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地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺已對市場心理和成交造成了一定影響,。3月以來樓市成交萎靡，價(jià)格繼續(xù)盤整,，土地流拍開始增多,，這些現(xiàn)象似乎都預(yù)示著未來地產(chǎn)景氣可能會下降，地產(chǎn)投資是否會因此而大落,？分析人士認(rèn)為,，排除保障房的因素，如果成交持續(xù)萎靡,，政策依然偏緊,，地產(chǎn)投資可能會持續(xù)下滑。但地產(chǎn)投資熄火后,，經(jīng)濟(jì)增長新的動力何在,，可能是市場更關(guān)注的問題。如果目前的市場狀況能夠持續(xù)，則地產(chǎn)投資下降的速度會比較平緩,，未來經(jīng)濟(jì)增長不會出現(xiàn)滯脹格局,。
新政出臺使得市場預(yù)期發(fā)生了變化。一線城市成交大幅下跌,。在實(shí)施限購的二線城市中,，成交量也環(huán)比下跌了65%。整體而言,，目前主要城市的成交水平與去年五六月大致相當(dāng),。而價(jià)格方面，上漲態(tài)勢基本得到遏制,，但未出現(xiàn)明顯的趨勢性下跌。如果目前的成交量能夠保持3個(gè)月左右,，則未來價(jià)格下行的壓力會加大,。這不僅來自貨幣政策的累積效應(yīng)，而且市場心理的疊加作用也會導(dǎo)致公司主動降價(jià),。從短期看,，即使各地公布較為寬松的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，價(jià)格上漲的動力已缺乏流動性的支持,。
從歷史上看,，銷售增速和價(jià)格指數(shù)的走勢基本一致。如果銷售增速下滑至個(gè)位數(shù),，那么可以預(yù)期,，價(jià)格下滑不會很遠(yuǎn)。另一個(gè)可以參照的指標(biāo)是土地交易價(jià)格和房屋銷售價(jià)格的關(guān)系,，二者的走勢高度一致,。從目前看，土地流拍已經(jīng)導(dǎo)致土地出讓單價(jià)的下滑,。在投資增長動力缺乏的情況下,，地價(jià)下行必然拉低房價(jià)漲幅。不過,，市場的變化難以預(yù)測,。正如去年4月出臺調(diào)控政策之后，市場盤整只持續(xù)了兩個(gè)多月,，隨之又開始了量價(jià)的非理性上漲,。我們認(rèn)為，從政府的決心,，經(jīng)濟(jì)所處的階段和外圍環(huán)境看,，地產(chǎn)再度非理性火爆的概率較小 。
在下行階段無疑應(yīng)關(guān)注銷售、價(jià)格等先行指標(biāo),。而投資,、新開工等指標(biāo)具有一定的滯后性，雖然從2月數(shù)據(jù)看,，新開工面積增速和土地購置面積都出現(xiàn)了明顯的下滑,，但地產(chǎn)投資的增速下滑并沒有超出預(yù)期。除了去年末以來的保障房因素,，我們認(rèn)為更多的是開發(fā)商采取了較為謹(jǐn)慎的態(tài)度,，以存量投資的增長取代增量投資。如果景氣持續(xù)下滑達(dá)3個(gè)月以上,，則地產(chǎn)投資進(jìn)一步的下滑可能在年末更加明顯,。
另外，值得思考的是保障房建設(shè)的完成力度,。如果簡單計(jì)算,，今年完成1000萬套保障房，按照每套房面積60平方米計(jì)算,，那么總面積就達(dá)6億平方米,，相當(dāng)于去年全部住宅銷售的85%。如果再打個(gè)五折,，按照總面積3億平方米算,，那么帶動的增量投資額達(dá)4.5萬億元，已經(jīng)接近去年全年的總和,。保障房的完成情況還需要及時(shí)跟進(jìn),，不過地產(chǎn)投資增長在今年可能更多地要看保障房建設(shè)的力度和進(jìn)度。
總之,，地產(chǎn)投資下滑的態(tài)勢基本明確,，但到底能回落多少，還需要看銷售狀況,。如果能夠保持目前的交易量,，則地產(chǎn)投資可能會緩慢下行，而對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響比較有限,。如果銷售下滑出現(xiàn)斷裂式情況,，則市場心理的轉(zhuǎn)化將導(dǎo)致地產(chǎn)投資的明顯下滑，這樣難免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)滯脹的格局,，而這也將是市場面臨的最大挑戰(zhàn),。
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