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成交量下滑，主要城市居住用地價格漲幅回落,，部分城市房價開始出現(xiàn)同比下降,，不少信息顯示樓市正在發(fā)生積極變化,。筆者認(rèn)為，目前樓市調(diào)控正步入“敏感期”,，有一定效果,，但基礎(chǔ)仍顯薄弱，各地應(yīng)加強(qiáng)既有政策的落實和執(zhí)行力度,。
溫家寶總理近日在國務(wù)院常務(wù)會議上指出,，當(dāng)前市場仍處于相持階段，普通商品住房價格與調(diào)控目標(biāo)和群眾期待相比仍有較大差距,，特別是有的城市房價過高,、上漲過快的局面沒有根本改變，有的地方落實中央調(diào)控政策的措施也不夠有力,，總的調(diào)控效果還有待鞏固和加強(qiáng),。
的確，目前樓市博弈氛圍依舊濃厚,，一邊是部分房地產(chǎn)開發(fā)商抱著調(diào)控松動幻想死扛不降價,，另一邊是消費者認(rèn)為房價仍高。以北京春季房展會為例,，開發(fā)商咬牙不降價,，只是象征性地給點小禮物作為營銷噱頭；而消費者并不買賬,，購房意愿極低,。與以往明顯不同的是，房展組委會僅公布了“登記人數(shù)”和“看房人數(shù)”,，絕口不提“成交量”,。
這或許可以從以下一組數(shù)據(jù)中找到答案�,！版溂业禺a(chǎn)”在此次展會上的調(diào)研統(tǒng)計顯示,，僅13%的受訪消費者打算近三個月內(nèi)購房，87%的受訪消費者把購房計劃推遲到三個月以后,，其中半年以后購房的受訪消費者占65%,。
事實上，在一系列調(diào)控舉措下,，天平正向有利于購房者一方傾斜“存貨大增,、現(xiàn)金流巨減、負(fù)債激增,、融資渠道急劇縮窄”是部分房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)狀,。
這也可以從一組數(shù)據(jù)中看出端倪。截至4月18日，94家房地產(chǎn)上市公司公布2010年年報,，其經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-760.3億元,，同比大減1249億元。Wind數(shù)據(jù)顯示,，可統(tǒng)計的91家上市房企2010年末的存貨總量達(dá)8055億元,，同比增長40.5%。
更為重要的是,，今年以來央行已四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,，去年曾六次上調(diào)，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到20.5%的歷史高位,。據(jù)測算,，每上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，約可凍結(jié)商業(yè)銀行資金3500億元,。在連續(xù)上調(diào)后,，開發(fā)商從銀行貸款愈加困難，資金壓力加大,，這在中小房企表現(xiàn)得更為明顯,。
成交下滑、資金趨緊,，無疑將加大開發(fā)商的降價壓力,。但應(yīng)該看到，新盤打折促銷的仍屬少數(shù),，大規(guī)模降價尚未出現(xiàn),，有些開發(fā)商仍幻想調(diào)控會放松，會像以往一樣扛過去,。
筆者認(rèn)為,，在目前這一“敏感期”內(nèi)，必須打破房地產(chǎn)開發(fā)商和相關(guān)利益群體的幻想,，進(jìn)一步加強(qiáng)地方政府對既有政策的落實和執(zhí)行力度，而這是樓市調(diào)控效果能否鞏固和擴(kuò)大的關(guān)鍵,。
歷史經(jīng)驗告訴我們,，樓市調(diào)控可謂“逆水行舟，不進(jìn)則退”,。自2003年以來,，樓市調(diào)控政策持續(xù)不斷，但多數(shù)沒有實現(xiàn)預(yù)期效果,，幾乎每輪調(diào)控過后都會出現(xiàn)新一輪房價報復(fù)性上漲,，陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈。造成這種局面的原因是多方面的，但可以肯定的是,，政策落實不到位,、執(zhí)行不力是關(guān)鍵。
欣慰的是,，無論是國務(wù)院督察組正在對部分地區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)督檢查,，還是國務(wù)院常務(wù)會議傳達(dá)出的信息，均顯示樓市調(diào)控政策不會半途而廢,，力度將不斷加強(qiáng),。可以預(yù)見,，今年將是樓市調(diào)控的“攻堅年”,，如果打不破僵局，不排除新調(diào)控政策出臺的可能性,。
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