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去年下半年以來,，房價(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量逐漸增多,，房地產(chǎn)調(diào)控朝預(yù)期方向發(fā)展,。隨著調(diào)控效應(yīng)的累積,，局部地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控也面臨較大反彈壓力。中國證券報(bào)認(rèn)為,，未來房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)動(dòng)搖,，同時(shí),，為促進(jìn)市場長期健康發(fā)展，要更多從市場化和中長期制度建設(shè)入手,，擺脫調(diào)控“短期化”的影響,。穩(wěn)定供需、抑制投機(jī)以及建立住房保障體系,，將成為中長期的行業(yè)調(diào)控方向,。
以“國十條”頒布為標(biāo)志，本輪房地產(chǎn)調(diào)控可分為兩個(gè)階段,。第一階段是2010年4月至2011年9月，即從“國十條”頒布至臺(tái)州等二三線城市進(jìn)入實(shí)施限購政策城市名單,。在這一階段,，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷趨緊，房價(jià)由之前的快速上漲逐步轉(zhuǎn)向滯漲,。第二階段是去年9月以來至今,，這一階段沒有再出臺(tái)明顯的加碼措施，但在先前政策累積效果和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的作用下,，全國房價(jià)開始真正出現(xiàn)有效下降,。
值得一提的是，去年四季度以來,，佛山,、蕪湖等地試圖放松調(diào)控的措施均被叫停，尤其是新近發(fā)生的蕪湖“救市”,，其財(cái)稅補(bǔ)貼等手段雖未觸及限購限價(jià)“紅線”,，但仍被叫停�,？梢哉f,，未來一段時(shí)間，以限購,、限貸為代表的調(diào)控措施不會(huì)有松動(dòng)的可能,，各地各種“試盤”調(diào)控方向的行為將被制止。在這種政策環(huán)境下,，今年上半年全國總體房價(jià)仍有一定的環(huán)比下行空間,。
但目前的調(diào)控效果仍是短暫的和階段性的，在市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展方面還有很多文章要做,。
國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)最近也表示,，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)主要有兩個(gè)：一是促使房價(jià)合理回歸；二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期,、穩(wěn)定,、健康發(fā)展。2000年以來，我國先后經(jīng)歷2004年,、2005年,、2007年和2010年四輪房地產(chǎn)調(diào)控。過多關(guān)注“短期化”效果的調(diào)控暴露出一些不容回避的問題,。一是需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給,，反而給未來房價(jià)帶來上漲壓力。二是過于頻繁的調(diào)控轉(zhuǎn)換,，可能帶來市場較大波動(dòng),，影響到正常投資和消費(fèi)。
調(diào)控進(jìn)行到當(dāng)下,，在堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖的同時(shí),，又要認(rèn)真考慮房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展方向。加快建立自由度更高的行業(yè)市場,，在相關(guān)法制體系建設(shè)完善之后,，調(diào)控將不再總是落入“重則蕭條，輕則過熱”的循環(huán)之中,。
穩(wěn)定供需,、抑制投機(jī)及建立住房保障體系，是房地產(chǎn)行業(yè)長期健康平穩(wěn)發(fā)展的必要組成,，均將成為中長期的行業(yè)調(diào)控方向,。
首先，房價(jià)上漲和下跌歸根到底是由供求關(guān)系決定的,，在住房剛性需求相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)仍將存在的情況下,，協(xié)調(diào)好短期供給調(diào)控和長期需求增長之間的關(guān)系十分重要。
具體而言,，應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)相關(guān)財(cái)稅體制改革,，改進(jìn)土地出讓制度，穩(wěn)定開發(fā)企業(yè)的投資預(yù)期,，避免地價(jià)和房價(jià)產(chǎn)生螺旋式上漲局面,。
建立完善適合我國國情的住房供應(yīng)體系，形成商品房,、二手房市場互補(bǔ),，買賣和租賃市場共同發(fā)展的市場格局。
保護(hù)合理住房需求,，金融部門應(yīng)考慮對(duì)首套及中小戶型購房者給予利率優(yōu)惠,，對(duì)二套及以上購房者給予懲罰性利率或停止按揭貸款。
其次,，在稅收制度上要區(qū)分投機(jī)性購房和存在真實(shí)合理需求的購房,，避免“誤殺”,。畢業(yè)、結(jié)婚首套購房和拆遷安置,、城鎮(zhèn)化外來人口購房,、改善居住條件等購房群體，應(yīng)在制度安排上滿足購置需求,，可適用比目前更低的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。
同時(shí)，抑制投機(jī)購房將成為一項(xiàng)長期目標(biāo),。在個(gè)人住房信息系統(tǒng)等配套措施建成之后,，“限購”政策將逐步朝房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段過渡。此外,，打壓投機(jī)需求還可通過提高二手房轉(zhuǎn)讓稅收來實(shí)現(xiàn),。
再次，完善保障性住房體系,。“十二五”期間我國將陸續(xù)開工建設(shè)3600萬套保障性住房,，未來3至5年我國納入住房保障體系的城鎮(zhèn)居民戶數(shù)有望達(dá)到20%左右,，屆時(shí)保障方式也將適時(shí)由目前的實(shí)物保障轉(zhuǎn)向貨幣補(bǔ)貼為主。保障房分配,、退出機(jī)制,、轉(zhuǎn)讓收益等相關(guān)領(lǐng)域措施，也將逐步明確,。
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