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在德國(guó),，有58%的民眾會(huì)選擇一輩子租房，年輕人租房比例更是高達(dá)77%,。在中國(guó),，你愿意長(zhǎng)期租房嗎？
若心懷這樣的理想,，也許你很快將在國(guó)內(nèi)住宅租賃市場(chǎng)混亂的現(xiàn)實(shí)中,，被從頭到腳潑上一瓢涼水,。
今年4月1日，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》正式實(shí)施,。這是歷史上第一部針對(duì)房產(chǎn)中介的部門(mén)規(guī)章,。該辦法主要針對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)種種亂象而設(shè)，涉及房屋租賃的部分卻很少,，尤其對(duì)中介代理業(yè)務(wù)沒(méi)有明確規(guī)范或限制,。此前，2月1日開(kāi)始施行的《商品房屋租賃管理辦法》為合租現(xiàn)象畫(huà)上了句號(hào),。筆者認(rèn)為,，無(wú)論是《合同法》，還是兩個(gè)部門(mén)規(guī)章都不足以保護(hù)承租人的權(quán)益,。
比如,，涉及租房糾紛時(shí)，主要法律依托是《合同法》,。但《合同法》本身是調(diào)整平等主體間關(guān)系的法,。然而，在大多數(shù)城市住宅租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況下,，相對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō),，承租者處于弱勢(shì)，所以合同條款多是有利于業(yè)主的,。租戶權(quán)益仍無(wú)法得到充分有效保障,。
來(lái)看看發(fā)達(dá)國(guó)家的例子。德國(guó)的租房政策值得借鑒,。
在德國(guó),，買(mǎi)一套房子相當(dāng)容易，但租房成為德國(guó)民眾的住房首選,，這主要得益于完善的租房制度,。
首先是房租“指導(dǎo)價(jià)”制度。德國(guó)的房租并不是由供求關(guān)系所定,，而是由政府,、房客協(xié)會(huì)、房屋中介三方討論制定,。討論結(jié)果會(huì)形成“租房?jī)r(jià)格表”,，成為權(quán)威的“合理價(jià)格”，必須依此收租,。
其次是嚴(yán)格的法律保障,。德國(guó)租房市場(chǎng)繁榮，很大一點(diǎn)在于德國(guó)法律對(duì)房客“一邊倒”的保護(hù)。比如,，嚴(yán)格規(guī)定了房租漲幅三年內(nèi)不得超過(guò)20%,。房租超出“合理價(jià)位”的20%將被視為“房租超高”的違法行為，會(huì)被課以巨額罰款,，超出50%將直接被視作“房租暴利”的犯罪行為,，房主甚至?xí)慌腥晖叫獭?BR> 對(duì)業(yè)主“驅(qū)逐租客”等行為，德國(guó)相關(guān)政策規(guī)定,，即使租客有欠租違約等行為，業(yè)主也要出示足夠證據(jù),，然后由執(zhí)法人員實(shí)施收屋,。為防止業(yè)主收回再租，法律規(guī)定執(zhí)法人員協(xié)助收屋的租房在一定時(shí)間期限內(nèi)不得再次出租,。
再次是充足的房源,。高租房率和穩(wěn)定租價(jià)的基礎(chǔ)是房源充足。德國(guó)政府一方面規(guī)定所有合作社建設(shè)的房屋必須用于出租而不是出售,，一方面用無(wú)息貸款等優(yōu)惠政策鼓勵(lì)私人房產(chǎn)投資者建出租房,，提供給中低收入人群。
在租房業(yè)發(fā)達(dá)的德國(guó),，健全的法規(guī)制度和配套的政策給租房者帶來(lái)了巨大的安全感,，這是租賃市場(chǎng)繁榮的基石。當(dāng)然,，中德兩國(guó)住宅市場(chǎng),，還有相當(dāng)大的差異。除了法制與誠(chéng)信的環(huán)境,，逆轉(zhuǎn)國(guó)內(nèi)大城市住宅租賃市場(chǎng)供需矛盾的問(wèn)題,，仍有相當(dāng)長(zhǎng)的路要走。更不用說(shuō),，因?yàn)闆](méi)有相關(guān)配套的土地政策,，盡管有關(guān)專(zhuān)家呼吁多年，類(lèi)似德國(guó)的住宅合作社也無(wú)法在中國(guó)落地開(kāi)花,。
即便如此,，如果中國(guó)的租房市場(chǎng)法制與誠(chéng)信的環(huán)境能有所改善，相信愿意長(zhǎng)期租房的人會(huì)越來(lái)越多,。買(mǎi)房的剛性需求少了,，房?jī)r(jià)還會(huì)如此高不可攀嗎？（本文摘編自財(cái)新網(wǎng)）
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