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在我國嚴(yán)厲宏觀調(diào)控的背景下,，外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的勢(shì)頭卻依舊強(qiáng)勁,。
據(jù)商務(wù)部最新數(shù)據(jù),，截至3月24日，3月外資新設(shè)或新增的房地產(chǎn)公司高達(dá)39家,。1至2月，房地產(chǎn)領(lǐng)域利用外資實(shí)際增長同比超過50%,。再看去年,，全國非金融行業(yè)實(shí)際使用外資金額1057億美元，同比增長17.4%,；其中房地產(chǎn)行業(yè)“一馬當(dāng)先”,，吸收外資占比高達(dá)22.7%，規(guī)模超過1000億元,，增幅超過40%,。另據(jù)全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢公司——高緯環(huán)球的《全球商業(yè)地產(chǎn)投資概覽2011》預(yù)測(cè)，國際資本對(duì)中國新興和二,、三線城市的關(guān)注持續(xù)增強(qiáng),，而不僅是一線城市。
而外匯局的監(jiān)測(cè)也證實(shí)了這一點(diǎn),，當(dāng)前流入我國房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)外資,，目光轉(zhuǎn)向了二、三線城市甚至較發(fā)達(dá)地區(qū)縣城,，外資以各種形式參股的產(chǎn)業(yè)基金,、股權(quán)基金等在我國二,、三線城市房地產(chǎn)投資迅速增加，項(xiàng)目總金額動(dòng)輒十幾億甚至幾十億,。而流入房地產(chǎn)的外資也呈現(xiàn)出新特點(diǎn),，比如外資大型房地產(chǎn)集團(tuán)的境外子公司參與境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的情況不斷增多；外資流向商業(yè),、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸增多,，以規(guī)避當(dāng)前主要針對(duì)住宅類地產(chǎn)的調(diào)控政策；部分境外資金通過租賃“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng),；少數(shù)外資企業(yè)將資本金通過虛假合同結(jié)匯流向房地產(chǎn)市場(chǎng),；外資以隱形“土地保證金”名義曲線進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)；境外個(gè)人通過外幣銀行卡境內(nèi)套現(xiàn)購房,，規(guī)避個(gè)人年度結(jié)匯總額管理和境外個(gè)人購房款結(jié)匯相關(guān)管理等等,。此外，旅游度假類企業(yè)成為房地產(chǎn)調(diào)控盲區(qū),。度假村開發(fā)企業(yè)經(jīng)營范圍雖為旅游景點(diǎn)開發(fā),，但均已支付土地承包費(fèi)及補(bǔ)償款并取得了經(jīng)營用地的使用權(quán)，少數(shù)外資在后續(xù)的經(jīng)營中建造別墅,、酒店進(jìn)行出租或出售,，游離于監(jiān)管視野之外。
外資的多種投機(jī)手法,，助漲了熱錢流入,，對(duì)我國的房地產(chǎn)調(diào)控形成了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
這些情況的出現(xiàn)不是偶然的,。首先,，外資投資房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策仍然存在漏洞。比如《外商投資產(chǎn)業(yè)目錄》把房地產(chǎn)業(yè)被列為限制類外商投資的產(chǎn)業(yè)范圍,，而各地為完成招商引資任務(wù)或出于政績考慮,，并未嚴(yán)格執(zhí)行審批程序。其次,，相關(guān)管理規(guī)定不完善,，如對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)資本金結(jié)匯政策就很籠統(tǒng)，未明確禁止房地產(chǎn)企業(yè)資本金結(jié)匯歸還代墊土地保證金等行為,，銀行往往無法把握其結(jié)匯所得人民幣資金用途,、結(jié)匯材料和資金劃轉(zhuǎn)的合理性和規(guī)范性。再次,，部門之間監(jiān)管不銜接,。外管局規(guī)定，外資房地產(chǎn)企業(yè)必須將土地保證金匯入國土局外匯保證金專戶,，但國土部門對(duì)土地繳款人和使用權(quán)人不一致并未做明確限制,，因而部分外資房地產(chǎn)企業(yè)往往通過境內(nèi)企業(yè)代墊土地款后取得土地使用權(quán),，刻意規(guī)避管理政策。還有,，通過增資渠道流入的外資很難控制,。眼下，外資房地產(chǎn)企業(yè)增資趨勢(shì)普遍較強(qiáng),，如以項(xiàng)目資金需要為由提出增資,，商務(wù)部門難以限制其最終投資規(guī)模。對(duì)外商投資企業(yè)的行業(yè)界定標(biāo)準(zhǔn)差異也較大,。