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在連續(xù)的、越來越嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控之后,，期待著房?jī)r(jià)下跌的人們不僅沒有迎來預(yù)期的結(jié)果,，反而不得不面對(duì)更高的房屋租金價(jià)格。據(jù)媒體報(bào)道,，春節(jié)后,，深圳住宅租賃平均價(jià)格同比上漲13.5%，環(huán)比節(jié)前上漲了4.5%,。其中,，福田區(qū)住宅租賃均價(jià)為53元/平米，居全市之首,，同比上漲10.5%,。房租的上漲惹來了熱議，隨之限租的呼聲也此起彼伏,。本來期待房?jī)r(jià)下跌,，能住進(jìn)自己的房子，告別租房生活,，不曾想,，買房的夢(mèng)越來越遠(yuǎn)，不斷上漲的租金卻實(shí)實(shí)在在地在吞食自己的錢包,。這種兩頭失脫的窘境令部分租客無所適從,。
房租為什么會(huì)頻繁地往上漲呢？經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們,，商品的價(jià)格取決于該商品的市場(chǎng)供求關(guān)系,。在供給一定的條件下，需求增加會(huì)抬高商品的價(jià)格,。因?yàn)楣┙o不足,，人們要通過競(jìng)爭(zhēng)獲取該商品，其中一些人就會(huì)出更高的價(jià)格,，于是價(jià)格上升,。這也是我們所說的賣方市場(chǎng)。同理，在供給一定的條件下,，如果需求減少,，價(jià)格就會(huì)下降。因?yàn)楣┐笥谇�,，賣家就會(huì)想法子甩掉手里的存貨,，賣家之間競(jìng)爭(zhēng)的最簡(jiǎn)單的辦法就是削價(jià)銷售。對(duì)應(yīng)著,，這就是買方市場(chǎng),。對(duì)于房租而言，租金上漲的根本原因也在于租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系,。在可租賃房屋數(shù)量一定的條件下,，租客增加會(huì)加劇租客之間的競(jìng)爭(zhēng)。為了在供不應(yīng)求的市場(chǎng)獲取一杯羹,，簡(jiǎn)單有效的方法就是提高租金,，給房東更高的回報(bào)。從這個(gè)角度看,，表面上是房東提高了租金水平,，實(shí)際上是租客之間競(jìng)爭(zhēng)，送錢上門,。因?yàn)槿绻赓U市場(chǎng)供過于求,，即使房東絞盡腦汁也提不了哪怕一分錢的租金。因此,，房租上漲的真正原因要么是租客增加了,，要么就是可租賃房屋減少了。當(dāng)然,，這種供求關(guān)系還有幾組較為精細(xì)的組合形式,，比如租客的增加幅度大于可租房屋增加的比例，或者租客下降的比例小于可租房屋減少的比例等,，這些都會(huì)導(dǎo)致租金上漲的結(jié)果,。
具體而言，我們目前面對(duì)的房租上漲,，主要緣于下列三個(gè)原因,。其一，租客隊(duì)伍增加了,。而租客增加的一個(gè)來源就是房地產(chǎn)調(diào)控使得一部分人被擠出購(gòu)房行列,，加入到租客隊(duì)伍中。提高首付比例,、提高房貸利息等措施加大了初次置業(yè)者的負(fù)擔(dān),。另一方面,，房地產(chǎn)調(diào)控讓一部分即將購(gòu)房的人因期待房?jī)r(jià)下跌而打消了購(gòu)房的念頭。這兩者為租賃市場(chǎng)準(zhǔn)備了新的,、數(shù)量不菲的租房后備軍,、生力軍。
其二,，與其他商品相比較，房屋具有生產(chǎn)周期長(zhǎng),、高值低耗的特點(diǎn),。要想在短期內(nèi)大量增加房屋數(shù)量不是一件容易的事。因此,，激增的需求往往難以從容應(yīng)對(duì),，價(jià)格就會(huì)發(fā)揮作用——用上漲來激勵(lì)供給，抑制需求,。在我國(guó),，特殊的國(guó)情給房屋租賃市場(chǎng)帶來了濃厚的“中國(guó)特色”。我國(guó)正處在工業(yè)化,、城市化興旺期,，大量的農(nóng)民進(jìn)駐城市，加上地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡,，不同地區(qū),、不同城市之間的人員流動(dòng)頻率高，數(shù)量大,。這些人對(duì)臨時(shí)性,、暫住性的租賃房需求量特別大。這種可用于租賃的房屋小量來源于政府,，絕大多數(shù)來源于城市居民自有的房屋,。因此，用于租賃的房屋市場(chǎng)需求量不小,。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性買賣正好能滿足這樣的需求,。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的人購(gòu)買用于租賃的房屋，滿足了流動(dòng)人口的租房需求,。因此,，否認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求，不僅政治上短視,，鼠目寸光,，而且智識(shí)上也表現(xiàn)出明顯的瑕疵。去年以來一線城市房屋租金上漲,，其中一個(gè)原因就是房地產(chǎn)調(diào)控限制投資性買房,，可供出租的房屋的增加趕不上租房需求的增加,。可以說,，各地實(shí)施的各種限購(gòu)政策雖然有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià),，但其帶來的副作用也是不容忽視的。
