|
近期,，國內(nèi)住房租賃市場明顯呈現(xiàn)出漲幅過快的勢頭,。國家統(tǒng)計(jì)局公布的1月CPI數(shù)據(jù)中，全國范圍內(nèi)住房租金上漲高達(dá)7.1%，大城市漲幅更顯著快于平均數(shù),。有人將房租快速上漲歸因于系列調(diào)控政策，認(rèn)為群租禁令,、外地限購等措施是直接推手,，并就此得出調(diào)控罪大惡極的結(jié)論。這顯然是錯(cuò)誤的,。
必須看到,，群租禁令是規(guī)范市場秩序的必要手段，外地限購也未根本改變租賃市場短期供求關(guān)系,。因此,，即便取消調(diào)控政策，也未必能使房租立即回落到昔日水準(zhǔn)。綜合來看,，近期房租快速上漲仍視作住房市場結(jié)構(gòu)性矛盾的反映,。這需要針對市場短期矛盾和中長期痼疾，利用多種手段加以解決,。
房租本身是供求關(guān)系的反映,，快速上漲是局部區(qū)域、短期內(nèi)市場供不應(yīng)求的結(jié)果,。春節(jié)前后的租金快速上漲,，不能忽視時(shí)間因素的助推效應(yīng)：一方面，春節(jié)假期結(jié)束以后,，外地務(wù)工人員集中返回工作地,，自然而然地形成租賃需求集中釋放；另一方面,，由于近來通脹預(yù)期較強(qiáng),，過去幾年的房屋租金漲幅也顯著低于住宅價(jià)格漲幅，租賃房源提供者也希望借合同重新簽訂的機(jī)會(huì),，試探性提高租金價(jià)格,。上述兩方面因素共同造成了住房租金快速上升的情況。
當(dāng)然,，在供求因素之外,，由于部分地區(qū)二手房交易市場受到政策打壓，成交極為清淡,，也有少數(shù)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員利用租房市場信息不對稱的特點(diǎn),，人為地操縱熱點(diǎn)地段租金價(jià)格快速上漲，惡意制造市場恐慌氣氛,，直接導(dǎo)致住房租賃市場的動(dòng)蕩結(jié)果,。
當(dāng)前，如果對住房租金快速上漲的問題處理不及時(shí),，到6-7月畢業(yè)生就業(yè)時(shí)節(jié),，結(jié)果將更難預(yù)料。因此,，需要將之作為社會(huì)管理的重要問題對待,。
一是要重點(diǎn)打擊不法中介惡意壟斷租賃信息、哄抬租賃價(jià)格的行為,。隨著系列調(diào)控政策的落實(shí),，我國房地產(chǎn)中介行業(yè)盲目發(fā)展、無序競爭的現(xiàn)實(shí)暴露得更加充分,，房地產(chǎn)中介行業(yè)已經(jīng)成為“產(chǎn)能”嚴(yán)重過剩的典型行業(yè),。經(jīng)驗(yàn)表明,，無論泛濫的群租行為也好，居間吃差價(jià)的行為也罷,，乃至參與新房市場炒作“樓花”,、哄抬價(jià)格的交易活動(dòng)等，我國房地產(chǎn)市場的亂象幾乎都和房地產(chǎn)中介行業(yè)不規(guī)范的經(jīng)營行為相關(guān),。為避免被市場快速淘汰的命運(yùn),，部分中介門店正將房屋租賃業(yè)務(wù)當(dāng)作“救命稻草”。有關(guān)部門應(yīng)考慮對不法中介的違規(guī)行為重點(diǎn)打擊,，同時(shí)鼓勵(lì)具備公信力的網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)育,，共同簡化中間環(huán)節(jié)和降低居間成本。
二是考慮通過更嚴(yán)厲的調(diào)控措施壓低住宅售價(jià),。近年來我國住宅買賣交易價(jià)格漲幅巨大且居高不下,，使租售比處于嚴(yán)重不合理水平，抑制了相當(dāng)數(shù)量的空置房進(jìn)入租賃市場,。擁有多套住房的業(yè)主寄望于以歷史高點(diǎn)價(jià)格賣出持有的物業(yè),，不愿考慮將存量現(xiàn)房投放入租賃市場，投機(jī)需求無法向投資轉(zhuǎn)化,。對此,，降低稅費(fèi)乃至鼓勵(lì)大戶型合租的政策難以產(chǎn)生實(shí)際效果�,？煽紤]通過進(jìn)一步的調(diào)控措施,，推動(dòng)住宅二級市場價(jià)格快速回落，令租售比盡快回到合理水位,，“迫使”部分存量房轉(zhuǎn)化為租賃市場供給,。
最為重要的，是盡快放開有條件的單位自建房市場,，擴(kuò)大公租房供給管道,。過去，廉租房制度主要針對本地戶籍居民,，而公租房則主要用于解決“夾心層”需求，這兩類政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)周期長,、見效慢,、機(jī)制不透明，難以有效對接民眾住房需求,。近十多年來,，所謂“房改”最大的弊端，就是將有條件的企事業(yè)單位趕出了住宅建設(shè)市場,，致使開發(fā)企業(yè)依托資質(zhì)形成區(qū)域壟斷,。如今,，我國房地產(chǎn)市場集中度低、發(fā)展不平衡,、結(jié)構(gòu)不合理,、運(yùn)作不透明的問題日益突出，市場亂象頻頻,，供給主體過少是痼疾所在,。因此，應(yīng)考慮恢復(fù)單位自建房功能,，大力倡導(dǎo)和鼓勵(lì)有條件的企事業(yè)單位通過購買,、合資建設(shè)等途徑，向本單位職工以租售等方式提供價(jià)格合理的住房,。只有擴(kuò)大有效供給,，才能滿足需求，價(jià)格才能回落,。
過去幾年,，自上而下的政府部門總圍繞購買需求，嘗試通過多種手段操作調(diào)控政策,，其成效不彰已成共識,。而今租房市場調(diào)控的必要性和緊迫性日益突出，以此為突破口,，多管齊下,、綜合治理的思路應(yīng)受到足夠重視。
|