展望2012年國內(nèi)樓市，關(guān)鍵要把握三大要素：政策、資金,、存貨,。
首先，政策是影響樓市的第一要素,。不要奢望2012年政策會重現(xiàn)2008年度和2009年的大幅放松。然而，2012年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢非常復(fù)雜和嚴(yán)峻,，樓市持續(xù)低迷不可避免地將對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生負(fù)面影響；隨著房價的持續(xù)下跌,，調(diào)控效果必將會越來越明顯,，政策可能會出現(xiàn)局部放松。
隨著經(jīng)濟(jì)下滑和通脹持續(xù)緩解,，貨幣政策將趨于寬松,，12月初存款準(zhǔn)備金的首次下調(diào)即為明證,，銀根松動有利于樓市企穩(wěn)。
第二,，資金面總體偏緊的狀況漸趨緩解,。可分為兩個層面：外部資金和內(nèi)部資金,。外部資金主要與貨幣供應(yīng)量有關(guān),。2009、2010,、2011年全國新增貸款分別為約10萬億元,、8萬億元、7.5萬億元,，去年偏緊,，2012年預(yù)計將達(dá)8萬億元至8.5萬億元。更主要的指標(biāo)是M1(狹義貨幣供應(yīng)),，自2010年1月M1增幅觸頂后持續(xù)回落,，2011年11月低探7.8%，12月回升0.1個百分點,，很有可能正在筑底,，2012年必然上行。M1與房價關(guān)系密切,，一般M1觸底反彈后,，房價先是跌幅減小，后由跌轉(zhuǎn)漲,。當(dāng)然,，這次形態(tài)與2008年有差異。2008年9月步入降息通道,，11月推出四萬億投資計劃,，M1于11月觸底，2009年1月再探底,，之后大反彈,；這次政策放松力度小，M1反彈的也會慢些,，房價下跌,、筑底的時間也會長于上一輪。
內(nèi)部資金面,，房地產(chǎn)企業(yè)資金繼續(xù)吃緊,。2011年1月至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源75208億元，同比增長19%,，較2010年同期大幅下降12.2個百分點,，明顯低于近10年來25%的均值。尤其是個人房貸,，連續(xù)9個月負(fù)增長,。總體而言,，當(dāng)前企業(yè)資金緊張情況好于2008年底,，但至少未來半年，這一情況仍在繼續(xù)惡化,。2012年外債,、房地產(chǎn)信貸、開發(fā)貸等將集中到期,，多數(shù)開發(fā)商資金鏈將非常緊張,，至少在上半年，降價促銷的壓力很難緩解,，預(yù)期部分企業(yè)不得不變賣項目,，甚至破產(chǎn)、倒閉,。
第三,，存貨壓力持續(xù)增加。一方面供應(yīng)增加,，另一方面成交低迷,，導(dǎo)致2011年住宅存貨量不斷攀高。截至2011年12月底,，北京,、上海、深圳,、廣州、青島,、南京,、廈門、杭州,、南昌,、福州等10大城市，新建商品住宅庫存總量高達(dá)5998萬平方米,，與去年同期相比大增約40%,。按過去6個月的平均成交量，這些存貨需要14.4個月才能消化完,，再度創(chuàng)下近幾年的新高,。開發(fā)商去庫存的壓力非常大,，2012年必須采取措施。
在上述三大因素綜合作用下,，基于2011年主要城市成交量已經(jīng)比較低迷,，2012年房地產(chǎn)價格不會出現(xiàn)大幅變化，升降兩難,。2012年全國新建商品住宅成交均價,，預(yù)計將比2011年下跌不超過5%，市場總體形勢將略差于2011年,。