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三個(gè)多月前,，筆者曾撰文建議將控制房?jī)r(jià)漲幅納入政府工作目標(biāo)（見(jiàn)《把控制樓價(jià)漲幅納入明年工作目標(biāo)》,，上海證券報(bào)2010年12月20日）。令人欣慰的是，今年國(guó)務(wù)院“新國(guó)八條”第一條首次提出：各地制定新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),，并于一季度向社會(huì)公布。
時(shí)值3月下旬,，已逼近了公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的最后期限,，但各主要城市幾乎都不愿“敢為人先”。而為數(shù)不多的已公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的二,、三線城市,，形勢(shì)不容樂(lè)觀：銀川提出房?jī)r(jià)上漲幅度要控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅以內(nèi)，同比增幅要低于10%,；昆明提出房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)為低于ＧＤＰ和人均可支配收入增長(zhǎng)水平,；上周五，太原表示房?jī)r(jià)控制將不設(shè)具體量化指標(biāo),，但漲幅不應(yīng)超過(guò)年度地區(qū)生產(chǎn)總值和人均可支配收入漲幅,；同一天，廣東佛山明確新建住房?jī)r(jià)格漲幅不高于本年度GDP增長(zhǎng)速度,。查各地政府工作報(bào)告,，今年太原地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)13%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入預(yù)期均分別增長(zhǎng)10%以上,；而佛山今年地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)計(jì)劃為12%,。可見(jiàn),，各地已出臺(tái)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)幾乎都是兩位數(shù),。不能不說(shuō)，如果各地房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)保持在兩位數(shù),，樓市調(diào)控前景將是令人憂慮的,。
由此，筆者想對(duì)制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)應(yīng)當(dāng)注意的一些問(wèn)題談點(diǎn)意見(jiàn),。
首先,，樓市的投資性需求量跟房?jī)r(jià)的預(yù)期漲幅密切相關(guān)，如果房?jī)r(jià)預(yù)期漲幅遠(yuǎn)超資金獲取成本或其他投資的機(jī)會(huì)收益率,，就自然會(huì)引來(lái)逐利資金購(gòu)房投資,。
如果人們普遍預(yù)期樓市會(huì)下跌,，不僅會(huì)消弭投機(jī)性購(gòu)房需求，前幾年購(gòu)買的第二套乃至第N套住房都會(huì)急于出手,，變成市場(chǎng)供給,，由此帶來(lái)樓市供求形勢(shì)的逆轉(zhuǎn)。因此,，房?jī)r(jià)漲幅控制目標(biāo)宜低不宜高,，而如果政府制定的房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)較高（比如10%），不僅無(wú)益,，而且可能有害,。
從理論上講，投資性購(gòu)房的收益=房?jī)r(jià)買賣差價(jià)+房租收益,，目前購(gòu)買二套房的長(zhǎng)期貸款成本為年利率7.26%（5年以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%）,，假設(shè)有人購(gòu)買二套房后用于出租，租金年收益率為2.26%,，則在不考慮其他次要費(fèi)用的情況下,，當(dāng)預(yù)期房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)5%（即7.26%-2.26%=5%）時(shí)，以貸款投資性購(gòu)房就有利可圖,。因此,，只有將房?jī)r(jià)預(yù)期漲幅控制在5%以下（也差不多是CPI的漲幅），才能從根本上抑制投資性購(gòu)房需求,，平抑房?jī)r(jià),。從去年的各地房?jī)r(jià)漲幅、一年來(lái)樓市調(diào)控累計(jì)的政策效應(yīng)以及近期的市況看,，5%以下的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是不難完成的,。
