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政府工作報(bào)告提出,，將堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控，建立健全考核問(wèn)責(zé)機(jī)制,，若穩(wěn)定房?jī)r(jià)不力,，地方要被追究責(zé)任。近期,，隨著熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)并實(shí)施限制購(gòu)房的政策,，樓市正面臨變局。但限制購(gòu)房政策能否抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,，關(guān)鍵還是能否真正約束住房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條,。
回顧2003年以來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)運(yùn)行的軌跡，只有在2008年上半年房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)回調(diào),，一個(gè)重要的背景是,，當(dāng)時(shí)在適度從緊貨幣政策下房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈條繃緊。2008年,，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源同比僅增長(zhǎng)1.8%,，面對(duì)嚴(yán)峻的資金壓力，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不主動(dòng)下調(diào)房?jī)r(jià)以回籠資金,。
與2010年房地產(chǎn)開發(fā)商擁有充裕的現(xiàn)金流相比,，2011年房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條將全面收緊,。2010年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源同比增長(zhǎng)25.4%,，較上年同期下降18.8個(gè)百分點(diǎn),。在穩(wěn)健的貨幣政策下，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年資金來(lái)源增速將繼續(xù)下降,。在穩(wěn)健的貨幣政策下,，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年資金來(lái)源增速將繼續(xù)下降。
形勢(shì)明擺著,，不僅投向房地產(chǎn)開發(fā)的貸款規(guī)模將會(huì)大幅減少,，而且貸款的利率也將明顯提高。無(wú)論是從銀行監(jiān)管要求還是商業(yè)銀行自身控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的需要來(lái)看,，當(dāng)前背景下繼續(xù)擴(kuò)大商業(yè)性房地產(chǎn)信貸投入的可能性已不存在,。特別是在信貸規(guī)模總體受限的背景下,，商業(yè)銀行“以價(jià)補(bǔ)量”的經(jīng)營(yíng)決策將抬高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行融資成本,。
而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金將面臨多重約束。2010年,，在2009年房?jī)r(jià)快速上漲和成交量急劇擴(kuò)大的情況下,，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商積攢了充裕的現(xiàn)金流。但在房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí),，地價(jià)和建筑成本也在抬升,，即使2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中的自籌資金規(guī)模保持不變，支持的房地產(chǎn)開發(fā)面積也已縮水,。不僅如此,，2010年，商品房銷售狀況明顯不如2009年,。2010年,，全國(guó)商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)8.0%，較2009年下降35.9個(gè)百分點(diǎn),；全國(guó)商品住宅銷售額增長(zhǎng)14.4%,，較2009年下降65.6個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是,，2010年房屋新開工面積較多,，全國(guó)房屋新開工面積同比增長(zhǎng)40.7%，較上年同期提高28.2個(gè)百分點(diǎn),。若按住房開發(fā)建設(shè)一至一年半的建設(shè)周期論,，則2010年新開工房屋將在2011年下半年后形成實(shí)物供應(yīng)。如果市場(chǎng)行情持續(xù)嚴(yán)峻,，那多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨較大的資金壓力,。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中的定金和預(yù)收款將受到嚴(yán)格監(jiān)管,。按照商品房預(yù)售資金管理辦法，定金和預(yù)收款作為預(yù)售款的一部分將受到嚴(yán)格的專戶監(jiān)管,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能挪用于滾動(dòng)開發(fā),。資金來(lái)源中的個(gè)人按揭貸款增速也會(huì)明顯下降。這主要是因?yàn)樵诟叻績(jī)r(jià)和嚴(yán)厲的二套房信貸政策下,，全款購(gòu)房的比例將會(huì)大幅增加,。
從房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)走勢(shì)看，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）下降明顯,。2010年12月末,，國(guó)房景氣指數(shù)為101.79，比11月份回落1.41點(diǎn),，比上年同期回落1.87點(diǎn),。其中，本年資金來(lái)源分類指數(shù)下降更為明顯,。2010年12月末,，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源分類指數(shù)為102.66,，比11月回落2.08點(diǎn),，比上年同期回落8.11點(diǎn)。從房?jī)r(jià)漲幅看,，2010年12月份,，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅比11月縮小1.3個(gè)百分點(diǎn),；環(huán)比上漲0.3%,。由此可見，從總體上看,，房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭正在得到初步抑制,。下一階段，如果繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金面保持高壓狀態(tài),，有理由相信,，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲動(dòng)能將會(huì)下降，房地產(chǎn)調(diào)控將取得可觀成效,。
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