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限購,、限價、房產(chǎn)稅以及信貸緊縮等層層加碼的樓市調(diào)控似乎并未把樓市拉出混沌之狀,，市場依舊在沖突的樓市數(shù)據(jù)中不知就里,。中房指數(shù)近日公布了3月全國100個城市住宅均價環(huán)比上漲0.59%的數(shù)據(jù)，而京滬穗深等地3月份的數(shù)據(jù)則顯示樓市成交量價齊跌態(tài)勢,，并再度引發(fā)4,、5月份或顯房價拐點(diǎn)之說。
當(dāng)前市場對房價投注諸多期許,，歸因于目前房價之高已令諸多自住購房者既無以回避又無力應(yīng)對,。本來，有部分一線城市的白領(lǐng)在高房價之下考慮打消在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)之念,，但最近一段時間,，日趨嚴(yán)厲的樓市調(diào)控給市場帶來房價將回歸理性之希望；重新冒出的房價拐點(diǎn)論,，再度給那些準(zhǔn)備返鄉(xiāng)置業(yè)的白領(lǐng)欲走還留的新期許,。這也就不難理解為何部分城市把2011年房價調(diào)控目標(biāo)定為漲幅10%左右后，民眾備感失落,。
其實,，公眾與調(diào)控部門對樓市調(diào)控目標(biāo)一開始就存在預(yù)期偏差。最典型的反映是,，近年來不論是新舊國八條還是其他各種樓市調(diào)控目標(biāo),，在房價問題上的要義相當(dāng)清晰——防止部分城市房價過快上漲，即遏制的是局部城市的房價過快上漲,，房價調(diào)控上并沒有降房價這一要義,；而市場則不同程度地把樓市調(diào)控詮釋為促使房價理性回歸，即降房價,。顯然,，正是這種理解上的偏差，導(dǎo)致公眾與調(diào)控部門在判研樓市調(diào)控成效上發(fā)生明顯的分歧：樓市調(diào)控下,，房價依然上漲被市場理解為調(diào)控未實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo),，而調(diào)控部門則并不這樣認(rèn)為,。
這種把房價的漲跌作為樓市調(diào)控成功與否的判斷，歸根結(jié)底在于公眾把房價這一市場基于自利博弈的交易定價行為,，寄希望于樓市調(diào)控政策,，認(rèn)為政府有理由、有能力使房價回歸合理水平,。然而,，這是任何政府部門都不應(yīng)為也不能為的目標(biāo)和使命。畢竟,，價格并非是一個簡單的“成本+利潤”的平衡游戲,，而是諸多基于自利最大化的交易主體，在既定的市場交易秩序下探尋主觀邊際定價的一種趨向均衡的狀態(tài),。
當(dāng)前房價的走勢本質(zhì)上源于目前房市交易秩序的不完善和寬松貨幣因素,。如，由于決定房價走勢的房市信息嚴(yán)重不對稱,、信息發(fā)布質(zhì)量不高甚至虛假信息欺行霸市等,，導(dǎo)致了當(dāng)前房市交易價格對于需求方而言,，是一個在信息幾乎完全非對稱下的“被接受價格”,；同樣，房市交易秩序缺乏對需求方提供系統(tǒng)性的防護(hù)性保障,、需求方維權(quán)成本過高等,，也系統(tǒng)性地扭曲了市場定價機(jī)制。又如,，因為近年來執(zhí)行的過度寬松貨幣政策,、儲蓄收益長時間處于負(fù)收益狀態(tài)、市場資金受投融資渠道逼仄,，房市需求結(jié)構(gòu)過度顯現(xiàn)出投資逐利的交易格局,，從而出現(xiàn)投資或投機(jī)驅(qū)逐自住需求的特征。這是一線城市白領(lǐng)返鄉(xiāng)潮和中小企業(yè)遷出潮之直接動因,。
主流觀點(diǎn)把諸如房價和通脹等預(yù)期作為一個可控的過程來看待,，本質(zhì)上是自作聰明地背棄市場自發(fā)的價格形成機(jī)制，從而舍本逐末地設(shè)定一個自認(rèn)為可控的價格調(diào)控區(qū)間目標(biāo),。殊不知,，房價和通脹等上漲預(yù)期本身并不是可以管控的目標(biāo)，因為預(yù)期本身只是向市場發(fā)出了市場交易主體正在新的市場信息下尋找邊際均衡定價的信號,，而非價格上漲的原因,。因此要緩解房價和通脹的上漲預(yù)期，需要的是矯正導(dǎo)致市場預(yù)期的貨幣因素和市場交易秩序等根本性因素,。
由此可見,，不管基于何種善念，調(diào)控房價本身是明知不可為而為之的理性自負(fù)。畢竟,，在現(xiàn)有的市場信息釋義系統(tǒng)中,，價格調(diào)控很容易使房價由市場交易秩序扭曲蛻變成非市場行為，使樓市在價格信號迷惘中失去可預(yù)期的方向,。因此,，樓市調(diào)控若能把規(guī)制焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向為肅整市場交易秩序，強(qiáng)化市場真實顯示個人偏好信息的激勵相容機(jī)制,，以及矯正業(yè)已偏離均衡狀態(tài)的資金價格等,，那么樓市就足以借助市場自發(fā)的定價博弈機(jī)制尋找到新的均衡狀態(tài)，從而有助于避免樓市調(diào)控陷入既擔(dān)心房價過快上漲,、又擔(dān)心房價下降失序的矛盾之中,。而若要強(qiáng)化調(diào)控之成效，可能最終還需進(jìn)一步壓縮市場交易空間,，讓商品房回歸奢侈品市場,，從而實現(xiàn)小市場、大政府保障房體系的新住房格局,。
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