中,、日、韓三國人口資源稟賦比較接近,。中國的人均耕地面積還明顯高過日韓,。三個(gè)國家的城市化、現(xiàn)代化進(jìn)程具有高度可比性,。日韓兩國均在二戰(zhàn)后用30年左右的時(shí)間完成了城市化和現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型(城市化率在上世紀(jì)后期即超過80%),，而且沒有留下城市貧民窟等后遺癥，收入分配相當(dāng)平等,、基尼系數(shù)均低于0.3,，成功地避免了中等收入陷阱，邁入發(fā)達(dá)國家行列,。他們的經(jīng)驗(yàn)對(duì)正在進(jìn)入城市化加速期的中國(現(xiàn)名義城市化47.5%,，實(shí)際城鎮(zhèn)非流動(dòng)安居人口34%)，具有極大的借鑒意義,。
日本韓國成功實(shí)現(xiàn)城市化和現(xiàn)代化的關(guān)鍵一環(huán),，就是在高速城市化過程中主要采用強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)手段控制房價(jià)和戶型,，分別在短短30多年間解決了國家的大多數(shù)人口移入城市特別是大都市圈的安居問題。現(xiàn)在我國一線城市的絕對(duì)房價(jià)已經(jīng)逼近或逼平日韓大都市,，但人均國民收入還只分別是日韓的十分之一和五分之一,，2億已進(jìn)入城市就業(yè)的外來人口無法安居，貧富分化嚴(yán)重,，高昂的房價(jià)成為中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和現(xiàn)代化發(fā)展的主要障礙。
日本特別是韓國在城市化過程中房地產(chǎn)市場發(fā)展也有過正反兩方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),。他們的經(jīng)驗(yàn)尤其是代價(jià)對(duì)于我們這個(gè)后來者彌足珍貴。他們?cè)诎l(fā)展中日漸明晰的共同主導(dǎo)思路,，就是認(rèn)識(shí)到在城市化過程中城市土地特別是大都市圈的土地價(jià)格上漲是不可避免的趨勢(shì),，因此要防止和遏制因土地和住宅占有的不公對(duì)勞動(dòng)者和移居者的財(cái)富剝奪�,；诔鞘谢^程中土地增值收益社會(huì)分享的基本理念,，他們實(shí)行全面向普通自住房和外來移居者傾斜的樓市需求調(diào)控制度，在住房的流轉(zhuǎn),、保有和繼承的各環(huán)節(jié)建立完整的稅收調(diào)節(jié)體制,，以非自住房轉(zhuǎn)讓最高達(dá)75%的高額累進(jìn)所得稅、超標(biāo)和多套住宅的懲罰性保有稅和巨額房產(chǎn)繼承稅,，封殺住宅的投資投機(jī)需求,，阻擊超前的改善性需求，遏制鋪張的奢華型需求,。同時(shí)建立與個(gè)人稅后收入掛鉤的住房信貸資信審核制度,，堵塞二套房貸款的空間和可能，并明令禁止以租養(yǎng)貸,，用懲罰性的非自住房貸款利息引導(dǎo)私有商業(yè)銀行為自身利益最大化主動(dòng)貫徹國家的調(diào)控意圖,。這樣通過稅收和金融的綜合經(jīng)濟(jì)杠桿，使住宅及土地資源較為均等地分布于城市全體就業(yè)者包括移居者之中,。相比之下,，我們的樓市需求調(diào)控不是經(jīng)濟(jì)力度過小，就是行政性過強(qiáng),，結(jié)果我們雖然號(hào)稱社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì),，但城市住宅分配的身份歧視和占有的嚴(yán)重不均已經(jīng)成為貧富差距擴(kuò)大的主要推手之一，這確實(shí)使我們不能不在日韓資本主義市場經(jīng)濟(jì)的樓市調(diào)控制度面前汗顏,。中國房地產(chǎn)制度頂層設(shè)計(jì)的全面重新審視和再建已經(jīng)不可避免,。
結(jié)論：城市化過程中中日韓三國樓市調(diào)控的比較說明，不受節(jié)制的需求膨脹,、住房分配的嚴(yán)重不公不均,，金融杠桿的扭曲放大效應(yīng),，以及對(duì)富裕階層將房產(chǎn)占有的不均轉(zhuǎn)化為收入的驚人差距敞開大門，是中國樓市需求出軌的主要原因,。接下來,，如果我們的比較研究能夠?yàn)閱栴}更大也更混亂的中國土地和住宅供給體制的診斷也提供清晰的病因和對(duì)癥的藥方的話，中國樓市困局的破解之道就會(huì)完整的呈現(xiàn)在人們面前,，剩下的就只是政治決心和決定,。
