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京版“國八條”，即北京市調(diào)控樓市的１５條政策如期出臺了,。據(jù)媒體調(diào)查,，有超過六成的受訪者表示贊成，但也有人強烈質(zhì)疑,。例如,，有人說，北京擁有獨特的政治,、經(jīng)濟和文化資源,，住房具有很高的投資價值，能夠吸引各種各樣的投資者和投機者,，其高房價有合理之處,，不必大驚小怪。也有人說,，地方政府（暗指北京市政府）把抑制需求當作全部政策的核心,，是沒有全面理解“國八條”。其潛臺詞是“歪嘴和尚把經(jīng)念歪了”,。還有人說,，５年的連續(xù)納稅規(guī)定，充滿著嚴厲而無情的排外色彩,。北京作為全國人民的首都,，此舉必定讓北京蒙塵。略帶理論化的詰難則是：長期執(zhí)行這些政策,，會嚴重扭曲市場,，回歸半計劃經(jīng)濟時代，等等,。
質(zhì)疑京版“國八條”的說法很多,，但集中到一點，就是反對政府干預,，主張自由放任,。用某些專家的說法，就是“政府的歸政府,，市場的歸市場,。政府的職責是維護市場秩序，而不是直接干預需求,�,！边@種市場原教旨主義觀點，除了背后的利益糾纏外,，恐怕還同沒有把握樓市特點有關(guān),。
根據(jù)現(xiàn)代市場經(jīng)濟理論，如果市場上存在著壟斷,、信息不完全,、公共物品、外部性等,，自由市場機制就會失靈,。這時，就需要政府干預,，以校正市場機制,。住房是一種特殊商品。樓市是一個嚴重失靈的市場,。政府直接干預有其客觀必然性,。
其一，住房具有消費品和投資品兩重屬性,。經(jīng)驗和常識告訴人們,，城市住房不僅可以自住，還可以出租或炒賣,。房子用于自住,，是消費品；用于出租或炒賣,，就是投資品,。我國當前正處于工業(yè)化和城市化進程中,，城市土地和城市住房增值很快，投資住房是最有利可圖的,。以北京三環(huán)附近的商品房為例,，２００４年均價大約７０００元／平方米，三年后漲至約１萬元／平方米,，去年“飆升”至４萬元／平方米,。在這種情況下，如果任由市場自發(fā)調(diào)節(jié),，就會有大量投機者和投資者涌入樓市,，導致住房需求暴漲，房價飛漲,，樓市失靈,。據(jù)估計，北京住房總需求中,，投機性和投資性需求約占四成,。這是導致住房需求剛性的重要原因。
其二,，
住房具有生活必需品和奢侈品兩種類型,。住房作為消費品，大體上有兩種功能：一是滿足人們起居安寢等基本生存的需要,，二是滿足人們享受,、安逸、奢華,、虛榮等精神層面的需要,。由此決定，住房有兩類：必需品和奢侈品,。在我國現(xiàn)階段,，尤其是在北京，有錢的人和有權(quán)的人居多,。他們?yōu)榱孙@示自己的身份,、地位、權(quán)勢,、財富,，有激勵也有能力購買多處住房，特別是豪華住宅,。在這種情況下,，如果任由市場自發(fā)調(diào)節(jié)，就會導致“豪宅”過多,，“陋室”過少,，住房結(jié)構(gòu)失衡,。據(jù)估計，目前北京有超過２５％的房子空置,，成為“鬼房”,。同時，又有許多中低收入者“蝸居”,，淪為“蟻族”。這同住房結(jié)構(gòu)失衡有關(guān),。
其三,，住房沒有替代品，需求彈性很小,。在人們的消費中,，有些商品可以相互替代。例如,，要消除饑餓感,，人們可以食用面包，也可以食用饅頭,。如果面包價格上升了,，人們可以多食用些饅頭。這就會使替代品的利潤率趨于均等,，促使資源按比例配置,。與此不同，住房沒有相似的替代品,。如果你不想做一個露宿街頭的流浪者,，就必須有一間至少能放下一張床的房子。住房的這個特性決定了其需求曲線非常陡峭,，需求彈性很小,。在這種情況下，如果任由市場自發(fā)調(diào)節(jié),，住房價格就會高于成本,，導致資源流入過多，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡,。近幾年,，我國多數(shù)產(chǎn)業(yè)步履蹣跚，唯獨房地產(chǎn)業(yè)高歌猛進,，就同樓市的這個特點有關(guān),。
其四，住房不能移動,，且有若干差別,。房子的載體是土地,。土地是不能移動的，因而房子也不能移動,。并且,，不同房子的戶型、面積,、朝向,、樓層、周邊環(huán)境等屬性,，也有或多或少的差異,。由此決定，房子是一種有差別的同種產(chǎn)品,，即壟斷競爭商品,。微觀經(jīng)濟學已經(jīng)證明，對于壟斷競爭商品,，廠商有一定的定價權(quán),。在這種情況下，如果任由市場自發(fā)調(diào)節(jié),，住房的價格就會較高,，數(shù)量較少，資源配置效率較低,。
