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可以預(yù)測(cè)今后幾年公租房,、保障性住房投資投入將對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。
長(zhǎng)遠(yuǎn)看,，租售并舉是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的良好途徑,。要從供需兩方面做文章。目前為止,，所有稅收政策只是打擊炒房,，當(dāng)然這是必要的。下一步,，利用融資資金建包括公租房在內(nèi)的保障房,，如何能得到國(guó)家政策,、稅收政策方面優(yōu)惠，將是一大問(wèn)題,。
比如房地產(chǎn)基金,。我們可以從國(guó)外學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)很多,。建公租房、保障房,，如果貸款的話,，也算次貸，次貸就是沒(méi)錢(qián)的人買(mǎi)房,，貸款比例較高,，首付很少，甚至可以零首付,。一旦斷供或還款困難,，就出現(xiàn)問(wèn)題。避免次貸危機(jī)給中國(guó)的影響,，這很重要。但并不能因?yàn)槊绹?guó)產(chǎn)生次貸,，我們就放松對(duì)房地產(chǎn)基金的使用和研究,。
通過(guò)房地產(chǎn)基金讓整個(gè)融資活起來(lái)，如怎樣擔(dān)保,，保證資金到位,、投資有效益，是解決房地產(chǎn)融資,、保障性住房問(wèn)題的有效途徑,。
此外，以前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快,，一些公司通過(guò)上市發(fā)行股票,、經(jīng)營(yíng)金融衍生產(chǎn)品融資，這種方式能不能成功引入政府保障性住房市場(chǎng),？即政府主導(dǎo),，民間資金參與，到位的市場(chǎng)監(jiān)管,，科學(xué)的投資理念,，這樣可能會(huì)帶來(lái)一種好的局面和態(tài)勢(shì)。
目前看,，未來(lái)房產(chǎn)稅替代土地出讓金成為穩(wěn)定財(cái)源的轉(zhuǎn)換需要很長(zhǎng)時(shí)間,。中國(guó)人不習(xí)慣在住房上加稅，買(mǎi)房子時(shí)已交了土地出讓金,，現(xiàn)在再交一筆稅,，心理上不能接受，這需要綜合改革,。
出讓金應(yīng)改變做法,，不能70年一次全部繳納,，可以考慮采取分期付款方式。比如住五年交一次,，然后再住五年再交一次出讓金,，依次推延。出讓金在國(guó)外都是幾年一交或者一年一交,。目前房?jī)r(jià)很高,，有相當(dāng)一部分是因?yàn)槌鲎尳穑谂馁u(mài)土地時(shí)已收取了較高成本,。
想要真正扭轉(zhuǎn)地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴,，就不要對(duì)土地出讓金收太多，或分期繳納,。這樣可使買(mǎi)房者初次轉(zhuǎn)賣(mài)時(shí),，得到一些經(jīng)濟(jì)利益，少交部分土地出讓金,。然后從當(dāng)前商品房中區(qū)分是住房還是投資房,，如果是住房，設(shè)一個(gè)很低的稅,，如果用來(lái)投機(jī)或投資,，設(shè)一個(gè)較高的占有稅。這樣逐漸替代,，從較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看,，征房產(chǎn)稅可以替代出讓金，或部分替代出讓金,。
如此,，地方財(cái)政結(jié)構(gòu)肯定會(huì)發(fā)生變化。逐漸減少土地出讓金,，就會(huì)減少其在財(cái)政收入中的份額,，減少部分可以通過(guò)征房產(chǎn)稅來(lái)充盈。如果這個(gè)變化逐漸發(fā)生,，地方政府再參與其他保障性措施,，應(yīng)該能夠承受。
從現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控情況看,，越來(lái)越緊的房地產(chǎn)政策,，有可能倒逼分稅制度來(lái)進(jìn)行改革。但中央和地方關(guān)系形成是有歷史淵源的,，這是一個(gè)長(zhǎng)期博弈最后形成的局面,。第一，地方和中央的財(cái)政收入經(jīng)過(guò)1994年分稅制后基本上固定下來(lái),，一些富庶省份要上交中央財(cái)政,，一些貧窮的省份則由中央政府返還稅收,，通過(guò)中央的轉(zhuǎn)移支付，使貧富之間得到一定調(diào)節(jié),。這個(gè)機(jī)理大概形成了,，若想徹底改變它，就要進(jìn)行很大的財(cái)政信息的調(diào)整,。
第二,，中央和地方關(guān)系的“事權(quán)”還要調(diào)整。財(cái)權(quán)事權(quán)要匹配,，如果把事權(quán)給地方,，財(cái)權(quán)也要給地方，就怕把事權(quán)留給地方而錢(qián)沒(méi)留下，逼著地方想一些歪點(diǎn)子。土地出讓金、地方債務(wù)平臺(tái)，都恐怕與地方事權(quán)太多有關(guān)系,。所以，兩極分稅制改革不可能完全靠土地出讓金一件事解決。
中國(guó)在財(cái)產(chǎn)稅方面既沒(méi)有遺產(chǎn)稅，也沒(méi)有像樣的房地產(chǎn)稅征收辦法。如果一個(gè)國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅缺失,，它的稅收體系就不完整,，它的調(diào)控體系和財(cái)力調(diào)配本身就不完善。現(xiàn)在提財(cái)產(chǎn)稅當(dāng)中的房產(chǎn)稅,，并不是因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控引起的,，而是財(cái)稅體系本身需要完善的部分。從全國(guó)看,，房地產(chǎn)稅在一定的范圍內(nèi)流動(dòng)起來(lái)是必然的,。（本文摘編自財(cái)經(jīng)網(wǎng)）
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