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2010年以來，中國政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施了新一輪調(diào)控,。這一輪調(diào)控除了信貸政策力度大大超過以往之外,，與以往調(diào)控政策最大的不同點(diǎn)，是提出了“限購”,。2010年4月17日的“國十條”第一次提出：“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況,，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù),�,！币源藶橐罁�(jù)，2010年4月30日北京出臺(tái)的“國十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出：從當(dāng)年5月1日起,，北京家庭只能新購一套商品房,。這是全國首次提出的家庭購房套數(shù)“限購令”。
截至今年2月24日,，全國35個(gè)大中城市中,，已經(jīng)有20個(gè)城市先后出臺(tái)住房限購措施。北京等地還加大了限購力度,，如要求非北京市戶籍居民家庭購房需5年繳納社�,；蚣{稅證明才能在京購房。但仍有14個(gè)城市尚未出臺(tái)限購令,。據(jù)稱住建部部長姜偉新在全國保障性安居工程工作會(huì)議上對(duì)這些城市逐一進(jìn)行點(diǎn)名批評(píng),，實(shí)為罕見。
對(duì)于限購令這個(gè)政策,，筆者表示可以理解,。可以理解的地方是,，這幾年各大城市房價(jià)上漲確實(shí)過猛,，給社會(huì)和諧穩(wěn)定帶來很大壓力，對(duì)經(jīng)濟(jì)和金融的潛在威脅也很大,，政府確實(shí)負(fù)有控制好房價(jià),、避免房價(jià)泡沫過大以至于破裂的重大責(zé)任。中央也是在幾輪調(diào)控,、出盡稅收信貸各方面能用的政策工具仍然沒有明顯見效之后,，逼不得已才動(dòng)用“限購”這個(gè)計(jì)劃控制手段。
交易環(huán)節(jié)加稅,、提高首付比例,、調(diào)高利率,，乃至“限貸”，都還是意圖通過邊際上增加購房成本來打壓購房需求,，屬于價(jià)格手段范疇,。但政府發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)陷入狂熱的市場(chǎng)需求面前,，這些辦法都像火上澆油,，全部能從賣家轉(zhuǎn)嫁給買家，反而激發(fā)了更大的房價(jià)上漲勢(shì)頭,。于是，政府想到了動(dòng)用數(shù)量控制手段,。即便市場(chǎng)上有房,，不管你多有錢，哪怕一次性現(xiàn)金購買,，也不賣給你了,。把那些投機(jī)投資購房者趕出市場(chǎng)，剩下只是真正的自住性需求,，那總需求應(yīng)該總算能給凍結(jié)住了吧,，房價(jià)不會(huì)再飛到天上了吧。如果單從調(diào)控房價(jià)的短期功利性角度出發(fā),，“限購”肯定是有效的,、可以接受的。
然而,，有幾點(diǎn)我們必須進(jìn)行反思：
第一,，為什么價(jià)格手段無效？我們號(hào)稱搞市場(chǎng)化改革已經(jīng)三十多年了,，可為什么政府往往一到關(guān)鍵時(shí)刻,，就要放棄價(jià)格手段、背離市場(chǎng)原則,，重新操起計(jì)劃手段的法寶來,？到底是我們學(xué)藝不精，沒有學(xué)會(huì)調(diào)控市場(chǎng)的真本事,，還是我們十多年來辛苦構(gòu)建的住宅市場(chǎng)就是一個(gè)“偽市場(chǎng)”,，市場(chǎng)機(jī)制在此不靈？是我們的土地供應(yīng)機(jī)制,、住房供應(yīng)機(jī)制,，還是居民收入分配機(jī)制、國民財(cái)富分享機(jī)制,，到底是哪里出了問題,，導(dǎo)致住房需求對(duì)價(jià)格手段不敏感,？這些問題如果想不清楚，那么就算短期內(nèi)把房價(jià)給遏制住,，長期來看住宅市場(chǎng)將依然亂象重重,，麻煩不斷。
