盡管國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,,在新國(guó)八條之后,,國(guó)內(nèi)不少地方房?jī)r(jià)有所松動(dòng),但無(wú)論一手房還是二手房,,無(wú)論價(jià)格的環(huán)比還是同比變化,,價(jià)格下降的城市不多,即使有也只是漲幅回落,。這種情況在各地的二手房交易中表現(xiàn)得更為明顯,。
可以看到,在新國(guó)八條之后,,不少地方住房銷售量迅速下降,,但各地的房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺,出現(xiàn)調(diào)整的地方不少,,只不過(guò)上漲的幅度要小一些,。同時(shí),按照新國(guó)八條的精神,,最近政府又出臺(tái)不少政策來(lái)配合落實(shí),,并希望通過(guò)這些政策能夠遏制高房?jī)r(jià),比如發(fā)改委的“房?jī)r(jià)備案制”及各地的限購(gòu)和限價(jià)令等,,但是對(duì)于這些政策,,是否能夠達(dá)到其目標(biāo),實(shí)在令人質(zhì)疑,。
對(duì)于當(dāng)前樓市調(diào)控的政策效應(yīng),,第一個(gè)指標(biāo)就是要看住房的市場(chǎng)預(yù)期是否轉(zhuǎn)變。如果住房市場(chǎng)的預(yù)期不轉(zhuǎn)變,,住房市場(chǎng)仍然是一個(gè)投機(jī)炒作賺錢的市場(chǎng),,那么相應(yīng)的政策要起到作用是不可能的。從2009年第二季度以來(lái)國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格快速飆升,,基本上是過(guò)度住房?jī)?yōu)惠政策推動(dòng)的結(jié)果,。在這樣的政策推動(dòng)下,國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)早已成了一個(gè)投機(jī)炒作盛行的市場(chǎng),。因此,,房?jī)r(jià)飆升也是必然。在高房?jī)r(jià)下,,一般住房消費(fèi)者早就沒(méi)有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的,,而完全被擠出。
在一個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng),,其價(jià)格完全是由投資者的市場(chǎng)預(yù)期來(lái)決定,。而投資者的市場(chǎng)預(yù)期又取決于投資者的融資成本、融資杠桿率,、融資易獲得性所導(dǎo)致的賺錢效應(yīng),。也就是說(shuō),,只要這些條件不改變,住房投機(jī)者的賺錢效應(yīng)還存在,,那么投資者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)預(yù)期就不會(huì)改變,。在以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng),只要房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)預(yù)期不改變,,那么住房?jī)r(jià)格要想下跌是不可能的,。住房市場(chǎng)價(jià)格不跌,住房市場(chǎng)調(diào)整就不容易,。
從當(dāng)前的情況來(lái)看,,盡管新國(guó)八條明確表示要對(duì)住房的投資及投機(jī)炒作進(jìn)行嚴(yán)格限制與打擊,但是對(duì)住房投機(jī)炒作的政策還是心有余而力不足,,不是“不痛不癢”,,就是“鞭長(zhǎng)莫及”。比如差別化的個(gè)人住房按揭政策,,對(duì)住房的投機(jī)與住房的消費(fèi)作出嚴(yán)格的區(qū)分,,并要求采取利率、首付比例等區(qū)別性政策,,并對(duì)異地購(gòu)買及多套購(gòu)買進(jìn)行嚴(yán)格限制,。但這些政策僅對(duì)新進(jìn)入的住房購(gòu)買者有作用與限制(這種政策僅是貨幣政策收緊造成的結(jié)果),對(duì)早已存有大量住房的投機(jī)炒作或投資者卻鞭長(zhǎng)莫及,。
也就是說(shuō),,新的住房限制政策對(duì)已經(jīng)持有大量住房的投機(jī)炒作者沒(méi)有政策效應(yīng)。在這種情況下,,這些住房投機(jī)炒作者一定會(huì)認(rèn)為政府打擊住房投機(jī)炒作政策是暫時(shí)性的,,或“一陣風(fēng)式”的,只要限制政策的時(shí)效一過(guò),,住房投機(jī)炒作又會(huì)聞風(fēng)而動(dòng),。因此,在這種情況下,,他們預(yù)期住房的價(jià)格終將會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈�,,F(xiàn)在,他們最好的策略就是把已購(gòu)買的住房緊緊持有,,等房?jī)r(jià)反彈再出手,。
