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單位擅自收回原職工集資房并出售給現(xiàn)職工,，引發(fā)房屋買賣合同糾紛案,。成都市中級(jí)人民法院日前終審審結(jié)此案，依法駁回單位方上訴,，維持原判,。法院認(rèn)定單位構(gòu)成違約，應(yīng)按市場(chǎng)差價(jià)賠償張某夫婦損失55萬(wàn)余元,，并退還張某夫婦購(gòu)房款19.8萬(wàn)余元,。
1998年6月，成都一科研所在市區(qū)近郊集資建房,，并由職工全額集資,。之后，單位將一套建筑面積171.4平方米的房屋出售給所內(nèi)職工張某夫婦,，張某夫婦也按要求分期共繳納購(gòu)房款,、房屋維修基金及天然氣配套費(fèi)等19.8萬(wàn)余元。
2000年5月,，房屋竣工后,，該所將房屋交付給張某夫婦,。之后不久，該所以張某夫婦辭職等為由,，收回該房并另售給一在職職工,，且該職工于2007年取得房屋所有權(quán)證書。隨后雙方即發(fā)生糾紛,，張某夫婦將該所告上法庭,，要求其賠償因違約造成的損失80萬(wàn)元。
法院一審認(rèn)為,，科研所將集資房出售給張某夫婦,，張某二人也支付了購(gòu)房款等費(fèi)用，之后科研所又將房屋交付給張某二人,，雙方已各自履行了合同的主要義務(wù),。在此情況下，科研所稱依據(jù)相關(guān)規(guī)定,，以涉案集資房帶有福利性質(zhì)等為由收回并另售給他人且辦理了產(chǎn)權(quán)證書，其行為構(gòu)成違約,，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任,。經(jīng)鑒定，該爭(zhēng)議房屋的市場(chǎng)價(jià)值為75萬(wàn)元,，故遂依法作出上述判決,。宣判后科研所不服，提出上訴,，成都中院二審認(rèn)為其上訴理由不成立,，判決予以駁回。
審理該案的審判長(zhǎng)張俊說(shuō),，該案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是原,、被告雙方的房屋買賣關(guān)系是否有效及損失如何計(jì)算。
首先,，涉案的房屋系單位以“職工集資建房”的形式修建,，并由科研所出售給單位職工。雖然張某二人與單位未簽訂書面房屋買賣合同,，但二人向單位支付了購(gòu)房款,，單位也交付了房屋，上述行為表明雙方已建立事實(shí)上的房屋買賣合同關(guān)系,，且系雙方真實(shí)意思表示,，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)為有效,。至于該房屋涉及的土地使用權(quán)是否系單位以劃撥方式取得,、單位在建房初期是否墊資、張某二人是否在房屋竣工后才交款,，均不影響對(duì)雙方買賣合同關(guān)系的性質(zhì)和效力的認(rèn)定,。鑒于雙方并無(wú)“職工離開(kāi)單位后，單位可以成本價(jià)收回房屋的約定”,，因此,，單位擅自將涉案房屋另行出售給他人并協(xié)助他人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，致使張某二人無(wú)法取得所購(gòu)房屋所有權(quán),，已構(gòu)成違約,，應(yīng)賠償因此造成的損失。
其次,，張某二人無(wú)法取得房屋的實(shí)際損失,，應(yīng)是房屋市場(chǎng)價(jià)與其已付購(gòu)房款之間的差價(jià)，這與他們當(dāng)初是以市場(chǎng)價(jià)還是以成本價(jià)購(gòu)房無(wú)關(guān),，因此法院一審以鑒定機(jī)構(gòu)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)為依據(jù)認(rèn)定其損失,，并無(wú)不當(dāng)。而房屋轉(zhuǎn)讓時(shí),，相應(yīng)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓,，房屋買賣合同的標(biāo)的是應(yīng)包含相應(yīng)的土地使用權(quán)，故單位主張計(jì)算損失時(shí)應(yīng)扣除土地使用權(quán)價(jià)格的理由也不成立,。因此,，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確,，應(yīng)予維持,。
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