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最近,，蕪湖市政府發(fā)布有關(guān)2012年在蕪湖買房可免契稅及購(gòu)新房發(fā)補(bǔ)貼等信息,，一度被市場(chǎng)普遍解讀為是地方政府出臺(tái)的又一樓市救市新政,，但時(shí)隔幾天后,，蕪湖市的這一新政被緊急叫停。這一事件的反反復(fù)復(fù),，既透露出當(dāng)前地方政府拯救樓市的迫切心情,，又折射出中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)定決心。
但是,，這一事件再次警示我們,，受自身利益驅(qū)動(dòng)，地方政府具有極強(qiáng)的動(dòng)機(jī)再掀新一輪的樓市救市新政,，史稱最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控稍有不慎,，就有再度面臨挫折或夭折的可能性。
第一,，從根本上講,，在當(dāng)前房?jī)r(jià)尚未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性合理回歸的前提下，地方政府之所以要推出各類或暗或明的樓市救市舉措,，根本原因在于地方政府是以往房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍或過度繁榮的最大受益者之一,。
由于受近年來嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控的巨大影響,，國(guó)內(nèi)樓市的成交持續(xù)低迷，一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲,，進(jìn)而又抑制了地價(jià)的上漲,，這使得掌握了土地供給壟斷資源的各級(jí)地方政府，無法再增加其土地出讓收益及其他房地產(chǎn)交易收入,。但相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，土地出讓收益或其他房地產(chǎn)交易收入依然是目前我國(guó)大部分大中型城市的主要財(cái)政收入來源，前幾年有的地方甚至超過50%以上的財(cái)政收入來自于土地出讓收益,。所以,，這一現(xiàn)狀讓各級(jí)地方政府憂心忡忡。
這就有了眼下蕪湖市政府試圖通過實(shí)施買房可免契稅及購(gòu)新房發(fā)補(bǔ)貼等內(nèi)容的樓市新政,，以尋求對(duì)當(dāng)前嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控的“突圍”,。從這個(gè)角度分析，優(yōu)先考慮自身利益的最大化,，促使各級(jí)地方政府敢于冒險(xiǎn)出臺(tái)各類救市舉措,，與中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控大打“太極拳”，以此化解當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)其自身利益構(gòu)成的較大損害,。試想,，如果突圍一旦成功，地方政府又可以沿襲“土地財(cái)政”模式而輕松獲得財(cái)政收入快速增長(zhǎng),，但這種增長(zhǎng)是不可持續(xù)的,，因?yàn)槭且苑績(jī)r(jià)和地價(jià)的持續(xù)上漲為代價(jià)的，其負(fù)面影響巨大,。
第二,，各級(jí)地方政府目前面臨的最大問題，莫過于土地出讓收益減少,、地方融資平臺(tái)需要清理及地方政府換屆導(dǎo)致投資沖動(dòng)增加等,，導(dǎo)致地方政府急需想方設(shè)法地增加其財(cái)政收入。這使得其不甘忍受當(dāng)前持續(xù)低迷的樓市,，因?yàn)榛钴S的樓市才能帶來地價(jià)的復(fù)蘇與上漲,，才能獲得來自土地出讓收益等更多的財(cái)政收入。
確實(shí),，2012年各級(jí)地方政府將面臨1.84萬億地方債務(wù)到期,，但地方政府用以債務(wù)擔(dān)保的資產(chǎn)主要以土地資產(chǎn)為主，其中土地出讓收入等是目前地方政府最主要的償債資金來源之一,。要想化解當(dāng)前的各類地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn),，地方政府需要增加其財(cái)政收入來彌補(bǔ)償債缺口。
還有,，換屆后各級(jí)地方政府為布局或追求其未來政績(jī)（或言GDP考核目標(biāo)）,，短期內(nèi)也急需獲得大量資金,。那么，大量資金從何而來,？地方政府最便捷的生財(cái)之道,，便是將手中掌握的土地供給壟斷資源“換成”巨額的土地出讓收益。
所以,，從當(dāng)前地方政府面臨的各種壓力來看,，它們也急切需要通過出臺(tái)或暗或明的樓市救市措施的“杠桿”效應(yīng)，來盡快增加其財(cái)政收入,，阻止因?yàn)闃鞘械兔詫?duì)其未來財(cái)政收入可能造成大幅下降的負(fù)面影響,。
第三，鑒于地方政府偏好于優(yōu)先考慮自身利益的最大化,，特別是我們?nèi)匀浑y以有效控制其自利的行為,，它們必然會(huì)以各種各樣的名義或形式出臺(tái)樓市救市舉措�,！吧嫌姓�,，下有對(duì)策”應(yīng)對(duì)之風(fēng)的結(jié)果之一，是會(huì)讓房地產(chǎn)調(diào)控“無功而返”,，這已被歷史經(jīng)驗(yàn)屢屢證實(shí),，暗示史稱最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控也可能再次面臨“空調(diào)”的風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前房?jī)r(jià)尚未真正展開實(shí)質(zhì)性合理回歸之前,，這種風(fēng)險(xiǎn)恰恰是最值得我們?nèi)ゾ韬头婪兜摹?BR> 不過,，好在當(dāng)前中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的決心與信心異常堅(jiān)定。在繼去年佛山市出臺(tái)放寬限購(gòu)條件的“樓市新政”被叫停后,，出臺(tái)才3天的蕪湖市的“樓市新政”再次被緊急叫停，從中既反映出當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的復(fù)雜性——地方政府具有出臺(tái)樓市救市措施的強(qiáng)烈需求,，又顯示出當(dāng)前中國(guó)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的決心,，因?yàn)椤胺潘伞狈康禺a(chǎn)調(diào)控或使未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)，這與促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的房地產(chǎn)調(diào)控基本目標(biāo)是相違背的,。
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