其次，從已公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的幾個(gè)城市情況看,，主要考慮了國(guó)務(wù)院要求各地“根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo),、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力”制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的前兩個(gè)因素，而未重點(diǎn)關(guān)注“居民住房支付能力”,。以目前畸高的房?jī)r(jià)收入比,、民眾對(duì)高房?jī)r(jià)不堪重負(fù)等實(shí)情，制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)首要考慮因素應(yīng)是“居民住房支付能力”,，這才是國(guó)家調(diào)控樓市的本源及民心所在。溫州將降低“房?jī)r(jià)收入比”作為一項(xiàng)硬指標(biāo),，納入當(dāng)?shù)毓賳T考核體系的做法,，是值得稱道的。
其三,，制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的另一個(gè)初衷是,，將房?jī)r(jià)漲幅跟地方政府的政績(jī)掛鉤,，并使“房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制”具備可操作的依據(jù)。由于土地財(cái)政,、GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴等原因,，地方政府在房?jī)r(jià)上漲中能夠獲益，而使其對(duì)樓市調(diào)控缺乏內(nèi)在動(dòng)力,，這也是房地產(chǎn)調(diào)控屢屢難見(jiàn)成效的根源之一,。地方政府為了避免被問(wèn)責(zé)，一般會(huì)傾向于制定較容易完成的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)——從已公布控制目標(biāo)的幾個(gè)城市看,，今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)幾乎都遠(yuǎn)超其去年的實(shí)際房?jī)r(jià)漲幅,。
有鑒于此，筆者以為,，中央政府應(yīng)對(duì)各地的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)提出具體指導(dǎo)性意見(jiàn),，并對(duì)其審核后才能發(fā)布。否則,，如果任由各地自行制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo),，會(huì)使房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制形同虛設(shè)。
其四,，考慮到樓市調(diào)控的復(fù)雜性與艱巨性,，可將房?jī)r(jià)漲幅控制目標(biāo)與樓市調(diào)控問(wèn)責(zé)的房?jī)r(jià)漲幅分開(kāi)設(shè)置。例如,，制定房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)5%的目標(biāo),，若實(shí)際漲幅超過(guò)6%，則相關(guān)責(zé)任人須公開(kāi)檢討思過(guò),；若實(shí)際漲幅超過(guò)8%,，則對(duì)相關(guān)官員問(wèn)責(zé)免職等。由此,，采取“嚴(yán)目標(biāo),、寬問(wèn)責(zé)”的方式，一方面可以通過(guò)較嚴(yán)格的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)加大地方官員的工作壓力,，并降低公眾預(yù)期,，以遏制投資性需求，另一方面又可避免過(guò)大面積的問(wèn)責(zé)免職,，影響地方領(lǐng)導(dǎo)班子的連續(xù)性和穩(wěn)定性,。
其五，今后若干年,，我們應(yīng)將控制房?jī)r(jià)當(dāng)作比控制CPI更為重要和更具戰(zhàn)略意義的民生兼經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大事來(lái)抓,，盡力促使各級(jí)地方政府在樓市調(diào)控上像抓“菜籃子”那樣“動(dòng)真格”。實(shí)際上,，在CPI回落過(guò)程中,，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的回調(diào)會(huì)傷及我們這個(gè)社會(huì)中最弱勢(shì)也最該“反哺”的農(nóng)民利益,，挫傷農(nóng)民生產(chǎn)積極性，進(jìn)而會(huì)加劇農(nóng)產(chǎn)品的供應(yīng)短缺,，造成惡性循環(huán),；而樓市調(diào)控則相反，其會(huì)有利于敦促各地轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式,，縮小貧富差距,、促進(jìn)社會(huì)和諧與穩(wěn)定。因此,，擬定房?jī)r(jià)漲幅控制目標(biāo),，較之?dāng)M定CPI、GDP目標(biāo)更具民生和戰(zhàn)略意義,，應(yīng)作為常規(guī)項(xiàng)目在今后每年都納入政府工作目標(biāo),，并與地方政府工作報(bào)告一起提交人大審議。此外,，考慮到樓市調(diào)控任務(wù)的復(fù)雜性與艱巨性,，可以將房?jī)r(jià)漲幅控制目標(biāo)與樓市調(diào)控問(wèn)責(zé)漲幅分開(kāi)設(shè)置。
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