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京版“國(guó)八條”,，即北京市調(diào)控樓市的１５條政策如期出臺(tái)了,。據(jù)媒體調(diào)查，有超過(guò)六成的受訪者表示贊成,，但也有人強(qiáng)烈質(zhì)疑,。例如，有人說(shuō)，北京擁有獨(dú)特的政治,、經(jīng)濟(jì)和文化資源,，住房具有很高的投資價(jià)值，能夠吸引各種各樣的投資者和投機(jī)者,，其高房?jī)r(jià)有合理之處,，不必大驚小怪。也有人說(shuō),，地方政府（暗指北京市政府）把抑制需求當(dāng)作全部政策的核心,，是沒(méi)有全面理解“國(guó)八條”。其潛臺(tái)詞是“歪嘴和尚把經(jīng)念歪了”,。還有人說(shuō),，５年的連續(xù)納稅規(guī)定，充滿著嚴(yán)厲而無(wú)情的排外色彩,。北京作為全國(guó)人民的首都,，此舉必定讓北京蒙塵。略帶理論化的詰難則是：長(zhǎng)期執(zhí)行這些政策,，會(huì)嚴(yán)重扭曲市場(chǎng),，回歸半計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，等等,。
質(zhì)疑京版“國(guó)八條”的說(shuō)法很多,，但集中到一點(diǎn)，就是反對(duì)政府干預(yù),，主張自由放任。用某些專家的說(shuō)法,，就是“政府的歸政府,，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。政府的職責(zé)是維護(hù)市場(chǎng)秩序,，而不是直接干預(yù)需求,。”這種市場(chǎng)原教旨主義觀點(diǎn),，除了背后的利益糾纏外,，恐怕還同沒(méi)有把握樓市特點(diǎn)有關(guān)。
根據(jù)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論,，如果市場(chǎng)上存在著壟斷,、信息不完全、公共物品,、外部性等,，自由市場(chǎng)機(jī)制就會(huì)失靈。這時(shí)，就需要政府干預(yù),，以校正市場(chǎng)機(jī)制,。住房是一種特殊商品。樓市是一個(gè)嚴(yán)重失靈的市場(chǎng),。政府直接干預(yù)有其客觀必然性,。
其一，住房具有消費(fèi)品和投資品兩重屬性,。經(jīng)驗(yàn)和常識(shí)告訴人們,，城市住房不僅可以自住，還可以出租或炒賣,。房子用于自住,，是消費(fèi)品；用于出租或炒賣,，就是投資品,。我國(guó)當(dāng)前正處于工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，城市土地和城市住房增值很快,，投資住房是最有利可圖的,。以北京三環(huán)附近的商品房為例，２００４年均價(jià)大約７０００元／平方米,，三年后漲至約１萬(wàn)元／平方米,，去年“飆升”至４萬(wàn)元／平方米。在這種情況下,，如果任由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié),，就會(huì)有大量投機(jī)者和投資者涌入樓市，導(dǎo)致住房需求暴漲,，房?jī)r(jià)飛漲,，樓市失靈。據(jù)估計(jì),，北京住房總需求中,，投機(jī)性和投資性需求約占四成。這是導(dǎo)致住房需求剛性的重要原因,。
其二,，
住房具有生活必需品和奢侈品兩種類型。住房作為消費(fèi)品,，大體上有兩種功能：一是滿足人們起居安寢等基本生存的需要,，二是滿足人們享受、安逸,、奢華,、虛榮等精神層面的需要,。由此決定，住房有兩類：必需品和奢侈品,。在我國(guó)現(xiàn)階段,，尤其是在北京，有錢(qián)的人和有權(quán)的人居多,。他們?yōu)榱孙@示自己的身份,、地位、權(quán)勢(shì),、財(cái)富,，有激勵(lì)也有能力購(gòu)買(mǎi)多處住房，特別是豪華住宅,。在這種情況下,，如果任由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)，就會(huì)導(dǎo)致“豪宅”過(guò)多,，“陋室”過(guò)少,，住房結(jié)構(gòu)失衡。據(jù)估計(jì),，目前北京有超過(guò)２５％的房子空置,，成為“鬼房”。同時(shí),，又有許多中低收入者“蝸居”,，淪為“蟻?zhàn)濉薄＿@同住房結(jié)構(gòu)失衡有關(guān),。
