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限購(gòu),、限價(jià),、房產(chǎn)稅以及信貸緊縮等層層加碼的樓市調(diào)控似乎并未把樓市拉出混沌之狀,，市場(chǎng)依舊在沖突的樓市數(shù)據(jù)中不知就里,。中房指數(shù)近日公布了3月全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.59%的數(shù)據(jù),，而京滬穗深等地3月份的數(shù)據(jù)則顯示樓市成交量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì),，并再度引發(fā)4、5月份或顯房?jī)r(jià)拐點(diǎn)之說(shuō),。
當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)投注諸多期許,，歸因于目前房?jī)r(jià)之高已令諸多自住購(gòu)房者既無(wú)以回避又無(wú)力應(yīng)對(duì)。本來(lái),，有部分一線城市的白領(lǐng)在高房?jī)r(jià)之下考慮打消在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)之念,，但最近一段時(shí)間，日趨嚴(yán)厲的樓市調(diào)控給市場(chǎng)帶來(lái)房?jī)r(jià)將回歸理性之希望,；重新冒出的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論,，再度給那些準(zhǔn)備返鄉(xiāng)置業(yè)的白領(lǐng)欲走還留的新期許。這也就不難理解為何部分城市把2011年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)定為漲幅10%左右后,，民眾備感失落,。
其實(shí)，公眾與調(diào)控部門對(duì)樓市調(diào)控目標(biāo)一開始就存在預(yù)期偏差,。最典型的反映是,，近年來(lái)不論是新舊國(guó)八條還是其他各種樓市調(diào)控目標(biāo)，在房?jī)r(jià)問(wèn)題上的要義相當(dāng)清晰——防止部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,，即遏制的是局部城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,，房?jī)r(jià)調(diào)控上并沒(méi)有降房?jī)r(jià)這一要義；而市場(chǎng)則不同程度地把樓市調(diào)控詮釋為促使房?jī)r(jià)理性回歸,，即降房?jī)r(jià),。顯然，正是這種理解上的偏差,，導(dǎo)致公眾與調(diào)控部門在判研樓市調(diào)控成效上發(fā)生明顯的分歧：樓市調(diào)控下,，房?jī)r(jià)依然上漲被市場(chǎng)理解為調(diào)控未實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，而調(diào)控部門則并不這樣認(rèn)為,。
這種把房?jī)r(jià)的漲跌作為樓市調(diào)控成功與否的判斷,，歸根結(jié)底在于公眾把房?jī)r(jià)這一市場(chǎng)基于自利博弈的交易定價(jià)行為，寄希望于樓市調(diào)控政策,，認(rèn)為政府有理由,、有能力使房?jī)r(jià)回歸合理水平。然而，這是任何政府部門都不應(yīng)為也不能為的目標(biāo)和使命,。畢竟,，價(jià)格并非是一個(gè)簡(jiǎn)單的“成本+利潤(rùn)”的平衡游戲，而是諸多基于自利最大化的交易主體,，在既定的市場(chǎng)交易秩序下探尋主觀邊際定價(jià)的一種趨向均衡的狀態(tài),。
當(dāng)前房?jī)r(jià)的走勢(shì)本質(zhì)上源于目前房市交易秩序的不完善和寬松貨幣因素。如,，由于決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的房市信息嚴(yán)重不對(duì)稱,、信息發(fā)布質(zhì)量不高甚至虛假信息欺行霸市等，導(dǎo)致了當(dāng)前房市交易價(jià)格對(duì)于需求方而言,，是一個(gè)在信息幾乎完全非對(duì)稱下的“被接受價(jià)格”,；同樣，房市交易秩序缺乏對(duì)需求方提供系統(tǒng)性的防護(hù)性保障,、需求方維權(quán)成本過(guò)高等,，也系統(tǒng)性地扭曲了市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制。又如,，因?yàn)榻陙?lái)執(zhí)行的過(guò)度寬松貨幣政策,、儲(chǔ)蓄收益長(zhǎng)時(shí)間處于負(fù)收益狀態(tài)、市場(chǎng)資金受投融資渠道逼仄,，房市需求結(jié)構(gòu)過(guò)度顯現(xiàn)出投資逐利的交易格局,，從而出現(xiàn)投資或投機(jī)驅(qū)逐自住需求的特征。這是一線城市白領(lǐng)返鄉(xiāng)潮和中小企業(yè)遷出潮之直接動(dòng)因,。
主流觀點(diǎn)把諸如房?jī)r(jià)和通脹等預(yù)期作為一個(gè)可控的過(guò)程來(lái)看待，本質(zhì)上是自作聰明地背棄市場(chǎng)自發(fā)的價(jià)格形成機(jī)制,，從而舍本逐末地設(shè)定一個(gè)自認(rèn)為可控的價(jià)格調(diào)控區(qū)間目標(biāo),。殊不知，房?jī)r(jià)和通脹等上漲預(yù)期本身并不是可以管控的目標(biāo),，因?yàn)轭A(yù)期本身只是向市場(chǎng)發(fā)出了市場(chǎng)交易主體正在新的市場(chǎng)信息下尋找邊際均衡定價(jià)的信號(hào),，而非價(jià)格上漲的原因。因此要緩解房?jī)r(jià)和通脹的上漲預(yù)期,，需要的是矯正導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期的貨幣因素和市場(chǎng)交易秩序等根本性因素,。
由此可見(jiàn)，不管基于何種善念,，調(diào)控房?jī)r(jià)本身是明知不可為而為之的理性自負(fù),。畢竟，在現(xiàn)有的市場(chǎng)信息釋義系統(tǒng)中,，價(jià)格調(diào)控很容易使房?jī)r(jià)由市場(chǎng)交易秩序扭曲蛻變成非市場(chǎng)行為,，使樓市在價(jià)格信號(hào)迷惘中失去可預(yù)期的方向。因此，樓市調(diào)控若能把規(guī)制焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向?yàn)槊C整市場(chǎng)交易秩序,，強(qiáng)化市場(chǎng)真實(shí)顯示個(gè)人偏好信息的激勵(lì)相容機(jī)制,，以及矯正業(yè)已偏離均衡狀態(tài)的資金價(jià)格等，那么樓市就足以借助市場(chǎng)自發(fā)的定價(jià)博弈機(jī)制尋找到新的均衡狀態(tài),，從而有助于避免樓市調(diào)控陷入既擔(dān)心房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,、又擔(dān)心房?jī)r(jià)下降失序的矛盾之中。而若要強(qiáng)化調(diào)控之成效,，可能最終還需進(jìn)一步壓縮市場(chǎng)交易空間,，讓商品房回歸奢侈品市場(chǎng)，從而實(shí)現(xiàn)小市場(chǎng),、大政府保障房體系的新住房格局,。
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