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如果說1月26日之前房產(chǎn)稅是“話題之王”,，那么之后則是“國八條”成了媒體新寵,。如果說前一段時間限購令是“國八條”中熱議焦點,，那么當前各地房價控制目標則成眾矢之的。
“國八條”中的原文是：2011年各城市要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標,、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格的控制目標,，并于一季度向社會公布,。
從進度看，距離一季度末僅剩一周時間,，而全國公布房價控制目標的城市只有銀川,、太原、佛山,、貴陽,、昆明和岳陽等寥寥數(shù)城。從指標設(shè)定看,，上述六城,，僅有三個確定了具體增幅數(shù)字，銀川,、岳陽提出房價增幅低于10%,，貴陽是價格增幅不高于去年全國平均值，昆明,、佛山和太原基本一致：年度價格漲幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增長水平,。基本上可以認為,，這些城市制定的房價控制目標上限多在10%～15%之間,。
這樣的幅度合理嗎？就長期而言,，一個地區(qū)房價漲幅與人均收入增幅相一致,，基本算是合理。但如果是在房價已偏高的情況下,，則難言合理,，因為若收入與房價同步增長，則人們的購房支付能力就難以得到有效提高,。
衡量一個地區(qū)住房價格是否合理,，房價收入比（一套均值的住宅價格，除以一個均值的家庭年收入）是一個比較重要的指標,。近幾年筆者持續(xù)研究我國房價收入比變化,，結(jié)論是：全國整體上這個指標在6-7倍為合理，而2010年為7.7倍,，較2009年的8倍有所回落,，可以說偏高了一點。絕大部分中西部三四線城市的房價收入比是合理的,，主要是東部一二線城市偏高（少數(shù)城市超過10倍）,。
實際上,，近幾年我國廣大中西部城市，以及部分東部三四線城市,，房價漲幅并不大,，這些城市今年房價控制目標確定為GDP和人均收入增幅，基本上可以認為是靠譜的,。而近幾年房價上漲過快的東部一二線城市,，房價收入比已偏高，如果將房價控制目標也定為10%～15%,，是不合時宜的,。況且,，當前國家調(diào)控房價的風頭正緊,。
另外，按國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)測算,，去年全國新建商品住宅的成交均價漲幅只有約6%（若按70個大中城市的房價指數(shù),，則上漲9.9%），相比2009年23%的漲幅,，可以說大幅回落,。由此也可證明去年房地產(chǎn)調(diào)控并非沒有一點效果。當然,，這里也有經(jīng)濟適用房,、限價房等成交量增加的因素，這類有產(chǎn)權(quán)的保障房,，算在商品住宅統(tǒng)計內(nèi),。而普通百姓感覺是，去年房價漲幅并不小,，其原因主要還是東部大城市房價漲幅大,。
不過，需要清楚一點,，今年各地所謂房價漲幅不過10%,，這個房價應也指代統(tǒng)計局口徑的商品住宅價格。所以可以這么理解,，如果各地都按GDP和人均收入增幅,，來確定房價控制目標上限，則有可能今年全國房價漲幅將超過去年的6%,！
回頭再看,，“國八條”要求各地確定房價控制目標時，考慮三個因素：經(jīng)濟發(fā)展目標（實質(zhì)為GDP增幅）,、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,。結(jié)果呢,，至少上述六個城市基本上參考的都是前兩個因素，沒提及后一個因素,。而實際上,，居民住房支付能力是三個因素中，最重要,、最應參照的指標,。
前面已分析過，居民住房支付能力的提高——即房價收入比的降低,，需要一個過程,，
要求各地（尤其是東部一二線城市）今年就將房價收入比降到位，非常不現(xiàn)實,。那么,，這些房價偏高的城市，政府總歸應表個態(tài),，在今年房價控制目標上,，制定比較合理的漲幅上限，比如適當?shù)陀谥形鞑砍鞘小?BR> 日前住建部相關(guān)負責人表示,，目前多個城市正在擬定房價控制目標和標準,，住建部將敦促各地于一季度公布該目標。昨日又有新聞稱,，國務院已決定派出八個調(diào)查組,，分赴各地對樓市調(diào)控效果進行摸底，強調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控的嚴肅性,。但愿地方政府此番能將中央調(diào)控精神落到實處,，切實穩(wěn)定房價。
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