近日,，蕪湖刺激自住需求的樓市新政被迫暫停,，引發(fā)廣泛爭議,。相當(dāng)一部分人,，對于地方政府這種放松政策的行為，甚為氣憤,，批判其思想覺悟太低,。這篇小文,，重點(diǎn)分析一下，為何地方政府暫時還離不開房地產(chǎn),，為何迫切地希望市場企穩(wěn),、復(fù)蘇。
房地產(chǎn)收入是地方收入的主干,。這體現(xiàn)在兩點(diǎn),。第一，房地產(chǎn)稅收,。近日,，國家財政部公布了2011年度財政收入情況。分季度來看稅收收入增速呈“前高后低,、逐季回落”走勢,，其中房地產(chǎn)相關(guān)的稅種增速明顯回落，房地產(chǎn)營業(yè)稅和契稅同比分別增長14.9%和12.1%,，比上年增速分別回落17.5和30個百分點(diǎn)。完全屬于房地產(chǎn)類的稅種有五個：房產(chǎn)稅,、契稅,、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,、耕地占用稅,，皆屬地方稅種，其稅收總額為8222億元,，約占全國稅收的9.2%,，占地方稅收的20%左右。另外,，包含有房地產(chǎn)的稅種還有營業(yè)稅,、企業(yè)所得稅、個人所得稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅,、印花稅等，這些具體數(shù)據(jù)不可得,，筆者估計這五種直接稅,，房地產(chǎn)類稅收可能占全國稅收入的15%左右，占地方稅收的30%左右,。
第二,，土地出讓金。近些年,，我國土地出讓金總體保持快速增長,，按財政部口徑,，2010年全國國有土地出讓金收入為28198億元。當(dāng)前,，土地出讓金并未列入財政預(yù)算,，而是列入政府性基金，而且屬于地方政府性基金,。2010年全國地方政府性基金本級收入33609億元,，也即土地出讓金所占比重高達(dá)84%，占全國政府性基金收入（36785億元）的77%,。當(dāng)然,，土地出讓金中包括兩部分：一是土地開發(fā)成本，二是土地租金,。2010年全國28198億元土地出讓金中,，剔除征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出,、補(bǔ)助被征地農(nóng)民支出等三項主要成本,，還剩53%，基本上可以認(rèn)為地方政府賣地的利潤率為50%左右,。
不妨算一個總數(shù),。房地產(chǎn)類收入和土地出讓金的總和，約占全國政府總收入（全國財政收入103740億元加政府性基金收入36785億元）三成,，約占地方政府總收入（地方財政收入52434億元加地方政府性基金收入33609億元）五成,。
去年以來，隨著房地產(chǎn)市場的快速降溫和持續(xù)低迷,，一方面,，土地流標(biāo)現(xiàn)象頻現(xiàn)，即便成交,，也多以底價成交,；另一方面，房屋成交量減少導(dǎo)致交易環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅萎縮,。而且,，這種現(xiàn)象自去年四季度以來，趨于惡化,。
近日,，有消息稱銀監(jiān)會研究有條件允許地方政府融資平臺貸款延期償還。平臺貸金以土地為抵押物,，賣地難和地價下跌,，導(dǎo)致平臺貸違約風(fēng)險加大。近兩年國家清查平臺貸風(fēng)聲一波緊似一波,，去年3月,、5月銀監(jiān)會曾表示,，對于到期的平臺貸款本息，一律不得展期和以各種方式借新還舊,。然而,，地方政府還不上貸款，難道還能讓其破產(chǎn)不成,？
近些年,，一到房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到關(guān)鍵階段，就會出現(xiàn)“開發(fā)商和地方政府誰先扛不住”的爭論,。當(dāng)前,，地方政府財政確實(shí)捉襟見肘，如果今年樓市和去年一樣,，甚至比去年還要糟,，可想而知壓力有多大。由此,，也就可以理解地方政府松動政策,、盼望市場穩(wěn)定的心態(tài)了。