其五,，住房的自然壽命長，價值量大,，在消費者總支出中占比很高,。房子是耐用消費品，可以使用多年,，因而其總價值量較大,。例如，目前北京的住房平均價格約為２．２萬元／平方米,，一處６０平方米的小戶型住房,，均價１３０多萬元。住房消費是勞動力成本的重要組成部分,，應當由工資的相應部分補償,。因此，居民收入和房價之間應當有一個合理的比例,。在成熟市場經(jīng)濟中,，收入房價比一般在１∶３到１∶６之間。據(jù)測算，早在２０００年,，北京的收入房價比就達到了１∶１１,，遠遠超出了公認的正常范圍。到２００９年,，又飆升到１∶３８,。也就是說，一對夫婦不吃不喝打拼３８年后才能憑自己的收入買到一套住房,。如此高企的住房價格,，完全是失靈的自由放任市場使然。
此外,，樓市的信息是高度不完全的,，多數(shù)購房者常常被忽悠。這也是一種市場失靈,。
鑒于上述住房特點和樓市失靈的客觀現(xiàn)實，政府必須承擔責任,，用經(jīng)濟的,、法律的和行政的手段干預樓市。政府調(diào)控樓市的基本目標是：讓住房回歸居住本質(zhì),，使房價回歸合理水平,，確保市民有尊嚴的居住需求。當前,，樓市調(diào)控的重點是需求,。長期內(nèi)，調(diào)控的重點是供給,。
在調(diào)節(jié)住房需求方面,，首先要遏制投資性和投機性住房需求。我國的基本國情是人多地少,，尤其是城市住房建設(shè)用地,，就更加緊張。保障每個城市家庭擁有一套住房,，實屬不易,。所以，為了保障市民有尊嚴的居住需求,，在相當長的一個時期內(nèi),，政府必須遏制投資性或投資性住房需求。京版“國八條”規(guī)定,，對已擁有２套及以上住房的北京戶籍居民家庭,、擁有１套及以上住房的非北京戶籍居民家庭，暫停向其售房。這個限購規(guī)定向正確方向邁出了一步,，但存在著戶籍歧視,。應當改進的是，不管是北京戶籍的居民家庭,，還是非北京戶籍的居民家庭,，只要已經(jīng)有了１套住房，就不能再購買房子了,。在賣出原有住房的前提下,，再購買改善性住房，不在此列,。京版“國八條”還規(guī)定,，無法提供北京有效暫住證和連續(xù)５年（含）以上在北京繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京戶籍居民家庭，暫停向其售房,。這個“限外”規(guī)定雖然遲到了點,，但還是可取的，不存在排斥外地人的問題,。住房的不動產(chǎn)特點決定,，北京的住房只能供在當?shù)貏?chuàng)業(yè)的人居住。否則,，借口北京是全國人民的首都,，允許不在北京創(chuàng)業(yè)的外地人來京置業(yè)，致使在京業(yè)者買不起房,，就是對北京建設(shè)者的不公,！據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，目前北京樓市有４０％左右的購房者是外地人,。這是北京住房需求“剛性”增長,、中低收入者購房困難的一個重要原因。所以,，任何一個明智的執(zhí)政者都會選擇適當?shù)摹跋尥狻闭�,。其次，要限制奢侈性住房需求,。主要是通過建立雙軌制住房市場,，把奢侈性住房需求限定在一個適當?shù)姆秶鷥?nèi)，比如２０％以內(nèi),，從而確保中低收入者的基本住房需求,。
在調(diào)節(jié)住房供給方面，主要是增加保障性住房供給,。京版“國八條”規(guī)定,，“十二五”期間,，確保保障性住房建設(shè)用地占全市住房供地的５０％，各類保障性住房和中小型普通商品房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應總量的７０％,，并計劃建設(shè),、收購各類保障性住房１００萬套，大約每年供給２０萬套,。相對于北京每年新增加６０萬人,、約２０萬個家庭來說，這些保障房只能解決增量人口的住房需求,，存量人口的住房問題仍然不能解決,。因此，在增加供給方面,，政府還應當加大力度,。可以考慮：（１）允許有條件的園區(qū),、企業(yè),、事業(yè)單位利用自有土地，建設(shè)公共租賃房,，解決員工過渡性住房需求,。（２）允許農(nóng)民按照政府規(guī)劃，利用集體的土地建設(shè)保障性住房,，用于出租或出售。（３）規(guī)范開發(fā)商的定價行為,，包括直接管制住房價格和管制資本回報率,。目前實施的“雙限房”價格，就是價格管制的一種形式,。管制資本回報率,，使開發(fā)商只能獲得平均水平的利潤，也可以在一定程度上控制住房價格,。（４）盡快出臺房產(chǎn)稅,。在近期內(nèi)，房產(chǎn)稅可以增加住房持有成本,，促使擁有多套住房的業(yè)主出售或出租,，增加住房供給。長期內(nèi),，房產(chǎn)稅可以增加政府收入,。根據(jù)我國國情，自住型住房應當免繳房產(chǎn)稅,。
根據(jù)公共選擇理論,，政府也會失靈。人們耳熟能詳?shù)母蝗蓑_購保障房案例，就是政府失靈的一種表現(xiàn),。但是,，相對于自由放任的住房市場而言，有政府干預的市場效率較高,。真實世界中沒有十全十美的經(jīng)濟制度和機制,。兩利相衡取其重。在嚴重失靈的樓市上,，政府必須有所擔當,。
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