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單位擅自收回原職工集資房并出售給現(xiàn)職工,，引發(fā)房屋買賣合同糾紛案,。成都市中級人民法院日前終審審結(jié)此案,，依法駁回單位方上訴，維持原判,。法院認(rèn)定單位構(gòu)成違約,，應(yīng)按市場差價賠償張某夫婦損失55萬余元，并退還張某夫婦購房款19.8萬余元,。
1998年6月,，成都一科研所在市區(qū)近郊集資建房，并由職工全額集資,。之后,，單位將一套建筑面積171.4平方米的房屋出售給所內(nèi)職工張某夫婦，張某夫婦也按要求分期共繳納購房款,、房屋維修基金及天然氣配套費等19.8萬余元,。
2000年5月，房屋竣工后,，該所將房屋交付給張某夫婦,。之后不久，該所以張某夫婦辭職等為由,，收回該房并另售給一在職職工,，且該職工于2007年取得房屋所有權(quán)證書,。隨后雙方即發(fā)生糾紛,，張某夫婦將該所告上法庭，要求其賠償因違約造成的損失80萬元,。
法院一審認(rèn)為,，科研所將集資房出售給張某夫婦，張某二人也支付了購房款等費用,，之后科研所又將房屋交付給張某二人,，雙方已各自履行了合同的主要義務(wù)。在此情況下,，科研所稱依據(jù)相關(guān)規(guī)定,，以涉案集資房帶有福利性質(zhì)等為由收回并另售給他人且辦理了產(chǎn)權(quán)證書,，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任,。經(jīng)鑒定,，該爭議房屋的市場價值為75萬元，故遂依法作出上述判決,。宣判后科研所不服,，提出上訴，成都中院二審認(rèn)為其上訴理由不成立,，判決予以駁回,。
審理該案的審判長張俊說，該案爭議的焦點是原,、被告雙方的房屋買賣關(guān)系是否有效及損失如何計算,。
首先，涉案的房屋系單位以“職工集資建房”的形式修建,，并由科研所出售給單位職工,。雖然張某二人與單位未簽訂書面房屋買賣合同，但二人向單位支付了購房款,，單位也交付了房屋,，上述行為表明雙方已建立事實上的房屋買賣合同關(guān)系，且系雙方真實意思表示,，不違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效,。至于該房屋涉及的土地使用權(quán)是否系單位以劃撥方式取得,、單位在建房初期是否墊資、張某二人是否在房屋竣工后才交款,，均不影響對雙方買賣合同關(guān)系的性質(zhì)和效力的認(rèn)定,。鑒于雙方并無“職工離開單位后，單位可以成本價收回房屋的約定”,，因此,，單位擅自將涉案房屋另行出售給他人并協(xié)助他人辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，致使張某二人無法取得所購房屋所有權(quán),，已構(gòu)成違約,，應(yīng)賠償因此造成的損失。
其次,，張某二人無法取得房屋的實際損失,，應(yīng)是房屋市場價與其已付購房款之間的差價，這與他們當(dāng)初是以市場價還是以成本價購房無關(guān)，因此法院一審以鑒定機構(gòu)評估的市場價為依據(jù)認(rèn)定其損失,，并無不當(dāng),。而房屋轉(zhuǎn)讓時，相應(yīng)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓,，房屋買賣合同的標(biāo)的是應(yīng)包含相應(yīng)的土地使用權(quán),，故單位主張計算損失時應(yīng)扣除土地使用權(quán)價格的理由也不成立。因此,，原判認(rèn)定事實清楚,，適用法律正確，應(yīng)予維持,。
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