盡管國家統(tǒng)計(jì)局公布的２月份７０個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，在新國八條之后,，國內(nèi)不少地方房?jī)r(jià)有所松動(dòng),，但無論一手房還是二手房，無論價(jià)格的環(huán)比還是同比變化,，價(jià)格下降的城市不多,，即使有也只是漲幅回落。這種情況在各地的二手房交易中表現(xiàn)得更為明顯,。
可以看到,，在新國八條之后，不少地方住房銷售量迅速下降,，但各地的房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺,，出現(xiàn)調(diào)整的地方不少，只不過上漲的幅度要小一些,。同時(shí),，按照新國八條的精神，最近政府又出臺(tái)不少政策來配合落實(shí),，并希望通過這些政策能夠遏制高房?jī)r(jià),，比如發(fā)改委的“房?jī)r(jià)備案制”及各地的限購和限價(jià)令等，但是對(duì)于這些政策,，是否能夠達(dá)到其目標(biāo),，實(shí)在令人質(zhì)疑。
對(duì)于當(dāng)前樓市調(diào)控的政策效應(yīng),，第一個(gè)指標(biāo)就是要看住房的市場(chǎng)預(yù)期是否轉(zhuǎn)變,。如果住房市場(chǎng)的預(yù)期不轉(zhuǎn)變，住房市場(chǎng)仍然是一個(gè)投機(jī)炒作賺錢的市場(chǎng),，那么相應(yīng)的政策要起到作用是不可能的,。從２００９年第二季度以來國內(nèi)住房?jī)r(jià)格快速飆升，基本上是過度住房?jī)?yōu)惠政策推動(dòng)的結(jié)果,。在這樣的政策推動(dòng)下,，國內(nèi)住房市場(chǎng)早已成了一個(gè)投機(jī)炒作盛行的市場(chǎng)。因此，房?jī)r(jià)飆升也是必然,。在高房?jī)r(jià)下,，一般住房消費(fèi)者早就沒有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的，而完全被擠出,。
在一個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng),，其價(jià)格完全是由投資者的市場(chǎng)預(yù)期來決定。而投資者的市場(chǎng)預(yù)期又取決于投資者的融資成本,、融資杠桿率,、融資易獲得性所導(dǎo)致的賺錢效應(yīng)。也就是說,，只要這些條件不改變,，住房投機(jī)者的賺錢效應(yīng)還存在，那么投資者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)預(yù)期就不會(huì)改變,。在以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng),，只要房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)預(yù)期不改變，那么住房?jī)r(jià)格要想下跌是不可能的,。住房市場(chǎng)價(jià)格不跌,，住房市場(chǎng)調(diào)整就不容易,。
從當(dāng)前的情況來看,，盡管新國八條明確表示要對(duì)住房的投資及投機(jī)炒作進(jìn)行嚴(yán)格限制與打擊，但是對(duì)住房投機(jī)炒作的政策還是心有余而力不足,，不是“不痛不癢”,，就是“鞭長莫及”。比如差別化的個(gè)人住房按揭政策,，對(duì)住房的投機(jī)與住房的消費(fèi)作出嚴(yán)格的區(qū)分,，并要求采取利率、首付比例等區(qū)別性政策,，并對(duì)異地購買及多套購買進(jìn)行嚴(yán)格限制,。但這些政策僅對(duì)新進(jìn)入的住房購買者有作用與限制（這種政策僅是貨幣政策收緊造成的結(jié)果），對(duì)早已存有大量住房的投機(jī)炒作或投資者卻鞭長莫及,。
也就是說,，新的住房限制政策對(duì)已經(jīng)持有大量住房的投機(jī)炒作者沒有政策效應(yīng)。在這種情況下,，這些住房投機(jī)炒作者一定會(huì)認(rèn)為政府打擊住房投機(jī)炒作政策是暫時(shí)性的,，或“一陣風(fēng)式”的，只要限制政策的時(shí)效一過,，住房投機(jī)炒作又會(huì)聞風(fēng)而動(dòng),。因此，在這種情況下,，他們預(yù)期住房的價(jià)格終將會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈�,，F(xiàn)在,，他們最好的策略就是把已購買的住房緊緊持有，等房?jī)r(jià)反彈再出手,。