商務(wù)部門的認(rèn)定范圍僅包括從事住宅公寓等建設(shè)經(jīng)營,、或以建設(shè)為目的的土地開發(fā)企業(yè)，不包含從事房地產(chǎn)中介服務(wù),；而工商部門的界定主要體現(xiàn)在名稱和經(jīng)營范圍上,，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。外匯管理部門作為下游管理部門,，在為外資房地產(chǎn)企業(yè)辦理業(yè)務(wù)時(shí)參照商務(wù)部門的劃分標(biāo)準(zhǔn),，一些企業(yè)于是以非房地產(chǎn)企業(yè)身份參與房地產(chǎn)相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營，而管理部門難以監(jiān)測(cè)實(shí)際流入房地產(chǎn)行業(yè)的外資規(guī)模,。監(jiān)測(cè)顯示,，某些“租賃業(yè)”、“商務(wù)服務(wù)業(yè)”及“咨詢業(yè)”等非房地產(chǎn)外資企業(yè),，在經(jīng)營范圍中均有與房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等相關(guān)的經(jīng)營項(xiàng)目,。
針對(duì)以上情況,，筆者在此提出構(gòu)建本外幣一體化監(jiān)測(cè)體系、明確房地產(chǎn)行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn),、建立完善的資金監(jiān)測(cè)管理體系,、明確資本金結(jié)匯支付土地款管理政策、健全外資房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管信息共享機(jī)制,、完善外資房地產(chǎn)企業(yè)外方投資者退出機(jī)制等應(yīng)對(duì)舉措,。
提高對(duì)資本金、外債等外匯與人民幣資金的一體化監(jiān)測(cè)水平,，能充分利用外匯管理直接投資信息系統(tǒng),，及時(shí)了解結(jié)匯資金信息，并為有效遏制熱錢流入提供支持,。為了把參與房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營活動(dòng)的企業(yè)都納入房地產(chǎn)行業(yè)管理,，可以對(duì)那些參與多行業(yè)經(jīng)營且涉及房地產(chǎn)活動(dòng)的企業(yè)以特別標(biāo)注，并明確規(guī)定參照外資房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施外匯管理,。增加外資房地產(chǎn)企業(yè)備案范圍,，將規(guī)模較大,、涉及大規(guī)模土地開發(fā)的自建型旅游度假類企業(yè)列入房地產(chǎn)調(diào)控范圍。
為嚴(yán)防“熱錢”進(jìn)入樓市,，增強(qiáng)對(duì)各類非實(shí)體投資外匯資金的監(jiān)管,，可考慮盡快出臺(tái)關(guān)于外國投資基金公司和投資銀行資金募集、投資流向,、收益處置的法規(guī)文件,，嚴(yán)格限制或禁止外資基金公司、創(chuàng)投企業(yè)投資房地產(chǎn)市場(chǎng),。加強(qiáng)對(duì)外資長期租賃經(jīng)營行為的管理,，將其納入我國對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)調(diào)控政策中。加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施,、旅游開發(fā)類企業(yè)的非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè),。防止外資房地產(chǎn)商通過此類企業(yè)變相進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)避調(diào)控政策,。這還包括細(xì)化境外個(gè)人匯入人民幣資金的使用范圍,。另外，建議設(shè)置外幣卡大額交易預(yù)警與累計(jì)超限額預(yù)警,。
明確規(guī)定外資房地產(chǎn)企業(yè)不得以土地競拍保證金以及支付關(guān)聯(lián)企業(yè)代墊款的名義結(jié)匯,，資本金結(jié)匯后只能劃轉(zhuǎn)至國土部門專戶，應(yīng)能確保結(jié)匯資金流向合理合規(guī),。為此,，必要時(shí)可出臺(tái)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)匯支付土地款等監(jiān)管細(xì)則。
而在各部門建立其定期信息交流機(jī)制后,，就能共享外資投資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)變更信息,、參與競拍信息、委托授權(quán)信息,、資金來源和流向信息,，這才能形成監(jiān)管合力，提高對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管效能,。
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