其三,，住房沒(méi)有替代品，需求彈性很小,。在人們的消費(fèi)中,，有些商品可以相互替代。例如,，要消除饑餓感，人們可以食用面包,，也可以食用饅頭,。如果面包價(jià)格上升了，人們可以多食用些饅頭,。這就會(huì)使替代品的利潤(rùn)率趨于均等,，促使資源按比例配置。與此不同,，住房沒(méi)有相似的替代品,。如果你不想做一個(gè)露宿街頭的流浪者,，就必須有一間至少能放下一張床的房子。住房的這個(gè)特性決定了其需求曲線非常陡峭,，需求彈性很小,。在這種情況下，如果任由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié),，住房?jī)r(jià)格就會(huì)高于成本,，導(dǎo)致資源流入過(guò)多，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡,。近幾年,，我國(guó)多數(shù)產(chǎn)業(yè)步履蹣跚，唯獨(dú)房地產(chǎn)業(yè)高歌猛進(jìn),，就同樓市的這個(gè)特點(diǎn)有關(guān),。
其四，住房不能移動(dòng),，且有若干差別,。房子的載體是土地。土地是不能移動(dòng)的,，因而房子也不能移動(dòng),。并且，不同房子的戶型,、面積,、朝向、樓層,、周邊環(huán)境等屬性,，也有或多或少的差異。由此決定,，房子是一種有差別的同種產(chǎn)品,，即壟斷競(jìng)爭(zhēng)商品。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)已經(jīng)證明,，對(duì)于壟斷競(jìng)爭(zhēng)商品,，廠商有一定的定價(jià)權(quán)。在這種情況下,，如果任由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié),，住房的價(jià)格就會(huì)較高，數(shù)量較少,，資源配置效率較低,。
其五，住房的自然壽命長(zhǎng),，價(jià)值量大,，在消費(fèi)者總支出中占比很高,。房子是耐用消費(fèi)品，可以使用多年,，因而其總價(jià)值量較大,。例如，目前北京的住房平均價(jià)格約為２．２萬(wàn)元／平方米,，一處６０平方米的小戶型住房,，均價(jià)１３０多萬(wàn)元。住房消費(fèi)是勞動(dòng)力成本的重要組成部分,，應(yīng)當(dāng)由工資的相應(yīng)部分補(bǔ)償,。因此，居民收入和房?jī)r(jià)之間應(yīng)當(dāng)有一個(gè)合理的比例,。在成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,，收入房?jī)r(jià)比一般在１∶３到１∶６之間。據(jù)測(cè)算,，早在２０００年,，北京的收入房?jī)r(jià)比就達(dá)到了１∶１１，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了公認(rèn)的正常范圍,。到２００９年,，又飆升到１∶３８。也就是說(shuō),，一對(duì)夫婦不吃不喝打拼３８年后才能憑自己的收入買(mǎi)到一套住房,。如此高企的住房?jī)r(jià)格，完全是失靈的自由放任市場(chǎng)使然,。
此外,，樓市的信息是高度不完全的，多數(shù)購(gòu)房者常常被忽悠,。這也是一種市場(chǎng)失靈,。
鑒于上述住房特點(diǎn)和樓市失靈的客觀現(xiàn)實(shí)，政府必須承擔(dān)責(zé)任,，用經(jīng)濟(jì)的,、法律的和行政的手段干預(yù)樓市。政府調(diào)控樓市的基本目標(biāo)是：讓住房回歸居住本質(zhì),，使房?jī)r(jià)回歸合理水平,，確保市民有尊嚴(yán)的居住需求。當(dāng)前,，樓市調(diào)控的重點(diǎn)是需求,。長(zhǎng)期內(nèi),，調(diào)控的重點(diǎn)是供給,。
