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三個(gè)多月前,，筆者曾撰文建議將控制房價(jià)漲幅納入政府工作目標(biāo)（見《把控制樓價(jià)漲幅納入明年工作目標(biāo)》，上海證券報(bào)2010年12月20日）,。令人欣慰的是,，今年國務(wù)院“新國八條”第一條首次提出：各地制定新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布,。
時(shí)值3月下旬,，已逼近了公布房價(jià)控制目標(biāo)的最后期限，但各主要城市幾乎都不愿“敢為人先”,。而為數(shù)不多的已公布房價(jià)控制目標(biāo)的二,、三線城市，形勢不容樂觀：銀川提出房價(jià)上漲幅度要控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅以內(nèi),，同比增幅要低于10%,；昆明提出房價(jià)漲幅目標(biāo)為低于ＧＤＰ和人均可支配收入增長水平；上周五,，太原表示房價(jià)控制將不設(shè)具體量化指標(biāo),，但漲幅不應(yīng)超過年度地區(qū)生產(chǎn)總值和人均可支配收入漲幅；同一天,，廣東佛山明確新建住房價(jià)格漲幅不高于本年度GDP增長速度,。查各地政府工作報(bào)告，今年太原地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)增長13%,，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入預(yù)期均分別增長10%以上,；而佛山今年地區(qū)生產(chǎn)總值增長計(jì)劃為12%�,？梢�,，各地已出臺的房價(jià)控制目標(biāo)幾乎都是兩位數(shù)。不能不說,，如果各地房價(jià)漲幅目標(biāo)保持在兩位數(shù),，樓市調(diào)控前景將是令人憂慮的。
由此,，筆者想對制定房價(jià)控制目標(biāo)應(yīng)當(dāng)注意的一些問題談點(diǎn)意見,。
首先，樓市的投資性需求量跟房價(jià)的預(yù)期漲幅密切相關(guān),，如果房價(jià)預(yù)期漲幅遠(yuǎn)超資金獲取成本或其他投資的機(jī)會收益率,，就自然會引來逐利資金購房投資。
如果人們普遍預(yù)期樓市會下跌,，不僅會消弭投機(jī)性購房需求,，前幾年購買的第二套乃至第N套住房都會急于出手，變成市場供給，由此帶來樓市供求形勢的逆轉(zhuǎn),。因此,，房價(jià)漲幅控制目標(biāo)宜低不宜高，而如果政府制定的房價(jià)漲幅目標(biāo)較高（比如10%）,，不僅無益,，而且可能有害。
從理論上講,，投資性購房的收益=房價(jià)買賣差價(jià)+房租收益,，目前購買二套房的長期貸款成本為年利率7.26%（5年以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%），假設(shè)有人購買二套房后用于出租,，租金年收益率為2.26%,，則在不考慮其他次要費(fèi)用的情況下，當(dāng)預(yù)期房價(jià)漲幅超過5%（即7.26%-2.26%=5%）時(shí),，以貸款投資性購房就有利可圖,。因此，只有將房價(jià)預(yù)期漲幅控制在5%以下（也差不多是CPI的漲幅）,，才能從根本上抑制投資性購房需求,，平抑房價(jià)。從去年的各地房價(jià)漲幅,、一年來樓市調(diào)控累計(jì)的政策效應(yīng)以及近期的市況看,，5%以下的房價(jià)控制目標(biāo)是不難完成的。
其次,，從已公布房價(jià)控制目標(biāo)的幾個(gè)城市情況看,，主要考慮了國務(wù)院要求各地“根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力”制定房價(jià)控制目標(biāo)的前兩個(gè)因素,，而未重點(diǎn)關(guān)注“居民住房支付能力”,。以目前畸高的房價(jià)收入比、民眾對高房價(jià)不堪重負(fù)等實(shí)情,，制定房價(jià)控制目標(biāo)首要考慮因素應(yīng)是“居民住房支付能力”,，這才是國家調(diào)控樓市的本源及民心所在。溫州將降低“房價(jià)收入比”作為一項(xiàng)硬指標(biāo),，納入當(dāng)?shù)毓賳T考核體系的做法,，是值得稱道的。
其三,，制定房價(jià)控制目標(biāo)的另一個(gè)初衷是,，將房價(jià)漲幅跟地方政府的政績掛鉤，并使“房價(jià)問責(zé)制”具備可操作的依據(jù),。由于土地財(cái)政,、GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴等原因,，地方政府在房價(jià)上漲中能夠獲益，而使其對樓市調(diào)控缺乏內(nèi)在動(dòng)力,，這也是房地產(chǎn)調(diào)控屢屢難見成效的根源之一,。地方政府為了避免被問責(zé)，一般會傾向于制定較容易完成的房價(jià)控制目標(biāo)——從已公布控制目標(biāo)的幾個(gè)城市看,，今年的房價(jià)控制目標(biāo)幾乎都遠(yuǎn)超其去年的實(shí)際房價(jià)漲幅,。
有鑒于此，筆者以為,，中央政府應(yīng)對各地的房價(jià)控制目標(biāo)提出具體指導(dǎo)性意見，并對其審核后才能發(fā)布,。否則,，如果任由各地自行制定房價(jià)控制目標(biāo)，會使房價(jià)問責(zé)制形同虛設(shè),。
其四,，考慮到樓市調(diào)控的復(fù)雜性與艱巨性，可將房價(jià)漲幅控制目標(biāo)與樓市調(diào)控問責(zé)的房價(jià)漲幅分開設(shè)置,。例如,，制定房價(jià)漲幅不超過5%的目標(biāo)，若實(shí)際漲幅超過6%,，則相關(guān)責(zé)任人須公開檢討思過,；若實(shí)際漲幅超過8%，則對相關(guān)官員問責(zé)免職等,。由此,，采取“嚴(yán)目標(biāo)、寬問責(zé)”的方式,，一方面可以通過較嚴(yán)格的房價(jià)控制目標(biāo)加大地方官員的工作壓力,，并降低公眾預(yù)期，以遏制投資性需求,，另一方面又可避免過大面積的問責(zé)免職,，影響地方領(lǐng)導(dǎo)班子的連續(xù)性和穩(wěn)定性。
其五,，今后若干年,，我們應(yīng)將控制房價(jià)當(dāng)作比控制CPI更為重要和更具戰(zhàn)略意義的民生兼經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大事來抓，盡力促使各級地方政府在樓市調(diào)控上像抓“菜籃子”那樣“動(dòng)真格”,。實(shí)際上,，在CPI回落過程中，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的回調(diào)會傷及我們這個(gè)社會中最弱勢也最該“反哺”的農(nóng)民利益,，挫傷農(nóng)民生產(chǎn)積極性,，進(jìn)而會加劇農(nóng)產(chǎn)品的供應(yīng)短缺,，造成惡性循環(huán)；而樓市調(diào)控則相反,，其會有利于敦促各地轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式,，縮小貧富差距、促進(jìn)社會和諧與穩(wěn)定,。因此,，擬定房價(jià)漲幅控制目標(biāo)，較之?dāng)M定CPI,、GDP目標(biāo)更具民生和戰(zhàn)略意義,，應(yīng)作為常規(guī)項(xiàng)目在今后每年都納入政府工作目標(biāo)，并與地方政府工作報(bào)告一起提交人大審議,。此外,，考慮到樓市調(diào)控任務(wù)的復(fù)雜性與艱巨性，可以將房價(jià)漲幅控制目標(biāo)與樓市調(diào)控問責(zé)漲幅分開設(shè)置,。
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