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在北京市提出今年新建普通住房價(jià)格“穩(wěn)中有降”調(diào)控目標(biāo)兩周之后，房地產(chǎn)市場傳來了“好消息”,。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，3月份北京商品住房成交均價(jià)19個(gè)月來首次出現(xiàn)了同比下降，幅度達(dá)到10.9%,，而環(huán)比更是大跌了26.7%,。
雖然“首降”的消息來得很及時(shí)，“首降”的幅度也很大,，但是很多老百姓的感受卻并不明顯,。
分析相關(guān)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，大興,、房山,、密云以及朝陽區(qū)東南部地區(qū)占到全市總成交量的七成以上，也就是說,，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的低房價(jià)是拉低3月均價(jià)的一個(gè)重要原因,。
而就城市中心地區(qū)來看，雖有個(gè)別樓盤打折降價(jià),，但尚未形成普降的格局,。數(shù)據(jù)顯示,，在北京市296個(gè)延續(xù)銷售的樓盤中，只有81個(gè)項(xiàng)目價(jià)格真正出現(xiàn)了下降,，僅占全部的27.4%,，另有178個(gè)樓盤的價(jià)格保持平穩(wěn)。值得關(guān)注的是,，其中還有30多個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格仍有不同程度的上漲,。
此外，雖然部分二手房的議價(jià)空間已逐漸開始增加,，但并未出現(xiàn)趨勢性的全面降價(jià)勢頭。由于房租的不斷上漲,，不少二手房主轉(zhuǎn)售為租,，這又在很大程度上減少了二手房的供應(yīng)量，致使二手房價(jià)仍居高不下,。
市區(qū)房價(jià)數(shù)據(jù)的波動(dòng),，實(shí)際上可以被遠(yuǎn)郊區(qū)的樓盤所中和。如果因?yàn)榉N種原因,，遠(yuǎn)郊樓盤賣得多,，而市區(qū)樓盤賣得少，那么全市的房價(jià)就會(huì)很快被平均下來,，而這樣的全市平均房價(jià)究竟反映了怎樣的市場變化,，仍然需要繼續(xù)觀察。
當(dāng)然,，不可否認(rèn),，在一系列政策“組合拳”的猛烈攻勢下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)一些積極的變化,。比如,，“地王”頻現(xiàn)的火爆情景風(fēng)光不再。與之形成鮮明對比的是,，土地“流拍”,、“底價(jià)成交”的消息不時(shí)傳出。有關(guān)部門公布的今年一季度土地市場交易數(shù)據(jù)也顯示,，全國120個(gè)城市成交面積環(huán)比大幅縮水約三成,，住宅用地成交價(jià)格也環(huán)比下滑了11%。而且在包括一線城市在內(nèi)的10個(gè)主要城市中,，住宅用地平均溢價(jià)率最高也僅達(dá)50%,。
此外，投資投機(jī)現(xiàn)象也大幅減少,。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，北京第二套購房占比已由新政前的15.6%降至10.9%,，而非京籍居民購房占比由40%多驟降至7.6%，這都說明投資投機(jī)資金已經(jīng)開始大規(guī)模退出,。
而在各種房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺(tái),，再加上加息等緊縮性的貨幣政策的打壓，房地產(chǎn)商的資金鏈也出現(xiàn)了不同程度的緊張態(tài)勢,。根據(jù)最新公布的上市公司年報(bào)顯示,，70家上市房企經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額為-683.72億元，同比減少了246.58%,，同時(shí),，存貨同比大幅增長41.70%。為防止資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn),，一些房地產(chǎn)商主動(dòng)降價(jià)的意愿也有所增強(qiáng),。
這些都是促成房價(jià)“首降”的因素，但要判斷房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)出現(xiàn)了“逆轉(zhuǎn)”,，不能單憑一兩個(gè)月的數(shù)據(jù),，更不能根據(jù)一個(gè)籠統(tǒng)的全市新房成交均價(jià)來判斷。
要讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更真實(shí)地反映市場房價(jià)的變動(dòng)情況,，不妨進(jìn)行細(xì)分區(qū)域的統(tǒng)計(jì),，比如二環(huán)內(nèi)、三環(huán)內(nèi)房價(jià)成交均價(jià)的走勢如何,，這樣數(shù)據(jù)所反映的房價(jià)變動(dòng)情況才能和老百姓的感受更接近,，也才能為下一步的房產(chǎn)調(diào)控提供科學(xué)的數(shù)據(jù)支持。
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