目前的房價(jià)調(diào)控措施,，效果究竟如何,，尚且有待觀察，但這些并非治本之策,，應(yīng)該考慮如何進(jìn)行根本性改革,。
2010年房價(jià)雖然進(jìn)行了調(diào)控，但是仍然增長了15%,，快于居民收入的增長速度,；地方政府的土地出讓金增長太快，2009年地方土地出讓金是1.6萬億,，2010年達(dá)到了2.9萬億,，增長了1.3萬億，地方財(cái)政對土地的依賴性進(jìn)一步加大,。房價(jià)如果繼續(xù)上漲下去,，將不僅是經(jīng)濟(jì)問題，而是會成為嚴(yán)重的社會問題,。
正因?yàn)槿绱�,，中央下決心從嚴(yán)調(diào)控，推出了包括公租房建設(shè),、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等在內(nèi)的多種措施,，然而目前的調(diào)控措施面臨多重“兩難”。首先是中央調(diào)控房價(jià)與地方土地財(cái)政的矛盾,。在目前的稅收體制下,，地方財(cái)政對土地依賴越來越大，中央雖有調(diào)控的決心,，但是各地的執(zhí)行卻是個(gè)問題,。其次是保障房建設(shè)目標(biāo)與資金的矛盾。根據(jù)測算,，2011年保障房建設(shè)需要1.6萬億資金,，但是中央撥付資金只有1100億，大部分資金還需要地方政府配套,。資金從哪里來,，如何進(jìn)行融資？這是個(gè)很大的難題,。再次是房產(chǎn)稅問題,。房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)是什么，該如何征收,，在實(shí)際操作上都存在很多困難,。
高房價(jià)的根源在于制度。從2001年開始,，我國各地實(shí)行大規(guī)模的招拍掛制度,，這必然會帶來地價(jià)的攀升。在高速城市化的階段,，土地本來就是稀缺資源,，政府為了收取更多的出讓金，往往又會有意識地限制土地供應(yīng),。近年來每逢政策收緊,、房價(jià)有所松動(dòng)時(shí)，一些地方就會有土地流拍,。為什么會流拍呢,？說明政府的土地定價(jià)過高。但是政府不愿意降價(jià),，流拍了就把地留著,，因?yàn)檎嘈磐恋貎r(jià)格還是會上升。這就是土地惜售,，美其名曰是土地儲備,。試想一下，假如我們的土地也實(shí)行市場化供應(yīng),，集體土地可以直接入市,，土地供應(yīng)就會多元化，房價(jià)不至于會這么高,。
目前的房價(jià)調(diào)控措施,，效果究竟如何,，尚且有待觀察，但這些并非治本之策,應(yīng)該考慮如何進(jìn)行根本性改革,。我個(gè)人認(rèn)為,，根本性的方案主要有四個(gè)方面，首先是“延長年期”,，將土地使用權(quán)延長到一百年,、兩百年甚至更長，讓大家都安心辦工廠,、搞建設(shè),、住房子。其次是“確立產(chǎn)權(quán)”,，延長使用年期后,，明確耕地、宅地,、林地等,，可以交易、繼承,、抵押,、出租、入股等等,。在產(chǎn)權(quán)明晰后,，可通過政府引導(dǎo)，發(fā)揮社會資本的積極性,，大規(guī)模改造鹽堿地,、灘涂、荒漠等未開發(fā)土地,，把未利用土地變成農(nóng)林用地,，并允許將其置換成建設(shè)用地。第三是“平等入市”,，允許農(nóng)民集體所有的土地,，法人手中的土地長期使用權(quán)，可以直接進(jìn)入各類土地交易市場,。第四是“以稅代金”,，取消土地出讓金，代之以征收房產(chǎn)稅,、土地房產(chǎn)交易增值稅等,。只有這樣，才能把推高地價(jià)和房價(jià)的動(dòng)力機(jī)制改變過來,，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性運(yùn)行和發(fā)展,。