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今年新開工1000萬套保障房,，已成為國家改善民生的大事。很多人心懷疑慮,，造這么多房子哪來那么多錢和地,？錢的問題，需要1.3萬億元,，政府只能解決其中一小部分，確實夠頭痛,；地的問題,，近日國土部特意下發(fā)《關(guān)于切實做好2011年城市住房用地管理和調(diào)控重點工作的通知》，即為督戰(zhàn)此事。
正如名稱,，該通知完全是為了配合房地產(chǎn)調(diào)控和住房用地供應(yīng),，但又絕非只為今年之眼前而賣力，其內(nèi)容全面,、措辭嚴厲,、措施細致，實際上是指導未來幾年住房用地管理的“大法典”,。
首先,，從“穩(wěn)供應(yīng)、保民生”的總體目標出發(fā),，確保2011年1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)落地,，確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地總量的70%,，確保城市住房用地供應(yīng)計劃總量不低于前2年年均實際供應(yīng)總量,。既保證供應(yīng)總量，又控制供應(yīng)結(jié)構(gòu),，調(diào)控思路可謂邏輯嚴密,。當然，計劃是計劃,，按現(xiàn)在的土地市場情勢,，今年有可能重現(xiàn)2008年的流標潮，屆時土地實際成交量可就不一定高于前2年年均實際供應(yīng)總量了,。這是政府需要密切關(guān)注的,。
至于1000萬套保障房的構(gòu)成，很多人并不清楚,。實際上,，國土部讓各地填寫的表格顯示，它包括四大類五種產(chǎn)品：廉租住房和經(jīng)濟適用住房屬于保障房,，另外還有棚戶區(qū)改造住房,、公共租賃住房、限價商品房,。通知要求各地盡快協(xié)調(diào)明確此五類住房的用地計劃并落實到具體地塊,。
其次，制定了嚴密的督戰(zhàn)表,。實踐證明,，光有指令遠遠不夠，這次國土部排了一張供地執(zhí)行日程表,，并配以“大棒政策”,。地方政府有三個節(jié)點：3月底前,，市縣住房用地供應(yīng)計劃要向社會公布；7月上旬,，向社會公布上半年住房用地計劃落實情況,；2012年1月，向社會公布全年住房用地計劃落實情況,。國土部也有三個節(jié)點,，4月上旬將各省匯總上報計劃連同責任人名單一并向全國公示；6月底前,，各省級國土資源行政主管部門要開展一次檢查,；12月底前總結(jié)考核各地落實情況，對未完成國家下達任務(wù)的市縣要向社會公示,，追究責任,。毫無疑問，今年各地長官面臨的壓力將超過歷年,。
再次,，在土地供應(yīng)的方式上進行細化界定。要求各地實行“限房價競地價”,、“商品住房用地中配建保障性安居住房”等多種招拍掛供地政策,，其中配建政策已在很多城市得到落實，去年上海也提出配建5%保障房的實施思路,。尤其值得關(guān)注的是公租房的兩種供地方式,，屬于首次提出：對符合國家規(guī)定建筑套型面積和保障性租金標準的公共租賃住房用地，可以劃撥方式供地,；以出讓方式供地建公租房的,，應(yīng)實行“定套型面積、競租金標準,、競地價”的供地政策,。當前各地都在嘗試公租房投資建設(shè)和運營模式。到底是市場機制多些,，還是行政機制多些,，各地方式不同，重慶市青睞后者,，上海市則傾向前者,，筆者更認同上海的做法，這樣有利于實現(xiàn)公租房制度的可持續(xù)發(fā)展,，否則很容易重走歷史回頭路,。
除了保障房用地供應(yīng)，通知還對商品房用地價格作出指示：嚴防出現(xiàn)高價地,，堅決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價超過同類地價歷史最高價的情況,，防范高價地現(xiàn)象向二三線城市轉(zhuǎn)移,。這事實上是在杜絕單價地王的出現(xiàn)。并重申去年12月的一個規(guī)定：對出讓中出現(xiàn)溢價率超過50%,、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，督促市縣按要求及時上報《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》——另外還新增一點：由省級國土資源主管部門進行約談,，并將視情況派人實地調(diào)查并會同相關(guān)部門約談問責,。
那么措辭如此嚴厲、管限如此具體,，還要不要地方政府和開發(fā)商活,？孰不知,，這是在近幾年土地市場屢屢調(diào)控,、效果不好的情況下，不得已祭出的“重拳”,。
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