說(shuō)房?jī)r(jià)漲易跌難一定有不少人會(huì)罵我,，但事實(shí)恐怕就是這樣殘酷,。說(shuō)實(shí)話，哪個(gè)地方政府敢說(shuō)“房?jī)r(jià)該跌”,？恐怕沒(méi)有,。兩重原因：其一,，賣(mài)地收入是地方政府的重要財(cái)源，一半的政府開(kāi)支需要這筆錢(qián)支撐,。解決不了賣(mài)地收入問(wèn)題,，又如何迫使地方政府配合中央壓制房?jī)r(jià)？一連串問(wèn)題,，是個(gè)死結(jié),。解開(kāi)死結(jié)的方法只能為地方解決新稅源的問(wèn)題。
其二,，地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,。我們必須承認(rèn)，房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致賣(mài)地收入減少,，會(huì)形成更大的地方財(cái)政赤字,。為什么地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)很大？關(guān)鍵是相當(dāng)一部分資金被補(bǔ)進(jìn)財(cái)政虧空了�,，F(xiàn)在對(duì)地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)控制強(qiáng)化,，那地方政府還敢放棄土地收入？
此外,，政府認(rèn)為房?jī)r(jià)該跌,，房?jī)r(jià)就一定下跌嗎？事實(shí)已經(jīng)多次證明,，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),，宏觀調(diào)控從來(lái)都是事倍功半。除了地方政府的博弈之外,，其實(shí)背后還有深刻的經(jīng)濟(jì)原因,。
中國(guó)房?jī)r(jià)上漲出起于2002年。如果我們把視野放大到國(guó)際經(jīng)濟(jì)背景,，恐怕我們就會(huì)對(duì)這樣的房?jī)r(jià)上漲多一層理解,。那時(shí)，美國(guó)放棄了強(qiáng)勢(shì)美元政策,，美元貶值,，大宗商品開(kāi)始大幅上漲。這是事實(shí),，毋庸置疑,。
從房屋生產(chǎn)的角度看,，大宗商品價(jià)格暴漲必然引發(fā)國(guó)內(nèi)原材料價(jià)格上漲，大大提升了建房成本,。這同樣是事實(shí),。去比較一下2002年和現(xiàn)在那些磚頭瓦塊、水泥鋼材,、玻璃塑料的價(jià)格,，就一目了然。開(kāi)發(fā)商為了維系利潤(rùn)率,，向房?jī)r(jià)傳導(dǎo)成本,，以致房?jī)r(jià)上漲。
再?gòu)氖袌?chǎng)角度看,，房?jī)r(jià)的不斷上漲,，誘發(fā)房地產(chǎn)投資走熱，也很正常,。為使資產(chǎn)保值增值,，市場(chǎng)投資者的選擇是正確的。但問(wèn)題是,，房?jī)r(jià)越來(lái)越離譜,，脫離了普通百姓的承受力。對(duì)于中國(guó)自己不可控的成本推動(dòng)型價(jià)格上漲,，關(guān)鍵的不是抑制價(jià)格,，而在于增加百姓收入。但當(dāng)時(shí)中國(guó)的政策選擇是抑制房?jī)r(jià),。
結(jié)果是什么,？房?jī)r(jià)越抑制越高，加上老百姓的收入增加過(guò)緩,，現(xiàn)有收入又受到價(jià)格上漲的蠶食,。
為什么房?jī)r(jià)會(huì)越抑制越高？關(guān)鍵是成本推動(dòng),，使得漲價(jià)有其內(nèi)在的剛性需要,。再加上,，房?jī)r(jià)越漲,，買(mǎi)的人越多，買(mǎi)漲不買(mǎi)落的社會(huì)心理,，使得需求過(guò)于旺盛,。但需要旺盛只是表面現(xiàn)象，核心是成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,，而漲價(jià)誘發(fā)了需要旺盛,。
現(xiàn)在同樣如此,，成本上漲已經(jīng)顯而易見(jiàn)。注意,，成本上漲推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲,，不是靠調(diào)節(jié)“供求關(guān)系”可以解決的。因?yàn)�,，開(kāi)發(fā)商要么不建房,，建房就要維系利潤(rùn)率。所以,，無(wú)論需求多少,，只要建房，成本傳導(dǎo)都是必然的,。
其實(shí),，開(kāi)發(fā)商的名義利潤(rùn)率表現(xiàn)的很高，比如30%,，但如果把這30%的利潤(rùn)攤到建房所需要的,、兩年到三年左右的時(shí)間中去，年利潤(rùn)率不過(guò)10%左右,。所以,，降房?jī)r(jià)要是依靠開(kāi)發(fā)商降價(jià)，基本沒(méi)戲,，而必須地方政府讓利,。如果開(kāi)發(fā)商和地方政府無(wú)利可讓?zhuān)欠績(jī)r(jià)下跌的空間在哪？
更重要的是,，中國(guó)現(xiàn)在解決房?jī)r(jià)問(wèn)題是從調(diào)整供求關(guān)系——減低需求,、加大供給的角度著手，這是一個(gè)錯(cuò)誤的方向,。因?yàn)�,，需求要是減低了，開(kāi)發(fā)商以銷(xiāo)定產(chǎn),，而減低供給,。正確的方向是加快廉租房建設(shè)，讓買(mǎi)不起房的老百姓“居有其屋”,。但這不夠,，同樣需要提高收入，強(qiáng)化那些“買(mǎi)不起房,、又不夠租用廉租房條件”的人的購(gòu)房能力,。