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住房,，已經(jīng)多次躋身兩會(huì)熱點(diǎn)話題之列，本次也不例外,，依然熱度不減,。日前，在兩會(huì)記者會(huì)上,，國家發(fā)展和改革委員會(huì)副主任徐憲平指出,，未來五年，要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套,，今年1000萬套,，明年1000萬套，后面三年還有1600萬套,，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%,。
就目前的情況來看，制約保障房建設(shè)有三大障礙：其一,，地方政府對土地財(cái)政的依賴未見改善,；其二，總的土地供應(yīng)增速并不足以適應(yīng)中央制定的保障房用地增速,；其三,，建設(shè)資金存在很大缺口，尤其是地方配建資金,。尤其是最后一條,，是保障房計(jì)劃順利推進(jìn)的最大障礙。
據(jù)測算,，完成1000萬套保障房至少需要投資約1.4萬億元,，相當(dāng)于去年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的1/20、財(cái)政收入的1/8,。除了已經(jīng)落實(shí)的中央財(cái)政補(bǔ)貼及提取土地出讓金,，資金缺口依然高達(dá)萬億，需要地方財(cái)政的機(jī)動(dòng)財(cái)力支持,，這還未將征地拆遷補(bǔ)償考慮在內(nèi),，地方財(cái)政負(fù)擔(dān)相當(dāng)大。
怎樣才能保證保障房建設(shè)“不差錢”,？在這個(gè)問題上,，仁者見仁智者見智。例如,，同為全國政協(xié)委員和經(jīng)濟(jì)學(xué)家的厲以寧,、李稻葵，在保障房資金籌措方面的想法卻不盡相同,，甚至是針鋒相對,。厲以寧主張發(fā)揮資本市場的作用，學(xué)習(xí)某些發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn),，利用公共投資基金方式,，搞民間集資，吸引民間企業(yè)投資,。而李稻葵則認(rèn)為,，民間資金可以買債，但一旦民間資金進(jìn)入股本,，會(huì)扭曲保障性住房未來的運(yùn)營,，因?yàn)槊駹I資本是逐利的，要追求回報(bào),。
在筆者看來,，一旦資金實(shí)力雄厚的民間資本大規(guī)模投入保障房建設(shè)，原來由政府主導(dǎo)投資的保障房建設(shè)所面臨的巨大資金缺口,，這一最大障礙將迎刃而解,。事實(shí)上,，就目前的情況來看，現(xiàn)有的保障房案例中,，已有不少是引入民間資本或是知名房地產(chǎn)企業(yè)參與的。例如,，全國社�,；鸷筒糠中磐泄疽验_始參與各地保障房建設(shè)項(xiàng)目、全國工商聯(lián)也在籌建公租房建設(shè)投資基金,，而萬科,、保利、綠地等房企也紛紛投身保障房領(lǐng)域,。
當(dāng)然,，在商品住宅領(lǐng)域內(nèi)陷入困境的部分房企轉(zhuǎn)向介入保障房建設(shè)，除了政府行政指令發(fā)揮一定的推動(dòng)作用,，還有一個(gè)很重要的原因就是,，對于目前在商品住宅上收益大減的房企來說，雖然保障房并非暴利,，但貴在具備持續(xù)穩(wěn)定增長的前景,。表面上看，政策規(guī)定的保障房利潤只有3%到5%之間（公租房的收益率有可能超過5%）,，尚不及商品房的1/10,。但與大部分時(shí)間處于調(diào)控中的商品房相比，建保障房的收益幾無政策風(fēng)險(xiǎn),。最重要的是,，通過建保障房,，企業(yè)能夠獲得地方政府的政策傾斜來作為對價(jià)。社會(huì)聲譽(yù)的提高對房企品牌價(jià)值的提升也不可忽視,。而通過種種政策優(yōu)惠,，以信托基金等形式的民間資本參與保障房體系建設(shè)所帶來的效率和性價(jià)比要比地方政府親力親為更高。
鼓勵(lì)民間資本參與保障房建設(shè),，就宏觀層面而言,，可謂在經(jīng)濟(jì)利益與改善民生之間，在商業(yè)性與公益性之間,，樓市調(diào)控與經(jīng)濟(jì)“保增長”之間可以取得雙贏的,。而就微觀投資而言，能夠?qū)崿F(xiàn)良性循環(huán)的市場化制度設(shè)計(jì),，意味著房地產(chǎn)商的賺錢機(jī)會(huì)也是不言而喻的,。尤其是在樓市調(diào)控一波緊似一波的背景下，作為一個(gè)現(xiàn)實(shí)選擇,，資金,、政策向保障房集中的趨勢將會(huì)越來越顯著，保障房也有望完成從燙手山芋到香餑餑的華麗轉(zhuǎn)身,。
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