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據(jù)4月12日的《人民日報(bào)》報(bào)道，目前國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控專項(xiàng)督察小組陸續(xù)出發(fā),，前往16個(gè)省市對各地保障房建設(shè)和房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行監(jiān)督,。可以看到,，正如國土部副部長贠小蘇所言“中央認(rèn)為住房問題已影響全局,，必須解決”，這種調(diào)控決心的背后,，應(yīng)該說隱含了影響政策制定的幾種動(dòng)力,。
首先，1998年的改革使得住房走向了市場,，進(jìn)入21世紀(jì)之后,，房價(jià)的上漲開始逐漸超出了公眾的想象。目前,，對于低收入者和高收入者來說,，房價(jià)變化對其實(shí)質(zhì)影響并不大，但是對中等收入者的沖擊最大,，這對社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的短期和長期沖擊,。
其次，1998年以后,，在住房分配市場化,、住房二級市場 、住房稅收,、住房信貸和經(jīng)濟(jì)適用住房等一系列政策的綜合作用之下,，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)4年保持了快速發(fā)展。在此過程中,，“經(jīng)營城市”成為主流,，出現(xiàn)了過度的土地出讓與開發(fā)，商品房價(jià)格和土地價(jià)格畸形上漲,。受上世紀(jì)90年代的海南房地產(chǎn)泡沫,、日本房地產(chǎn)泡沫破裂的影響，房地產(chǎn)“降溫”思路自2002年8月就開始展開,。2007年的美國次貸危機(jī)演變?yōu)槿蛭C(jī),，也是發(fā)端于房地產(chǎn)的問題，更使得房地產(chǎn)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的擔(dān)心不斷被放大,。
第三,，1978年以來中央與地方的財(cái)政關(guān)系，以1994年分稅制改革為分水嶺,，產(chǎn)生了一定差異,。此前，中央的改革思路是“放權(quán)讓利”,，擴(kuò)大地方財(cái)權(quán),。此后，則是逐漸走向中央財(cái)政集權(quán),，這種趨勢一直延續(xù)到現(xiàn)在,。由于沒有穩(wěn)定的地方稅收入來源，也不能夠發(fā)行市政債券,，地方政府在財(cái)力方面比較被動(dòng),。而2001年以后，地方政府發(fā)現(xiàn)依靠房地產(chǎn)市場繁榮,，賣地收入可以作為主要財(cái)源,，因此逐漸成為房價(jià)上漲的主要推動(dòng)者之一。因此,，房地產(chǎn)市場調(diào)控,，很大程度上也是為了破除地方“土地財(cái)政”依賴，使財(cái)政收入回到正常軌道上來,。
第四,，去年以來中央不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控力度,，也是由于對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和增長前景判斷樂觀。例如,，在2009年的刺激內(nèi)需時(shí)期,，有部門首度強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是“支柱產(chǎn)業(yè)”，而到2010年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢明顯滯后,，房地產(chǎn)又被定位為影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康的“壞孩子”,。由于大家逐漸看到，房地產(chǎn)的無序發(fā)展一方面會(huì)透支經(jīng)濟(jì)增長潛力,，另一方面會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定,，因此本輪調(diào)控的目標(biāo)是改變1998年確定的房地產(chǎn)全面市場化方向，這應(yīng)該說符合了住房市場的內(nèi)在特點(diǎn),，但仍將面臨眾多因素挑戰(zhàn),。
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