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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布了2012年1月份的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),。70個(gè)大中城市中，新建商品房的價(jià)格全部停止上漲,，這傳遞了一個(gè)非常重要的信號(hào)：全國(guó)性的房地產(chǎn)價(jià)格下降趨勢(shì)已經(jīng)初步形成,。
要理解其中的意義,，需要從2010年開(kāi)始說(shuō)起。
2010年政府先后出臺(tái)了三次房地產(chǎn)調(diào)控政策,，但全年的房地產(chǎn)銷售并沒(méi)有受到什么大的影響,，房地產(chǎn)價(jià)格十分堅(jiān)挺。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度看,，因?yàn)殇N售狀況良好,，資金很充裕，因此面對(duì)政府的政策調(diào)控依然敢于積極拿地,。于是,，我們看到了比較矛盾的情形：一邊是政府不斷地出臺(tái)打壓房地產(chǎn)的政策，一邊是市場(chǎng)持續(xù)地繁榮,。對(duì)于股市投資者而言,，心里也十分糾結(jié)，面對(duì)打壓房地產(chǎn)的政策密集出臺(tái),，當(dāng)然不敢多配房地產(chǎn)行業(yè)的股票,，但房地產(chǎn)龍頭公司的業(yè)績(jī)卻相當(dāng)出色。
2011年的情況開(kāi)始有些變化,，隨著一線城市和部分二,、三線城市實(shí)行了限購(gòu)政策，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)明顯的分化：實(shí)現(xiàn)限購(gòu)的城市出現(xiàn)了交易量的明顯萎縮,，但沒(méi)有實(shí)行限購(gòu)的城市出現(xiàn)了補(bǔ)漲的行情,。從總體上看，2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)依然不差,，雖然交易量的增長(zhǎng)速度出現(xiàn)放緩的現(xiàn)象,，但還是實(shí)現(xiàn)了9%的增長(zhǎng)，與GDP保持同步,。價(jià)格同樣是穩(wěn)中有升,。
經(jīng)過(guò)2010年和2011年的幾番折騰之后，很多觀察人士開(kāi)始認(rèn)為現(xiàn)階段中國(guó)的住房需求十分旺盛,，無(wú)論政策怎么打壓,，房地產(chǎn)市場(chǎng)都不會(huì)出現(xiàn)交易量的大幅度下跌，更不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的快速下跌,。很多人預(yù)期,，不管政策如何收緊，2012年的房地產(chǎn)銷售還會(huì)有10%的增長(zhǎng),，房地產(chǎn)投資也會(huì)有15%左右的增長(zhǎng),。在此預(yù)期和判斷下，政策取向是可想而知的，即“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”,。
不過(guò),，按照我的觀察，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)并非“剛性需求”占主導(dǎo),，投機(jī)資本占的比重相當(dāng)大,，一旦價(jià)格拐點(diǎn)的預(yù)期形成，則市場(chǎng)的交易量會(huì)大幅度萎縮,，價(jià)格也會(huì)隨之出現(xiàn)快速的下跌,，在此背景下，房地產(chǎn)投資會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)在去年第三季度已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)的信號(hào),，其表現(xiàn)是越來(lái)越多的城市出現(xiàn)房地產(chǎn)交易量的快速下跌和交易價(jià)格的松動(dòng)。在2011年9月份之前,，交易量的萎縮主要表現(xiàn)在實(shí)行限購(gòu)的城市，但9月份之后沒(méi)有實(shí)行限購(gòu)的城市也出現(xiàn)了交易量的快速下跌,。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，70個(gè)大中城市中,，房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下降的比例自去年9月份之后越來(lái)越高,。今年1月份的數(shù)據(jù)則表明,，全國(guó)性的房地產(chǎn)價(jià)格下降的趨勢(shì)已經(jīng)形成,。
如果這個(gè)判斷成立,，則進(jìn)一步的推理是：交易量將出現(xiàn)快速下跌,，房地產(chǎn)投資會(huì)出現(xiàn)加速下跌,。2011年,，平均每月的新房銷售額為5000億元，對(duì)應(yīng)的每個(gè)月的房地產(chǎn)投資額也是5000億元,，即投資額與銷售額基本上是持平的。如果出現(xiàn)銷售額的快速下降,，開(kāi)發(fā)商的自然反應(yīng)就是減少投資支出,，有可能會(huì)出現(xiàn)投資額小于銷售額的情況,。
房地產(chǎn)投資的快速下降，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地的積極性快速下降,，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行意味著什么是顯而易見(jiàn)的,。股市投資者在去年一直擔(dān)憂的經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)很可能在我們不經(jīng)意中已經(jīng)悄悄來(lái)臨,。1月份的眾多的數(shù)據(jù)值得我們警惕：信貸數(shù)據(jù)比市場(chǎng)預(yù)期的要少30%多,，發(fā)電量及進(jìn)出口數(shù)據(jù)均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),，我們不能簡(jiǎn)單地用春節(jié)的因素來(lái)解釋這些數(shù)據(jù),，結(jié)合房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)來(lái)分析和判斷當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況就會(huì)更加準(zhǔn)確。
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