在調(diào)節(jié)住房需求方面,，首先要遏制投資性和投機(jī)性住房需求。我國(guó)的基本國(guó)情是人多地少,，尤其是城市住房建設(shè)用地,，就更加緊張。保障每個(gè)城市家庭擁有一套住房,，實(shí)屬不易,。所以，為了保障市民有尊嚴(yán)的居住需求,，在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi),，政府必須遏制投資性或投資性住房需求。京版“國(guó)八條”規(guī)定,，對(duì)已擁有２套及以上住房的北京戶籍居民家庭,、擁有１套及以上住房的非北京戶籍居民家庭，暫停向其售房,。這個(gè)限購(gòu)規(guī)定向正確方向邁出了一步,，但存在著戶籍歧視。應(yīng)當(dāng)改進(jìn)的是,，不管是北京戶籍的居民家庭,，還是非北京戶籍的居民家庭，只要已經(jīng)有了１套住房,，就不能再購(gòu)買(mǎi)房子了,。在賣出原有住房的前提下，再購(gòu)買(mǎi)改善性住房,，不在此列,。京版“國(guó)八條”還規(guī)定，無(wú)法提供北京有效暫住證和連續(xù)５年（含）以上在北京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京戶籍居民家庭,，暫停向其售房,。這個(gè)“限外”規(guī)定雖然遲到了點(diǎn)，但還是可取的,，不存在排斥外地人的問(wèn)題,。住房的不動(dòng)產(chǎn)特點(diǎn)決定，北京的住房只能供在當(dāng)?shù)貏?chuàng)業(yè)的人居住,。否則,，借口北京是全國(guó)人民的首都，允許不在北京創(chuàng)業(yè)的外地人來(lái)京置業(yè),，致使在京業(yè)者買(mǎi)不起房,，就是對(duì)北京建設(shè)者的不公！據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì),，目前北京樓市有４０％左右的購(gòu)房者是外地人,。這是北京住房需求“剛性”增長(zhǎng),、中低收入者購(gòu)房困難的一個(gè)重要原因。所以,，任何一個(gè)明智的執(zhí)政者都會(huì)選擇適當(dāng)?shù)摹跋尥狻闭�,。其次，要限制奢侈性住房需求,。主要是通過(guò)建立雙軌制住房市場(chǎng),，把奢侈性住房需求限定在一個(gè)適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，比如２０％以內(nèi),，從而確保中低收入者的基本住房需求,。
在調(diào)節(jié)住房供給方面，主要是增加保障性住房供給,。京版“國(guó)八條”規(guī)定,，“十二五”期間，確保保障性住房建設(shè)用地占全市住房供地的５０％,，各類保障性住房和中小型普通商品房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的７０％,，并計(jì)劃建設(shè)、收購(gòu)各類保障性住房１００萬(wàn)套,，大約每年供給２０萬(wàn)套,。相對(duì)于北京每年新增加６０萬(wàn)人、約２０萬(wàn)個(gè)家庭來(lái)說(shuō),，這些保障房只能解決增量人口的住房需求,，存量人口的住房問(wèn)題仍然不能解決。因此,，在增加供給方面,，政府還應(yīng)當(dāng)加大力度�,？梢钥紤]：（１）允許有條件的園區(qū),、企業(yè)、事業(yè)單位利用自有土地,，建設(shè)公共租賃房,，解決員工過(guò)渡性住房需求。（２）允許農(nóng)民按照政府規(guī)劃,，利用集體的土地建設(shè)保障性住房,，用于出租或出售。（３）規(guī)范開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為,，包括直接管制住房?jī)r(jià)格和管制資本回報(bào)率,。目前實(shí)施的“雙限房”價(jià)格，就是價(jià)格管制的一種形式。管制資本回報(bào)率,，使開(kāi)發(fā)商只能獲得平均水平的利潤(rùn),，也可以在一定程度上控制住房?jī)r(jià)格。（４）盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅,。在近期內(nèi)，房產(chǎn)稅可以增加住房持有成本,，促使擁有多套住房的業(yè)主出售或出租,，增加住房供給。長(zhǎng)期內(nèi),，房產(chǎn)稅可以增加政府收入,。根據(jù)我國(guó)國(guó)情，自住型住房應(yīng)當(dāng)免繳房產(chǎn)稅,。
根據(jù)公共選擇理論,，政府也會(huì)失靈。人們耳熟能詳?shù)母蝗蓑_購(gòu)保障房案例,，就是政府失靈的一種表現(xiàn),。但是，相對(duì)于自由放任的住房市場(chǎng)而言,，有政府干預(yù)的市場(chǎng)效率較高,。真實(shí)世界中沒(méi)有十全十美的經(jīng)濟(jì)制度和機(jī)制。兩利相衡取其重,。在嚴(yán)重失靈的樓市上,，政府必須有所擔(dān)當(dāng)。
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