中國房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)多年，結(jié)果這些年來房價(jià)越調(diào)越高,，最后無奈搞出了個(gè)主要針對(duì)外來人口的限購令,。但從國際比較和發(fā)展趨勢(shì)看，我國正處于城市化開始加速發(fā)展的起飛階段,，外來移居人口恰恰代表了城市化的主流和方向,。我們不可能長期逆歷史潮流而動(dòng)。實(shí)際上,，國家有關(guān)部門也并非不知道限購令并不合理,，但認(rèn)為不合理的事情很多，如果有什么沒有副作用的好辦法,，當(dāng)然也可以采用,。其實(shí)，這些年來國人的好建議和辦法并非沒有,，只是難入主事者的法眼,。然它山之石，可以攻玉,。借鑒與我們?nèi)丝谫Y源稟賦相近的其他國家在城市化過程中樓市調(diào)控的成功經(jīng)驗(yàn),，或許能使我們的樓市主政者茅塞頓開。
中日韓三國均屬于人口土地資源條件相對(duì)不寬裕的國家,。日,、韓兩國的土地資源相比我國更為稀缺。從人口密度看,；日本為337人/平方公里,，韓國為487人/平方公里，我國則是139人/平方公里,，即人口密度日本是我國的2.4倍,，韓國是我們的3.5倍(聯(lián)合國World
Prospects
Report——2008revision數(shù)據(jù))�,？紤]到我國西部很多地區(qū)無法耕種和不宜居住的因素,，從人均耕地面積上看，日本與韓國人均耕地面積在二戰(zhàn)后城市化起步期大致為人均1畝出頭,，略低于我國目前人均耕地面積1.37畝,，后來由于戰(zhàn)后人口快速增長和城市化占地,，現(xiàn)在都均為約0.6畝，不到我們的一半,。如果說我們?nèi)丝诿芏雀呷司孛娣e少,，那么日韓兩國的自然稟賦顯然比中國要更差一些(見表一)。
日,、韓兩國在二戰(zhàn)結(jié)束后,，均經(jīng)歷了我們現(xiàn)在面臨的城市化過程，而且速度都遠(yuǎn)超中國,。日本從1950年的城市人口占全國總?cè)丝诒戎?7.4%,，至1975年達(dá)到了78.6%，25年間轉(zhuǎn)移了全國總?cè)丝诘?1.2%,，基本實(shí)現(xiàn)城市化,。其中人口移動(dòng)集中期的50年代末至70年代初(1957-1973)的15年中，全國總?cè)丝诘?8%從農(nóng)村和中小城市移住到中心城市圈,；韓國從1960年至1990年30年間，城市人口占總?cè)丝诒戎貜?7.7%增長到74.4%,，增加了46.7%,，其中僅1960-1970年的10年中，就有占全國總?cè)丝?7%的居民從農(nóng)村移住城市地區(qū),。日,、韓兩國由于先后分別在30年左右的時(shí)間內(nèi)完成了城市化轉(zhuǎn)型，而且均沒有留下城市貧民窟等后遺癥,，因而成為20世紀(jì)中期以來順利避免了中等收入陷阱,、進(jìn)入發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的兩個(gè)成功案例(日本2010年人均GDP為4萬多美元，成為高度發(fā)達(dá)國家,，韓國2010年人均GDP已達(dá)2萬多美元,，成為新興發(fā)達(dá)國家的領(lǐng)軍角色。在上世紀(jì)末完成城市化時(shí),，城鄉(xiāng)差距不大,，收入分配相當(dāng)平等，兩國的基尼系數(shù)均低于0.3,，屬亞洲國家中的最好水平,，也優(yōu)于美國和大多數(shù)西歐國家)。中國自1978年改革開放,、特別是1990年以來,，隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長和國家工業(yè)化的突飛猛進(jìn)，也進(jìn)入了城市化的加速發(fā)展期,。城市化率從1978年的18%上升到2010年47.5%,，32年間轉(zhuǎn)移了29.5%的人口,。但存在的重大缺陷是這其中還有13.5%即近2億人作為移動(dòng)人口因沒有住房無法安居。減去這些以農(nóng)民工為主的移動(dòng)人口,，城市戶籍或定居人口只在34%左右,。即30余年間只轉(zhuǎn)移定居了人口的16%(見表二)。從日本,、韓國情況看,，中國已進(jìn)入城市化發(fā)展的加速期。在今后20-30年內(nèi),，面臨基本完成城市化即城市化率達(dá)到75%—80%的前景,，這意味著到2030—2040年我國屆時(shí)15億人口中城市定居的人口要達(dá)到11億—12億，即增加6—7億人,。新增人口的城市布局和安居問題將是首要挑戰(zhàn),。因此，無論人們?nèi)绾螒?yīng)對(duì),，城市化都是中國人在這個(gè)時(shí)代不得不面對(duì)的最主要的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,。
