|
近段時(shí)間,，房地產(chǎn)界最熱鬧的事,，當(dāng)屬各地公布今年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。
1月26日出臺(tái)的“國(guó)八條”中規(guī)定：2011年各城市要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo),、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力,，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格的控制目標(biāo),，并于一季度向社會(huì)公布。
近期各地陸續(xù)公布了各自的房?jī)r(jià)控制目標(biāo),，但大部分城市規(guī)定：今年新建住房?jī)r(jià)格漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅,。這就意味著，這些城市的房?jī)r(jià)漲幅上限范圍在10%-15%之間,。也有個(gè)別城市的限高較小,，比如蘭州規(guī)定房?jī)r(jià)漲幅不能超過(guò)9%,。
值得關(guān)注的是北京。3月29日晚北京公布的目標(biāo)是：今年北京新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降,。這是第一個(gè)提出房?jī)r(jià)“降”的城市,，也因此得到了社會(huì)輿論的認(rèn)可和支持。但也有值得探討的地方,，比如只規(guī)定普通住房（普通住房包括經(jīng)濟(jì)適用房,、安置房、限價(jià)房以及戶型140平米以下,、容積率1以下的普通商品住宅）不能漲,，是否意味著高檔房、大戶型,、低密度的住宅價(jià)格放開(kāi)了,。況且，普通住房成交均價(jià)的漲跌,，主要跟供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān),，今年北京保障房供應(yīng)量很大，這會(huì)拉低均價(jià),。
但不管怎么說(shuō),，北京還是表達(dá)了不讓普通住房?jī)r(jià)格上漲——這樣一種積極態(tài)度。這是值得其它城市參考和學(xué)習(xí)的,。更須關(guān)注的是,，與北京公布房?jī)r(jià)的同一時(shí)間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知,，要求各地在確定年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)時(shí),，要在本地區(qū)內(nèi)聽(tīng)取社會(huì)的意見(jiàn)，使各地調(diào)控目標(biāo)的制定科學(xué)合理,，并取得社會(huì)的認(rèn)同和支持,。已經(jīng)公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的城市，也要以適當(dāng)?shù)姆绞铰?tīng)取社會(huì)的意見(jiàn),，并根據(jù)聽(tīng)取意見(jiàn)的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo),。
這一信號(hào)意義重大,。此前各地多以GDP和居民收入增幅為房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，被網(wǎng)民戲稱為“漲價(jià)目標(biāo)”,。實(shí)際上,，制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，并沒(méi)有直接涉及住宅市場(chǎng)的供應(yīng)和需求,，不會(huì)從根本上改變市場(chǎng)運(yùn)行方向,。但人們的心理預(yù)期很重要,，如果大家都認(rèn)為地方政府不愿意降房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲,，那么這種預(yù)期會(huì)使很多需求沖進(jìn)市場(chǎng),，甚至包括投資投機(jī)性需求。這就與調(diào)控方針相悖了,。
從中長(zhǎng)期來(lái)看,，房?jī)r(jià)漲幅與居民收入漲幅相匹配，無(wú)可厚非,。但在當(dāng)前國(guó)家大力調(diào)控樓市,、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的特殊背景下，這么做有失偏頗,。各地都有意無(wú)意中,，忽視了“國(guó)八條”中要求各地制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是參照的三大因素之一“居民住房支付能力”。道理很簡(jiǎn)單,，如果今年房?jī)r(jià)漲幅基本與各地收入增長(zhǎng)一致,，則所謂的“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”城市居民的住房支付能力沒(méi)有任何提高。只有收入漲幅明顯大于房?jī)r(jià)漲幅,，才會(huì)使部分高房?jī)r(jià)城市民眾的購(gòu)房能力得到提高,。
實(shí)際上，衡量居民住房支付能力的最佳指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比,。近年,，重慶市在全國(guó)首次提出讓本地居民家庭用6-7年的收入，就能買(mǎi)套住宅,，其實(shí)質(zhì)就是確立將房?jī)r(jià)收入比作為衡量房?jī)r(jià)是否合理的參照系,。對(duì)于房?jī)r(jià)收入比，筆者近幾年進(jìn)行了持續(xù)研究,，認(rèn)為隨著我國(guó)住房信息統(tǒng)計(jì)制度的趨于完善,，全國(guó)和各地都應(yīng)考慮將房?jī)r(jià)收入比列為衡量房?jī)r(jià)是否合理的標(biāo)尺，至于合理區(qū)間,，全國(guó)可以設(shè)定為6-7,，不同層級(jí)的城市可有所差異，比如一線城市設(shè)定為9-10等,。
房?jī)r(jià)收入比的指標(biāo)體系的研究和構(gòu)建,，需要一個(gè)過(guò)程。就當(dāng)前而言,，既然住建部已要求各地聽(tīng)取民意,，酌情調(diào)目標(biāo)，那么3月30日之前沒(méi)有公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市,，可能會(huì)適度調(diào)低目標(biāo),；已經(jīng)公布的城市可能面臨重新調(diào)整目標(biāo)的尷尬,，估計(jì)那些被國(guó)家認(rèn)定為“高房?jī)r(jià)”的城市，尤其是東部一二線城市,，可能會(huì)被迫調(diào)低目標(biāo),。征求民意、調(diào)整目標(biāo)需要過(guò)程,，一季度末出臺(tái)最終方案,，恐怕來(lái)不及了。但一個(gè)更加合理的房?jī)r(jià)控制目標(biāo),，花點(diǎn)時(shí)間征求民意和決策,，還是值得的。
|