的土地出讓收益,。
所以,，從當前地方政府面臨的各種壓力來看，它們也急切需要通過出臺或暗或明的樓市救市措施的“杠桿”效應,，來盡快增加其財政收入,，阻止因為樓市低迷對其未來財政收入可能造成大幅下降的負面影響。
第三,，鑒于地方政府偏好于優(yōu)先考慮自身利益的最大化,，特別是我們?nèi)匀浑y以有效控制其自利的行為，它們必然會以各種各樣的名義或形式出臺樓市救市舉措,�,！吧嫌姓撸掠袑Σ摺睉獙χL的結果之一,，是會讓房地產(chǎn)調控“無功而返”,，這已被歷史經(jīng)驗屢屢證實，暗示史稱最嚴厲的房地產(chǎn)調控也可能再次面臨“空調”的風險,。在當前房價尚未真正展開實質性合理回歸之前,，這種風險恰恰是最值得我們?nèi)ゾ韬头婪兜摹?BR> 不過，好在當前中央政府對房地產(chǎn)調控不動搖的決心與信心異常堅定,。在繼去年佛山市出臺放寬限購條件的“樓市新政”被叫停后,，出臺才3天的蕪湖市的“樓市新政”再次被緊急叫停，從中既反映出當前房地產(chǎn)調控的復雜性——地方政府具有出臺樓市救市措施的強烈需求,，又顯示出當前中國堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖的決心,，因為“放松”房地產(chǎn)調控或使未來中國經(jīng)濟面臨“硬著陸”的風險，這與促進房價合理回歸的房地產(chǎn)調控基本目標是相違背的。
|