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可以預測今后幾年公租房、保障性住房投資投入將對整個產業(yè)產生巨大影響,。
長遠看,，租售并舉是房地產市場發(fā)展的良好途徑。要從供需兩方面做文章,。目前為止,，所有稅收政策只是打擊炒房，當然這是必要的,。下一步,，利用融資資金建包括公租房在內的保障房，如何能得到國家政策,、稅收政策方面優(yōu)惠,，將是一大問題。
比如房地產基金,。我們可以從國外學習的經驗很多,。建公租房、保障房,，如果貸款的話,，也算次貸，次貸就是沒錢的人買房,，貸款比例較高,，首付很少，甚至可以零首付,。一旦斷供或還款困難,，就出現(xiàn)問題。避免次貸危機給中國的影響,，這很重要,。但并不能因為美國產生次貸，我們就放松對房地產基金的使用和研究,。
通過房地產基金讓整個融資活起來,，如怎樣擔保，保證資金到位,、投資有效益,，是解決房地產融資,、保障性住房問題的有效途徑,。
此外,，以前房地產市場發(fā)展速度較快，一些公司通過上市發(fā)行股票,、經營金融衍生產品融資,，這種方式能不能成功引入政府保障性住房市場？即政府主導,，民間資金參與,，到位的市場監(jiān)管，科學的投資理念,，這樣可能會帶來一種好的局面和態(tài)勢,。
目前看，未來房產稅替代土地出讓金成為穩(wěn)定財源的轉換需要很長時間,。中國人不習慣在住房上加稅,，買房子時已交了土地出讓金，現(xiàn)在再交一筆稅,，心理上不能接受,，這需要綜合改革。
出讓金應改變做法,，不能70年一次全部繳納,，可以考慮采取分期付款方式。比如住五年交一次,，然后再住五年再交一次出讓金,，依次推延。出讓金在國外都是幾年一交或者一年一交,。目前房價很高,，有相當一部分是因為出讓金，政府在拍賣土地時已收取了較高成本,。
想要真正扭轉地方財政對土地出讓金的依賴,，就不要對土地出讓金收太多，或分期繳納,。這樣可使買房者初次轉賣時,，得到一些經濟利益，少交部分土地出讓金,。然后從當前商品房中區(qū)分是住房還是投資房,，如果是住房，設一個很低的稅,，如果用來投機或投資,，設一個較高的占有稅,。這樣逐漸替代，從較長時間來看,，征房產稅可以替代出讓金,，或部分替代出讓金。
如此,，地方財政結構肯定會發(fā)生變化,。逐漸減少土地出讓金，就會減少其在財政收入中的份額,，減少部分可以通過征房產稅來充盈,。如果這個變化逐漸發(fā)生，地方政府再參與其他保障性措施,，應該能夠承受,。
從現(xiàn)在房地產調控情況看，越來越緊的房地產政策,，有可能倒逼分稅制度來進行改革,。但中央和地方關系形成是有歷史淵源的，這是一個長期博弈最后形成的局面,。第一,，地方和中央的財政收入經過1994年分稅制后基本上固定下來，一些富庶省份要上交中央財政,，一些貧窮的省份則由中央政府返還稅收,，通過中央的轉移支付，使貧富之間得到一定調節(jié),。這個機理大概形成了,，若想徹底改變它，就要進行很大的財政信息的調整,。
第二,，中央和地方關系的“事權”還要調整。財權事權要匹配,，如果把事權給地方,，財權也要給地方，就怕把事權留給地方而錢沒留下,，逼著地方想一些歪點子,。土地出讓金、地方債務平臺,，都恐怕與地方事權太多有關系,。所以，兩極分稅制改革不可能完全靠土地出讓金一件事解決。
中國在財產稅方面既沒有遺產稅,，也沒有像樣的房地產稅征收辦法,。如果一個國家財產稅缺失，它的稅收體系就不完整,，它的調控體系和財力調配本身就不完善�,，F(xiàn)在提財產稅當中的房產稅，并不是因房地產市場調控引起的,，而是財稅體系本身需要完善的部分,。從全國看，房地產稅在一定的范圍內流動起來是必然的,。（本文摘編自財經網）
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