一年一度的福布斯富豪排行榜,，折射了社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的另一個(gè)風(fēng)向標(biāo),。
今年,，除了百度CEO李彥宏以94億美元身家新登內(nèi)地富豪榜首引人注目之外，華人首富李嘉誠的名字仍舊雷打不動(dòng),。受益于香港樓市攀升接近20%,，身為香港長江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司董事局主席，李超人資產(chǎn)大漲50億美元,，排名比起去年更是有所上升,，在《福布斯》新全球富豪排行榜排名11，遠(yuǎn)超李彥宏第95的排名,。
這并不是例外,，香港前十大富豪超過一半涉足房地產(chǎn)行業(yè)，全部上榜富豪中有三分之一是地產(chǎn)商,。內(nèi)地富豪榜上房地產(chǎn)商也是主力之一,，十大排行榜中以房地產(chǎn)為主業(yè)者占去三席；排行榜前20名里,，則有六位房地產(chǎn)商,，分別是吳亞軍55億、許家印51億,、王健林46億,、楊惠妍41億、張欣29億,、郭廣昌28億,，其余上榜富豪中從事房地產(chǎn)業(yè)者更不在少數(shù)。
早在幾年以前,，就有很多言論談及美國富豪中前四十名都沒有房地產(chǎn)商身影,。華人為何偏好房地產(chǎn)業(yè)？與其從文化基因上分析原因,，倒不如從土地制度談起,。香港的土地制度屬于公共土地批租制，其基本核心在于：政府擁有土地，對(duì)公眾只租賃而不出售,；土地開發(fā)權(quán)通過公開拍賣獲�,。淮_定土地最低價(jià)格同時(shí)與最高者簽訂租約,，同時(shí)禁止未向政府通報(bào)的私人土地交易,。香港土地租賃期幾經(jīng)變故,，最終確定為99年,，這也與英國殖民者的香港租期從1898年到1997年到期99年息息相關(guān)。港英政府一直實(shí)施低稅收政策,，土地拍賣收入遂成財(cái)政收入一大來源,。為了保證財(cái)源穩(wěn)定，港英政府一直限定土地供給,。1984年“中英聯(lián)合聲明”之后,，香港土地批租制度得到繼承，此后在有所修改后實(shí)行土地批租制和土地年租制的混合體制,，同時(shí)規(guī)定每年只供應(yīng)土地50公頃,。
于是，從上世紀(jì)八十年代中期到亞洲金融危機(jī)之前,，伴隨著土地稀缺的預(yù)期,，土地拍賣收入成為港英政府財(cái)政重要來源。在1970年到2000年三十年間,，香港政府通過土地批租獲得的財(cái)政收入一路飛升,，達(dá)961億美元。如此,，香港的制度也導(dǎo)致了畸形高房價(jià),，《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志近日發(fā)布的全球二十個(gè)經(jīng)濟(jì)體樓價(jià)指數(shù)顯示，以房價(jià)升幅計(jì),，香港為全球之冠,，去年房價(jià)上漲了20.1%。反映房價(jià)是否被高估的售租價(jià)格比率,，香港為53.7%,，是僅次于澳大利亞的世界第二被高估的地區(qū)。
房價(jià)為什么那么貴,？大多數(shù)人第一反應(yīng)往往是地少,。香港如今有700多萬人，而面積僅1097平方公里,，土地資源確實(shí)珍貴,，但關(guān)鍵原因還是港府有意識(shí)地限制土地供給。
當(dāng)下，號(hào)稱最自由的香港未必得到最公平的結(jié)果,。近幾年,，反對(duì)地產(chǎn)霸權(quán)的民間聲浪不絕于耳。新鴻基創(chuàng)辦人郭得勝的前助理潘慧嫻便稱香港病在“高地價(jià)政策”：2009年,，香港人均本地生產(chǎn)總值與瑞士相當(dāng),，貧富差距的基尼系數(shù)卻高達(dá)43.4，僅次于中非共和國的43.6,，有123萬人是生活在貧困線以下,，其中10萬人居住在環(huán)境惡劣的所謂籠屋內(nèi)。
與此同時(shí),，房地產(chǎn)成為最吸金的行業(yè),，不僅催生了無數(shù)富豪，也無形中擠出了其他行業(yè)的生存空間,。眼下,，房地產(chǎn)也成為香港經(jīng)濟(jì)主流，與之相關(guān)的股票占港股市值4成以上,，僅地產(chǎn)六大家族就控制香港股市總市值的14.7%,，超過6成投資支出以及3成銀行貸款都給予了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)。高昂的租金其實(shí)也是無形的稅負(fù),，有論者就指出,，租金已占餐飲等行業(yè)成本的五到六成，說全香港人都在間接為李嘉誠等地產(chǎn)商打工亦不為過,。
盡管土地限量供給的做法往往有保護(hù)土地城市規(guī)劃的旗號(hào),，然而地方政府在創(chuàng)收激勵(lì)之下，必然人為壓低供給,。已有研究表明,，限定土地供給的批租制，往往促使有關(guān)部門在土地高價(jià)時(shí)增加土地供給,，在土地低價(jià)時(shí)減少土地供給來達(dá)到財(cái)政收入穩(wěn)定目標(biāo),。如此人為壓低供給的土地轉(zhuǎn)讓制度，必然導(dǎo)致房價(jià)上揚(yáng),，而且事實(shí)也證明,，城市規(guī)劃就此并未發(fā)揮多大優(yōu)勢。
近期有份關(guān)于城市土地出讓制度改革的研究報(bào)告認(rèn)為,，我國香港地區(qū),、新加坡等地土地出讓制度以土地政府所有制為前提，通常具有土地供給有限,，主要滿足住宅需求,；有償出讓是主流等特點(diǎn),。與之對(duì)比，英國,、美國等地土地征用制度主要通過法律,、經(jīng)濟(jì)手段建立并實(shí)施。具有如下特點(diǎn)：土地產(chǎn)權(quán)明晰,；公共利益界定征地范圍,；土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)市場化；土地征用制度較為有效地保障了土地所有者的利益,。
縱觀我國香港地區(qū)的土地出讓制度,，自有其歷史原因與客觀限制，而內(nèi)地不少城市的土地政策作為后來者,，在一些方面吸納之后卻并無改進(jìn),，比如在低稅制以及公租房政策上裹足不前,。如今,，伴隨著房產(chǎn)調(diào)控及廉租房的推出，也許是到了突破利益集團(tuán)阻礙,，改變土地批租加大土地供給的時(shí)候了,！