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政府工作報告提出，將堅定不移搞好房地產調控,，建立健全考核問責機制,，若穩(wěn)定房價不力，地方要被追究責任,。近期,，隨著熱點城市紛紛出臺并實施限制購房的政策，樓市正面臨變局,。但限制購房政策能否抑制房價繼續(xù)上漲,，關鍵還是能否真正約束住房地產開發(fā)商的資金鏈條。
回顧2003年以來我國房價運行的軌跡,，只有在2008年上半年房價曾出現(xiàn)回調,，一個重要的背景是，當時在適度從緊貨幣政策下房地產開發(fā)商資金鏈條繃緊,。2008年,，全國房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比僅增長1.8%，面對嚴峻的資金壓力,，房地產開發(fā)商不得不主動下調房價以回籠資金,。
與2010年房地產開發(fā)商擁有充裕的現(xiàn)金流相比，2011年房地產開發(fā)商的資金鏈條將全面收緊,。2010年,，我國房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比增長25.4%，較上年同期下降18.8個百分點,。在穩(wěn)健的貨幣政策下,，預計2011年房地產開發(fā)企業(yè)的本年資金來源增速將繼續(xù)下降。在穩(wěn)健的貨幣政策下,，預計2011年房地產開發(fā)企業(yè)的本年資金來源增速將繼續(xù)下降,。
形勢明擺著,，不僅投向房地產開發(fā)的貸款規(guī)模將會大幅減少，而且貸款的利率也將明顯提高,。無論是從銀行監(jiān)管要求還是商業(yè)銀行自身控制信貸風險的需要來看,，當前背景下繼續(xù)擴大商業(yè)性房地產信貸投入的可能性已不存在。特別是在信貸規(guī)�,？傮w受限的背景下,，商業(yè)銀行“以價補量”的經(jīng)營決策將抬高房地產開發(fā)企業(yè)的銀行融資成本。
而房地產開發(fā)企業(yè)的自籌資金將面臨多重約束,。2010年,，在2009年房價快速上漲和成交量急劇擴大的情況下，多數(shù)房地產開發(fā)商積攢了充裕的現(xiàn)金流,。但在房價快速上漲的同時,，地價和建筑成本也在抬升，即使2011年房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源中的自籌資金規(guī)模保持不變,，支持的房地產開發(fā)面積也已縮水,。不僅如此，2010年,，商品房銷售狀況明顯不如2009年,。2010年，全國商品住宅銷售面積同比增長8.0%,，較2009年下降35.9個百分點,；全國商品住宅銷售額增長14.4%，較2009年下降65.6個百分點,。值得注意的是,，2010年房屋新開工面積較多，全國房屋新開工面積同比增長40.7%,，較上年同期提高28.2個百分點,。若按住房開發(fā)建設一至一年半的建設周期論，則2010年新開工房屋將在2011年下半年后形成實物供應,。如果市場行情持續(xù)嚴峻,，那多數(shù)房地產開發(fā)商將面臨較大的資金壓力。
房地產開發(fā)企業(yè)資金來源中的定金和預收款將受到嚴格監(jiān)管,。按照商品房預售資金管理辦法,，定金和預收款作為預售款的一部分將受到嚴格的專戶監(jiān)管，房地產開發(fā)企業(yè)不能挪用于滾動開發(fā),。資金來源中的個人按揭貸款增速也會明顯下降,。這主要是因為在高房價和嚴厲的二套房信貸政策下，全款購房的比例將會大幅增加,。
從房地產開發(fā)景氣指數(shù)走勢看,，全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）下降明顯,。2010年12月末，國房景氣指數(shù)為101.79,，比11月份回落1.41點,，比上年同期回落1.87點。其中,，本年資金來源分類指數(shù)下降更為明顯。2010年12月末,，全國房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源分類指數(shù)為102.66,，比11月回落2.08點，比上年同期回落8.11點,。從房價漲幅看,，2010年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%,，漲幅比11月縮小1.3個百分點,；環(huán)比上漲0.3%。由此可見,，從總體上看,，房價快速上漲勢頭正在得到初步抑制。下一階段,，如果繼續(xù)對房地產開發(fā)企業(yè)的資金面保持高壓狀態(tài),，有理由相信，房價繼續(xù)上漲動能將會下降,，房地產調控將取得可觀成效,。
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