當(dāng)前各地住房市場(chǎng)的情況正好印證了這一點(diǎn),。即各地住房的銷售量出現(xiàn)較大幅度下降，但是住房的銷售價(jià)格不僅沒有下降,，反之還有上漲,，只不過上漲的幅度小一些。手中持有住房的投機(jī)炒作者都在待價(jià)而沽,。
對(duì)于存量住房投機(jī)炒作者來說,，住房?jī)r(jià)格上漲的預(yù)期不僅沒有改變，反之,，政策還強(qiáng)化住房?jī)r(jià)格上漲之預(yù)期,。在這種情況下，住房的價(jià)格要想下跌是不可能的,。對(duì)于新進(jìn)入者來說,，盡管當(dāng)前進(jìn)入住房市場(chǎng)的信貸條件比以前的進(jìn)入門檻高了許多，只要住房市場(chǎng)的賺錢效應(yīng)不改變,，他們?nèi)匀粫?huì)等待時(shí)機(jī)進(jìn)入,，現(xiàn)在只是靜觀其變。
還有,，對(duì)住房投機(jī)炒作能夠起到較大作用的稅收政策不痛不癢,，從而也就無法讓購買住房的賺錢效應(yīng)改變，反之,，現(xiàn)在仍然在擴(kuò)張,。比如當(dāng)前住房市場(chǎng)流行一種觀點(diǎn)，認(rèn)為只要通貨膨脹存在,，住房就是最好的保值工具,。如果這樣，當(dāng)前的住房政策要改變投機(jī)炒作者的市場(chǎng)預(yù)期就是不可能的,。從新國八條的稅收政策來看,，無論是住房交易流轉(zhuǎn)稅，還是交易所得稅,，其稅率根本談不上是對(duì)住房投機(jī)炒作有針對(duì)性遏制,，反之，過低住房交易稅及不征收住房財(cái)產(chǎn)稅,，則成了鼓勵(lì)進(jìn)入住房市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)炒作的催化劑,。在全世界的任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，根本上找不到哪個(gè)國家的相關(guān)住房稅收會(huì)低到如此地步。既然在住房流轉(zhuǎn),、財(cái)產(chǎn)持有上的稅收政策不動(dòng)真格的,，那么只要購買住房就有利可圖，就一定會(huì)激勵(lì)更多的人千方百計(jì)進(jìn)入住房市場(chǎng),。
現(xiàn)在,，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控重點(diǎn)放在保障性住房、限購及限價(jià)上,。大造保障性住房盡管會(huì)使今年低端住房大量增加,，但是這些住房或是棚戶區(qū)改造，或是廉租公房,，經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房比重不高,。由于保障性住房沒有進(jìn)入商品房市場(chǎng)，其數(shù)量增加對(duì)商品房市場(chǎng)價(jià)格影響也是十分有限,。對(duì)于住房限購與限價(jià)政策,，對(duì)商品房市場(chǎng)影響更是有限。按照這些政策,，不僅無法弱化居民購買住房需求,，反之會(huì)強(qiáng)化住房需求。在這種情況下,，住房?jī)r(jià)格調(diào)整根本就不可能,。如果住房的價(jià)格不向下調(diào)整，住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控效應(yīng)要顯示出來就不容易,。
總之,，就當(dāng)前住房市場(chǎng)的基本形勢(shì)來說，一二線城市住房銷售量下降僅是表象,，要讓國內(nèi)住房市場(chǎng)真正調(diào)整，就是看住房市場(chǎng)的預(yù)期是否轉(zhuǎn)變,，就得看市場(chǎng)賺錢效應(yīng)是否改變,，就得看過高的住房?jī)r(jià)格是否真正得到調(diào)整。如果這些方面不變化,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問題要得到根本調(diào)整是不可能的,。