據(jù)報道,，央行在最近的工作會議上指出,，在房貸方面,，繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，切實支持保障性安居工程建設(shè),。支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購房家庭的貸款需求。消息一出,，國內(nèi)市場及不少媒體把差別化住房信貸政策理解為放寬首套住房貸款,，是中央政府房地產(chǎn)宏觀政策“微調(diào)”的開始，其實這種對差別化信貸的理解有失偏頗,。
涉及個人住房按揭貸款的政策,，有央行與銀監(jiān)會的2010年的275號文件及國務(wù)院2011年的1號文件。
在這兩個文件中,，差別化信貸政策的第一層含義是禁止本地居民用按揭貸款購買第三套以上的住房及禁止居民用按揭貸款異地購買第二套以上的住房,。對于居民異地購買第一套住房必須在當(dāng)?shù)赜屑{稅證明或繳交社保證明，否則禁止獲得銀行貸款,。在這種信貸條件限制下,，個人想利用銀行信貸購買第三套以上的住房基本上是嚴格禁止的。也就是說,，無論是本地居民還是外地居民要利用銀行信貸投機炒作第三套以上的住房被嚴格禁止,。這也就是差別化信貸政策的第一層含義。
差別化信貸政策的第二層含義就是把住房的投資與消費區(qū)分開,。規(guī)定本地居民購買第二套住房的首付比例不得低于60%,，貸款利率不得低于基準利率1.1倍。也就是說,，如果本地居民購買住房仍然是一種有利可圖的投資行為,，個人也可通過住房按揭貸款進入住房市場。但不僅杠桿降低了,，而且融資成本也成倍上升了,。
在這種情況下，住房投機炒作者是不會貿(mào)然進入市場的,�,？梢哉f，個人住房差別化的信貸政策的核心就在把購買第一套住房與第二套住房的信貸作了嚴格區(qū)分,。
第三層含義是雖然第一套住房貸款利率沒有明確規(guī)定,，但肯定不會回到7折優(yōu)惠的水平。因為,，如果按照5年期的貸款利率(一般按揭貸款多是5年以上)7.05%的7折優(yōu)惠計算,，那么其利率就是4.935%，遠遠低于5年期存款利率5.5%,。商業(yè)銀行作這樣的貸款都會虧損,，銀行根本沒有動力做這樣的貸款。即使其貸款利率8折優(yōu)惠為5.640%,、85折優(yōu)惠為5.9925%,，扣除銀行運營成本,，銀行也是無利可圖的。在這種情況下,，銀行對第一套住房的按揭貸款采取優(yōu)惠利率的動機不強,。
因此，央行要求銀行滿足購買首套住房貸款的要求,，并非是要銀行對第一套住房貸款采取優(yōu)惠利率,。而是由銀行在風(fēng)險定價基礎(chǔ)上或利率由銀行確定的基礎(chǔ)上，保證第一套住房購買者能夠獲得銀行貸款,。所以差別化的信貸政策與275號文件及1號文件精神基本一致,，并沒有多少改變。當(dāng)前市場把差別化的住房信貸政策理解為對第一套住房信貸政策放開是不對的,。