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國家統(tǒng)計局18日發(fā)布了2012年1月份的房價統(tǒng)計數(shù)據,。70個大中城市中,，新建商品房的價格全部停止上漲，這傳遞了一個非常重要的信號：全國性的房地產價格下降趨勢已經初步形成,。
要理解其中的意義,，需要從2010年開始說起,。
2010年政府先后出臺了三次房地產調控政策，但全年的房地產銷售并沒有受到什么大的影響,，房地產價格十分堅挺,。從房地產開發(fā)商的角度看，因為銷售狀況良好,，資金很充裕,，因此面對政府的政策調控依然敢于積極拿地。于是,，我們看到了比較矛盾的情形：一邊是政府不斷地出臺打壓房地產的政策,，一邊是市場持續(xù)地繁榮。對于股市投資者而言,，心里也十分糾結,，面對打壓房地產的政策密集出臺，當然不敢多配房地產行業(yè)的股票,，但房地產龍頭公司的業(yè)績卻相當出色,。
2011年的情況開始有些變化,，隨著一線城市和部分二、三線城市實行了限購政策,，市場開始出現(xiàn)明顯的分化：實現(xiàn)限購的城市出現(xiàn)了交易量的明顯萎縮,，但沒有實行限購的城市出現(xiàn)了補漲的行情。從總體上看,，2011年的房地產市場表現(xiàn)依然不差,，雖然交易量的增長速度出現(xiàn)放緩的現(xiàn)象，但還是實現(xiàn)了9%的增長,，與GDP保持同步,。價格同樣是穩(wěn)中有升。
經過2010年和2011年的幾番折騰之后,，很多觀察人士開始認為現(xiàn)階段中國的住房需求十分旺盛,，無論政策怎么打壓，房地產市場都不會出現(xiàn)交易量的大幅度下跌,，更不會出現(xiàn)價格的快速下跌,。很多人預期，不管政策如何收緊,，2012年的房地產銷售還會有10%的增長,，房地產投資也會有15%左右的增長。在此預期和判斷下,，政策取向是可想而知的,，即“堅持房地產調控不動搖”。
不過,，按照我的觀察,，當前的房地產市場并非“剛性需求”占主導，投機資本占的比重相當大,，一旦價格拐點的預期形成,，則市場的交易量會大幅度萎縮，價格也會隨之出現(xiàn)快速的下跌,，在此背景下,，房地產投資會出現(xiàn)斷崖式下跌。
房地產市場在去年第三季度已經開始出現(xiàn)價格拐點的信號,，其表現(xiàn)是越來越多的城市出現(xiàn)房地產交易量的快速下跌和交易價格的松動,。在2011年9月份之前，交易量的萎縮主要表現(xiàn)在實行限購的城市,，但9月份之后沒有實行限購的城市也出現(xiàn)了交易量的快速下跌,。從國家統(tǒng)計局的數(shù)據看，70個大中城市中,，房價環(huán)比出現(xiàn)下降的比例自去年9月份之后越來越高,。今年1月份的數(shù)據則表明,，全國性的房地產價格下降的趨勢已經形成。
如果這個判斷成立,，則進一步的推理是：交易量將出現(xiàn)快速下跌,，房地產投資會出現(xiàn)加速下跌。2011年,，平均每月的新房銷售額為5000億元,，對應的每個月的房地產投資額也是5000億元，即投資額與銷售額基本上是持平的,。如果出現(xiàn)銷售額的快速下降,，開發(fā)商的自然反應就是減少投資支出，有可能會出現(xiàn)投資額小于銷售額的情況,。
房地產投資的快速下降，開發(fā)商購買土地的積極性快速下降,，對于中國經濟的運行意味著什么是顯而易見的,。股市投資者在去年一直擔憂的經濟硬著陸的風險很可能在我們不經意中已經悄悄來臨。1月份的眾多的數(shù)據值得我們警惕：信貸數(shù)據比市場預期的要少30%多,，發(fā)電量及進出口數(shù)據均出現(xiàn)負增長,，我們不能簡單地用春節(jié)的因素來解釋這些數(shù)據，結合房價的數(shù)據來分析和判斷當前的經濟運行狀況就會更加準確,。
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