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如果說1月26日之前房產(chǎn)稅是“話題之王”,，那么之后則是“國八條”成了媒體新寵,。如果說前一段時間限購令是“國八條”中熱議焦點,，那么當(dāng)前各地房價控制目標(biāo)則成眾矢之的。
“國八條”中的原文是：2011年各城市要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格的控制目標(biāo),，并于一季度向社會公布。
從進度看,，距離一季度末僅剩一周時間,，而全國公布房價控制目標(biāo)的城市只有銀川、太原,、佛山、貴陽,、昆明和岳陽等寥寥數(shù)城,。從指標(biāo)設(shè)定看，上述六城,，僅有三個確定了具體增幅數(shù)字,，銀川、岳陽提出房價增幅低于10%,，貴陽是價格增幅不高于去年全國平均值,，昆明、佛山和太原基本一致：年度價格漲幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增長水平,�,；旧峡梢哉J(rèn)為，這些城市制定的房價控制目標(biāo)上限多在10%～15%之間,。
這樣的幅度合理嗎,？就長期而言，一個地區(qū)房價漲幅與人均收入增幅相一致,，基本算是合理,。但如果是在房價已偏高的情況下，則難言合理,，因為若收入與房價同步增長,，則人們的購房支付能力就難以得到有效提高。
衡量一個地區(qū)住房價格是否合理,，房價收入比（一套均值的住宅價格,，除以一個均值的家庭年收入）是一個比較重要的指標(biāo)。近幾年筆者持續(xù)研究我國房價收入比變化,，結(jié)論是：全國整體上這個指標(biāo)在6-7倍為合理,，而2010年為7.7倍，較2009年的8倍有所回落,，可以說偏高了一點,。絕大部分中西部三四線城市的房價收入比是合理的，主要是東部一二線城市偏高（少數(shù)城市超過10倍）。
實際上,，近幾年我國廣大中西部城市,，以及部分東部三四線城市，房價漲幅并不大,，這些城市今年房價控制目標(biāo)確定為GDP和人均收入增幅,，基本上可以認(rèn)為是靠譜的。而近幾年房價上漲過快的東部一二線城市,，房價收入比已偏高,，如果將房價控制目標(biāo)也定為10%～15%，是不合時宜的,。況且,，當(dāng)前國家調(diào)控房價的風(fēng)頭正緊。
另外,，按國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)測算,，去年全國新建商品住宅的成交均價漲幅只有約6%（若按70個大中城市的房價指數(shù)，則上漲9.9%）,，相比2009年23%的漲幅,，可以說大幅回落。由此也可證明去年房地產(chǎn)調(diào)控并非沒有一點效果,。當(dāng)然,，這里也有經(jīng)濟適用房、限價房等成交量增加的因素,，這類有產(chǎn)權(quán)的保障房,，算在商品住宅統(tǒng)計內(nèi)。而普通百姓感覺是,，去年房價漲幅并不小,，其原因主要還是東部大城市房價漲幅大。
不過,，需要清楚一點,，今年各地所謂房價漲幅不過10%，這個房價應(yīng)也指代統(tǒng)計局口徑的商品住宅價格,。所以可以這么理解,，如果各地都按GDP和人均收入增幅，來確定房價控制目標(biāo)上限,，則有可能今年全國房價漲幅將超過去年的6%,！
回頭再看，“國八條”要求各地確定房價控制目標(biāo)時,，考慮三個因素：經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)（實質(zhì)為GDP增幅）,、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,。結(jié)果呢，至少上述六個城市基本上參考的都是前兩個因素,，沒提及后一個因素,。而實際上，居民住房支付能力是三個因素中,，最重要,、最應(yīng)參照的指標(biāo)。
前面已分析過,，居民住房支付能力的提高——即房價收入比的降低,，需要一個過程，
要求各地（尤其是東部一二線城市）今年就將房價收入比降到位,，非常不現(xiàn)實,。那么，這些房價偏高的城市,，政府總歸應(yīng)表個態(tài)，在今年房價控制目標(biāo)上,，制定比較合理的漲幅上限,，比如適當(dāng)?shù)陀谥形鞑砍鞘小?BR> 日前住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前多個城市正在擬定房價控制目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn),，住建部將敦促各地于一季度公布該目標(biāo),。昨日又有新聞稱，國務(wù)院已決定派出八個調(diào)查組,，分赴各地對樓市調(diào)控效果進行摸底,，強調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控的嚴(yán)肅性。但愿地方政府此番能將中央調(diào)控精神落到實處,，切實穩(wěn)定房價,。
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