從人口分布看，日本與韓國都是以大都市為中心的人口分布格局,。其中日本占全國面積12%的三大都市圈集中了全國50%以上人口,；韓國以首爾為中心的首都圈面積為國土的0.6%，人口接近全國人口的20%,，而全國8個(gè)百萬人口以上的大城市聚集了全國一半以上的人口,。雖然城市化過程中的大規(guī)模人口移動(dòng)和人口向中心城市地區(qū)的高度集中，給日,、韓兩國帶來了巨大的城市住房安置壓力,，但這兩個(gè)國家均較好地消化了大量集中進(jìn)城的外來人口，而且較好地調(diào)控了樓市,，使房價(jià)一直處在工薪階層能夠負(fù)擔(dān)的范圍內(nèi),。如2008年，日本東京市內(nèi)23區(qū)(相當(dāng)于北京的三環(huán)內(nèi),。整個(gè)東京圈由都內(nèi)23區(qū),、都轄27市和周邊4縣構(gòu)成)的平均房價(jià)為78.6萬日元/平方米(相當(dāng)于我國包括公攤面積的每建筑平方米5萬多元人民幣，不區(qū)分新房,、二手房),，約為全日本城市家庭平均月收入50萬日元的1.6倍，東京都的平均房價(jià)(基本相當(dāng)北京5環(huán)以內(nèi))為57.4萬日元/平方米,，約為城市家庭月收入的1.14倍,。以日本東京都商品住宅平均每套價(jià)格約5260萬日元折合近420萬元人民幣為例，約為日本城市家庭平均年收入的8.77倍,。房子絕對(duì)價(jià)格高,，但相對(duì)家庭收入比來看,，可以承受；韓國雖然人口過于向首爾集中,，中等收入家庭也能負(fù)擔(dān)購房費(fèi)用,。韓國國民銀行2010年速報(bào)顯示，首爾普通住宅平均價(jià)4億4646萬韓元(約230萬人民幣),，為韓國城市家庭平均年收入3830萬韓元的11.3倍,。
與日、韓兩國相比,，我國目前的城市化率遠(yuǎn)沒有達(dá)到他們的水平,。我國實(shí)行的還是被稱為是大中小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策。人口向核心城市的集中率遠(yuǎn)低于兩國,，但我國北京,、上海的絕對(duì)房價(jià)已經(jīng)比日本東京都低不了多少，與韓國首爾不分上下,，但我們的人均GDP只是日本的十分之一,、韓國的五分之一。我們的房價(jià)收入比是別人的好幾倍,。因此毫不奇怪,，住房已成為我國城市就業(yè)的普通工薪階層最大的負(fù)擔(dān)和壓力，也是我國城市化發(fā)展的最大障礙(見表三),。
同時(shí)，與房價(jià)高昂,、2億移居人口不能安居形成鮮明對(duì)照,，我國新建住宅的單套面積則迅速擴(kuò)大，據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒的資料,，我國新售商品房戶均建筑面積在2005年已超過117平方米,，近幾年來也還一直在110平方米左右(實(shí)際單套面積要更大些，因?yàn)榻陙頌榱艘?guī)避政府對(duì)戶型的限制,，許多住房是一套多(房產(chǎn)證),。甚至連經(jīng)濟(jì)適用房戶均面積也在90—100平方米之間。而日本全國住宅平均面積是94.13平方米(東京都略低為90.76平方米,，無公攤面積,，相當(dāng)于我國110多平方米的建筑面積)，韓國平均為86.5平方米相當(dāng)于我國100平方米出頭建筑面積的戶型,�,？梢姡覈m然有約2億城市就業(yè)人口無住房,，但在房價(jià)和新建房屋戶型大小上倒確實(shí)是在人均2000—4000美元的城市化起步期就已經(jīng)趕超日韓,，可以與他們?cè)诟叨劝l(fā)達(dá)的后城市化時(shí)代的水平攀比,。
那么，日韓這樣的資本主義市場經(jīng)濟(jì)國家,，在城市化過程中是怎樣成功地控制了房價(jià)和戶型,，在短短二、三十年內(nèi)解決了國家大多數(shù)人口移居城市特別是大都市圈的安居問題,，從而避免了我們今天這樣城市化還在前期,，但房價(jià)和戶型大幅攀升，居民財(cái)產(chǎn)差距急劇擴(kuò)大,，2億已移動(dòng)人口無法安居,、后續(xù)幾億移居人口望房興嘆？這顯然值得我們認(rèn)真考察借鑒,。
（作者簡介：華生為知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家,；董申為日本中央大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。汲錚,、劉利文參加了數(shù)據(jù)的搜集和處理）
�,。ū疚南掳氩糠謱⒂�4月20日刊發(fā)）