當(dāng)前各地住房市場(chǎng)的情況正好印證了這一點(diǎn)。即各地住房的銷售量出現(xiàn)較大幅度下降,,但是住房的銷售價(jià)格不僅沒(méi)有下降,反之還有上漲,,只不過(guò)上漲的幅度小一些,。手中持有住房的投機(jī)炒作者都在待價(jià)而沽,。
對(duì)于存量住房投機(jī)炒作者來(lái)說(shuō),住房?jī)r(jià)格上漲的預(yù)期不僅沒(méi)有改變,,反之,,政策還強(qiáng)化住房?jī)r(jià)格上漲之預(yù)期。在這種情況下,,住房的價(jià)格要想下跌是不可能的,。對(duì)于新進(jìn)入者來(lái)說(shuō),盡管當(dāng)前進(jìn)入住房市場(chǎng)的信貸條件比以前的進(jìn)入門檻高了許多,,只要住房市場(chǎng)的賺錢效應(yīng)不改變,,他們?nèi)匀粫?huì)等待時(shí)機(jī)進(jìn)入,現(xiàn)在只是靜觀其變,。
還有,,對(duì)住房投機(jī)炒作能夠起到較大作用的稅收政策不痛不癢,從而也就無(wú)法讓購(gòu)買住房的賺錢效應(yīng)改變,,反之,,現(xiàn)在仍然在擴(kuò)張。比如當(dāng)前住房市場(chǎng)流行一種觀點(diǎn),,認(rèn)為只要通貨膨脹存在,,住房就是最好的保值工具。如果這樣,,當(dāng)前的住房政策要改變投機(jī)炒作者的市場(chǎng)預(yù)期就是不可能的,。從新國(guó)八條的稅收政策來(lái)看,無(wú)論是住房交易流轉(zhuǎn)稅,,還是交易所得稅,,其稅率根本談不上是對(duì)住房投機(jī)炒作有針對(duì)性遏制,反之,,過(guò)低住房交易稅及不征收住房財(cái)產(chǎn)稅,,則成了鼓勵(lì)進(jìn)入住房市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)炒作的催化劑。在全世界的任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,,根本上找不到哪個(gè)國(guó)家的相關(guān)住房稅收會(huì)低到如此地步,。既然在住房流轉(zhuǎn)、財(cái)產(chǎn)持有上的稅收政策不動(dòng)真格的,,那么只要購(gòu)買住房就有利可圖,,就一定會(huì)激勵(lì)更多的人千方百計(jì)進(jìn)入住房市場(chǎng)。
現(xiàn)在,,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控重點(diǎn)放在保障性住房,、限購(gòu)及限價(jià)上。大造保障性住房盡管會(huì)使今年低端住房大量增加,但是這些住房或是棚戶區(qū)改造,,或是廉租公房,,經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房比重不高。由于保障性住房沒(méi)有進(jìn)入商品房市場(chǎng),,其數(shù)量增加對(duì)商品房市場(chǎng)價(jià)格影響也是十分有限,。對(duì)于住房限購(gòu)與限價(jià)政策,對(duì)商品房市場(chǎng)影響更是有限,。按照這些政策,,不僅無(wú)法弱化居民購(gòu)買住房需求,反之會(huì)強(qiáng)化住房需求,。在這種情況下,,住房?jī)r(jià)格調(diào)整根本就不可能。如果住房的價(jià)格不向下調(diào)整,,住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控效應(yīng)要顯示出來(lái)就不容易,。
總之,就當(dāng)前住房市場(chǎng)的基本形勢(shì)來(lái)說(shuō),,一二線城市住房銷售量下降僅是表象,,要讓國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)真正調(diào)整,就是看住房市場(chǎng)的預(yù)期是否轉(zhuǎn)變,,就得看市場(chǎng)賺錢效應(yīng)是否改變,,就得看過(guò)高的住房?jī)r(jià)格是否真正得到調(diào)整。如果這些方面不變化,,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題要得到根本調(diào)整是不可能的,。