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依據(jù)2011年年底財政部和國家稅務(wù)總局公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》,，銷售不動產(chǎn)由營業(yè)稅改征增值稅為改革方向，只不過具體實施時間尚未明確,。如果銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅改征增值稅實施,，則可使樓市健康發(fā)展。
其一,，從一般理論上看,，增值稅是迄今稅收史上最重要的發(fā)明之一，其美妙之處在于,，可以“擰緊”整個產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)的“紐扣”,，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)合理分工，促進(jìn)效率,，有助于消除重復(fù)征稅,。
其二，營業(yè)稅改征增值稅,，在總體上可以減輕樓市交易稅負(fù),。《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》明確了規(guī)范稅制,、合理負(fù)擔(dān)這樣一條重要原則,，即在保證增值稅規(guī)范運行的前提下，根據(jù)財政承受能力和不同行業(yè)發(fā)展特點,，合理設(shè)置稅制要素,，改革試點行業(yè)總體稅負(fù)不增加或略有下降。銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅改征增值稅后,，樓市交易環(huán)節(jié)的總體稅負(fù)會比征收營業(yè)稅時輕,，從而可以促進(jìn)房價理性回歸。
其三,，營業(yè)稅改征增值稅可以激活樓市交易熱情,，促進(jìn)樓市交易活躍,。在國家調(diào)控樓市作用力下，加上市場對樓市預(yù)期發(fā)生變化,，目前樓市交易跌入所謂的“冰點”,，樓市交易極度萎縮。如果樓市長期陷入這種狀態(tài),，則不僅對樓市的發(fā)展不利,，而且還有損國家整體經(jīng)濟的發(fā)展。如何既促進(jìn)房價合理回歸,，又刺激樓市交易活躍,，需要一些政策的調(diào)整。毫無疑問,，營業(yè)稅改征增值稅,，可以在相當(dāng)大的程度上，滿足這樣一種政策調(diào)整上的要求,。銷售房屋改征增值稅后,，交易的購進(jìn)方購進(jìn)房屋進(jìn)項稅額可以抵扣，實質(zhì)上減輕了購房者的實際稅負(fù),。如果購房者是企業(yè),，該企業(yè)同時又是增值稅納稅人，則該企業(yè)購進(jìn)房屋可以抵扣進(jìn)項稅額,，而在征收營業(yè)稅的情況下,，購房所含的進(jìn)項稅是不能抵扣的，這無疑會刺激企業(yè)購房熱情,。
其四,，營業(yè)稅改征增值稅可以減輕房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)擔(dān)，同時促進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。在營業(yè)稅改征增值稅后,，房地產(chǎn)企業(yè)建造房屋購進(jìn)原材料所含的進(jìn)項稅額，可以抵扣,，一方面可以減輕其本身的實際稅負(fù),，另一方面，可能更為重要的是,，可以促進(jìn)房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，從而起到刺激產(chǎn)業(yè)間循環(huán)“規(guī)模”擴大及速度加快的作用,。
目前,，中國樓市調(diào)控到了關(guān)鍵時期，營業(yè)稅改征增值稅對樓市的健康發(fā)展，可以增加新的動力,，也為中國樓市調(diào)控增強政策彈性,。
在制度設(shè)計上，樓市營業(yè)稅改征增值稅,，應(yīng)著重考慮以下幾個問題,。
一是制度設(shè)計總體框架確定,。樓市營業(yè)稅改征增值稅制度設(shè)計框架應(yīng)結(jié)合現(xiàn)行增值稅條例和《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》確定,，同時參考已經(jīng)試點行業(yè)的營業(yè)稅改征增值稅方案，并吸取交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點經(jīng)驗教訓(xùn),。
二是國際經(jīng)驗借鑒,。樓市征收增值稅并不是中國獨創(chuàng)，但中國可以借鑒國際經(jīng)驗,，形成具有自己特色的制度,。國際上不少國家對銷售房屋早已征收增值稅，如愛爾蘭對銷售住房按一個特別低稅率征收增值稅,；新西蘭按標(biāo)準(zhǔn)稅率對樓市征收增值稅,；瑞典按標(biāo)準(zhǔn)稅率對樓市征收增值稅，但規(guī)定一定的優(yōu)惠,；荷蘭按標(biāo)準(zhǔn)稅率對樓市征收增值稅,。我們可以借鑒這些國家的經(jīng)驗。
三是與房產(chǎn)稅制度改革以及土地增值稅相結(jié)合,。房產(chǎn)稅制度改革對樓市影響巨大,。樓市營業(yè)稅改征增值稅方案設(shè)計應(yīng)兼顧房產(chǎn)稅的制度改革取向及其實施步驟。房屋交易改征增值稅,，制度上與土地增值稅有共同之處,，有人提出廢除土地增值稅，或?qū)烧吆喜�,。其實不然,。土地增值稅屬于所得稅類，而房屋交易增值稅屬于流轉(zhuǎn)稅類,，而且兩者的扣除方式和扣除項目以及計算方法不一樣,，征稅的目的以及納稅人范圍也不一樣，土地增值稅還帶有“暴利稅”的性質(zhì),。不過,，土地增值稅的征收為樓市營業(yè)稅改征增值稅提高了參考和基礎(chǔ)。
四是計稅方式和稅負(fù)確定,。關(guān)于計稅方式方面,，應(yīng)考慮增值稅鏈條的完整。對于企業(yè)間房屋交易應(yīng)采取一般計稅方式，而對于個人間的房屋交易應(yīng)采取簡易計稅辦法,。個人銷售給企業(yè)的,，也應(yīng)采取簡易計稅方式。按照現(xiàn)行營業(yè)稅條例,，銷售不動產(chǎn)的稅率是5%,，營業(yè)稅改征增值稅后，應(yīng)使其實際稅負(fù)確定在5%以下,。
五是政府部門房屋銷售征稅處理,。依據(jù)國際經(jīng)驗，政府部門銷售房屋不免征增值稅,�,？梢越梃b這個經(jīng)驗，考慮到增值稅抵扣鏈條的完整性,，政府部門銷售房屋應(yīng)當(dāng)征收增值稅,。
六是實施步驟�,？梢韵冗x取一部分各類房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行營業(yè)稅改征增值稅模擬試點,、模擬運行，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),，然后正式實施,。
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