第二,，“限購”到底限掉了什么,？價(jià)格，說到底是供需相互作用的反映結(jié)果,。房價(jià)高揚(yáng),，是因?yàn)閷?duì)住房有真實(shí)貨幣購買力支撐的大量超額需求，無論這需求是來自居住性需求還是投資投機(jī)性需求,�,！跋拶彙笔窍拗屏送顿Y投機(jī)性需求作用到房價(jià)上，但投機(jī)性需求不是罪惡,，是資產(chǎn)自我保護(hù)的需要,。貨幣流動(dòng)性泛濫，通脹預(yù)期高漲,，是住房投資投機(jī)需求的主要推動(dòng)力,。
很多研究發(fā)現(xiàn)，我國大城市的房價(jià)歷年漲幅剛好與貨幣供應(yīng)量呈高度線性相關(guān),。不讓它在住房市場(chǎng)上表達(dá)出來,，那這部分資金必然流向其他地方。去年通脹高企,，爆炒各種生活物資價(jià)格的現(xiàn)象頻發(fā),，不能不說與樓市調(diào)控有密切關(guān)系。如果不從源頭上關(guān)掉貨幣增發(fā),，而簡單把住房市場(chǎng)上的洪水猛獸趕到別的地方,，高通脹背景下投資需求高漲又缺乏出路的社會(huì)矛盾就不會(huì)得到根本解決，反而會(huì)呈現(xiàn)復(fù)雜化,、蔓延化趨勢(shì),。
第三，用限購的辦法抑制房價(jià)的代價(jià)是什么,？價(jià)格是供需平衡的產(chǎn)物,，又是引導(dǎo)供需的最重要信號(hào)。用直接扼殺投資需求的辦法,，固然能夠達(dá)到短期內(nèi)降低房價(jià)的作用,，但如果堅(jiān)持下去，會(huì)對(duì)供給產(chǎn)生惡劣影響。如果真的只能按需購買,，有自住需求才能買房,，那這個(gè)住房市場(chǎng)會(huì)是很僵化的，可以說,，很快就會(huì)“死掉”,。因?yàn)殚_發(fā)商會(huì)很快計(jì)算出來現(xiàn)在最多還有多少人沒有房，其中又有多少人會(huì)計(jì)劃和有能力在近期購房,。蓋完這些數(shù)量的房子之后,，這個(gè)市場(chǎng)就完了，沒有前途了,，進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)的資本會(huì)大大萎縮,，不長時(shí)間之后，我國城鎮(zhèn)住宅就會(huì)面臨嚴(yán)重的供應(yīng)短缺,。
第四,，限購與城市發(fā)展的關(guān)系。如果沒有人除了自住之外有多余的住房,，那租房就沒有來源，城市很難有空間來接納新移民和流動(dòng)勞動(dòng)者,，這個(gè)城市就很難發(fā)展,。城市住房市場(chǎng)需要有一些彈性空間，根本上還是要讓市場(chǎng)來主張,，這些是政府計(jì)劃代替不了的,。
尤其是我國正處于快速城市化進(jìn)程中，未來10-15年每年會(huì)新增1400萬城市人口,，需要至少年凈增4.2億平方米城鎮(zhèn)住宅面積,。城鎮(zhèn)新移民的住房需求是多樣化的，不能靠政府計(jì)劃管理,，而應(yīng)該主要依靠市場(chǎng),。日前全國總工會(huì)一篇報(bào)告預(yù)測(cè)，為保證城鎮(zhèn)化,，每年至少需要安置400萬新生代農(nóng)民工進(jìn)城落戶,。解決他們的城鎮(zhèn)住房需求是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)，而他們可能大部分是要長期租房來解決住房問題,，為此對(duì)租房房源會(huì)提出很大要求,。
總的來說，住房民生的保障不應(yīng)該與城市化進(jìn)程,、城市發(fā)展相矛盾,。城市住房市場(chǎng)需要有彈性空間，計(jì)劃無法替代市場(chǎng)，只有健全市場(chǎng)自身的反應(yīng)機(jī)制才能取得房價(jià)的長期穩(wěn)定,。城市的靈魂是開放性,，基于戶籍的限制政策會(huì)影響城市的活力。對(duì)住房“限購”,，短期或有存在的價(jià)值,，但長期來看副作用很大，一定是不可持續(xù)的,。
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