其三,，今年的房租上漲與近期實(shí)施的房屋租賃新政密切相關(guān),。住建部頒發(fā)的《商品房租賃管理辦法》于2月1日正式實(shí)施。該《辦法》第八條規(guī)定：出租房屋的,，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位,，違反規(guī)定的最高可處罰3萬元。從規(guī)范管理,、保障租客人身財(cái)產(chǎn)安全的角度看,，限制群租有一定的合理性。但是這樣的規(guī)定使得原來大量存在的群租現(xiàn)象受到抑制,，等于逼迫租客租賃更大的房子,，無形中減少了可租房數(shù)量，增加了對(duì)租房的需求,，使得房屋租賃市場(chǎng)的供需關(guān)系向不利于租客的方向傾斜,。
對(duì)于眼下的房租上漲，我們?cè)谡J(rèn)識(shí)上也存在一些誤區(qū),，最明顯的有兩點(diǎn)：一是認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控增加了房東的房屋持有成本,，逼迫房東借通脹轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān)，助推了租金,；二是認(rèn)為房屋中介從中作梗,，推高了租金。
嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控確實(shí)加大了房屋購(gòu)置成本,，令業(yè)主的負(fù)擔(dān)加重,。但是，房租的上漲與此沒有關(guān)系,，業(yè)主負(fù)擔(dān)加重不是房租上漲的原因,。經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個(gè)基本理論，即商品價(jià)格不是由商品成本決定的,。而是相反,，商品價(jià)格決定生產(chǎn)成本。就房租而言,，如果沒有人租房,，再好的房子、再高的成本也是白搭,。反之,，如果租者云集,，供不應(yīng)求，農(nóng)民房也能租到別墅價(jià),。其實(shí),，這樣的現(xiàn)象屢現(xiàn)不鮮，但一到具體問題上,，我們就容易主觀武斷而置基本理論于不顧,。因此弄清業(yè)主之成本、負(fù)擔(dān)與房租之間的內(nèi)在聯(lián)系,，正確認(rèn)識(shí)房租上漲的原因,，有助于我們看清租金上漲的真正原因，從而可以拿出切實(shí)可行的解決方法,。
另外一個(gè)頗有市場(chǎng)的觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)中介開設(shè)的“房屋銀行”是租金漲升的幕后推手,。據(jù)報(bào)道,，由于國(guó)家樓市調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲，房屋交易量急劇萎縮,，房屋中介就轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場(chǎng),，大量介入房屋的租賃業(yè)務(wù)。他們從業(yè)主手中找來房源,，充當(dāng)“二房東”,，然后加價(jià)租出去。這樣,，中介就能在中間吃差價(jià),，變相推高了房租。
其實(shí),，這樣的分析與責(zé)難毫無學(xué)理可言,，純粹是膚淺的情緒性臆斷。對(duì)于房地產(chǎn)中介,，無論是房屋買賣中介,，還是房屋租賃中介，有這樣認(rèn)識(shí)的大有人在,，可謂深入人心,，中毒不淺。從房屋租賃看,，可出租房屋信息,，包括面積、區(qū)位,、樓層,、朝向,、價(jià)格等非常緊要。如果沒有這樣詳細(xì)的信息資料,，要租到合適的房子困難不小,。租賃中介的作用就是匯集信息，在業(yè)主與租客之間穿針引線,，溝通信息,，促進(jìn)談判簽約。中介履行自己的職能,，促成交易完成，順帶收點(diǎn)中介費(fèi),，這是天經(jīng)地義的事,，與租金的漲跌無涉。
當(dāng)然,，由于租賃市場(chǎng)不太規(guī)范,、不太完善,，中介利用管理漏洞,，趁機(jī)坑蒙租客的事經(jīng)常發(fā)生，這使得租客付出了不必要的代價(jià),。但是，這是不規(guī)范中介帶來的副產(chǎn)品,，與租賃服務(wù)本身沒有必然聯(lián)系。
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