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在連續(xù)的、越來越嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控之后，期待著房價(jià)下跌的人們不僅沒有迎來預(yù)期的結(jié)果,，反而不得不面對更高的房屋租金價(jià)格,。據(jù)媒體報(bào)道，春節(jié)后,，深圳住宅租賃平均價(jià)格同比上漲13.5%,，環(huán)比節(jié)前上漲了4.5%。其中,，福田區(qū)住宅租賃均價(jià)為53元/平米,，居全市之首，同比上漲10.5%,。房租的上漲惹來了熱議,，隨之限租的呼聲也此起彼伏。本來期待房價(jià)下跌,，能住進(jìn)自己的房子,，告別租房生活，不曾想,，買房的夢越來越遠(yuǎn),，不斷上漲的租金卻實(shí)實(shí)在在地在吞食自己的錢包。這種兩頭失脫的窘境令部分租客無所適從,。
房租為什么會(huì)頻繁地往上漲呢,？經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，商品的價(jià)格取決于該商品的市場供求關(guān)系,。在供給一定的條件下,，需求增加會(huì)抬高商品的價(jià)格。因?yàn)楣┙o不足,，人們要通過競爭獲取該商品,，其中一些人就會(huì)出更高的價(jià)格，于是價(jià)格上升,。這也是我們所說的賣方市場,。同理，在供給一定的條件下,，如果需求減少,，價(jià)格就會(huì)下降。因?yàn)楣┐笥谇�,，賣家就會(huì)想法子甩掉手里的存貨,，賣家之間競爭的最簡單的辦法就是削價(jià)銷售。對應(yīng)著,，這就是買方市場,。對于房租而言,，租金上漲的根本原因也在于租賃市場的供求關(guān)系。在可租賃房屋數(shù)量一定的條件下,，租客增加會(huì)加劇租客之間的競爭,。為了在供不應(yīng)求的市場獲取一杯羹，簡單有效的方法就是提高租金,，給房東更高的回報(bào),。從這個(gè)角度看，表面上是房東提高了租金水平,，實(shí)際上是租客之間競爭,，送錢上門。因?yàn)槿绻赓U市場供過于求,，即使房東絞盡腦汁也提不了哪怕一分錢的租金,。因此，房租上漲的真正原因要么是租客增加了,，要么就是可租賃房屋減少了,。當(dāng)然，這種供求關(guān)系還有幾組較為精細(xì)的組合形式,，比如租客的增加幅度大于可租房屋增加的比例,，或者租客下降的比例小于可租房屋減少的比例等,，這些都會(huì)導(dǎo)致租金上漲的結(jié)果,。
具體而言，我們目前面對的房租上漲,，主要緣于下列三個(gè)原因,。其一，租客隊(duì)伍增加了,。而租客增加的一個(gè)來源就是房地產(chǎn)調(diào)控使得一部分人被擠出購房行列,，加入到租客隊(duì)伍中。提高首付比例,、提高房貸利息等措施加大了初次置業(yè)者的負(fù)擔(dān),。另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控讓一部分即將購房的人因期待房價(jià)下跌而打消了購房的念頭,。這兩者為租賃市場準(zhǔn)備了新的,、數(shù)量不菲的租房后備軍、生力軍,。
其二,，與其他商品相比較，房屋具有生產(chǎn)周期長,、高值低耗的特點(diǎn),。要想在短期內(nèi)大量增加房屋數(shù)量不是一件容易的事。因此，激增的需求往往難以從容應(yīng)對,，價(jià)格就會(huì)發(fā)揮作用——用上漲來激勵(lì)供給,，抑制需求。在我國,，特殊的國情給房屋租賃市場帶來了濃厚的“中國特色”,。我國正處在工業(yè)化、城市化興旺期,，大量的農(nóng)民進(jìn)駐城市,，加上地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，不同地區(qū),、不同城市之間的人員流動(dòng)頻率高,，數(shù)量大。這些人對臨時(shí)性,、暫住性的租賃房需求量特別大,。這種可用于租賃的房屋小量來源于政府，絕大多數(shù)來源于城市居民自有的房屋,。因此,，用于租賃的房屋市場需求量不小。而房地產(chǎn)市場的投資性買賣正好能滿足這樣的需求,。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的人購買用于租賃的房屋,，滿足了流動(dòng)人口的租房需求。因此,，否認(rèn)房地產(chǎn)市場的投資性需求,，不僅政治上短視，鼠目寸光,，而且智識(shí)上也表現(xiàn)出明顯的瑕疵,。去年以來一線城市房屋租金上漲，其中一個(gè)原因就是房地產(chǎn)調(diào)控限制投資性買房,，可供出租的房屋的增加趕不上租房需求的增加,。可以說,，各地實(shí)施的各種限購政策雖然有助于穩(wěn)定房價(jià),，但其帶來的副作用也是不容忽視的。
其三,，今年的房租上漲與近期實(shí)施的房屋租賃新政密切相關(guān),。住建部頒發(fā)的《商品房租賃管理辦法》于2月1日正式實(shí)施。該《辦法》第八條規(guī)定：出租房屋的,，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位,，違反規(guī)定的最高可處罰3萬元,。從規(guī)范管理、保障租客人身財(cái)產(chǎn)安全的角度看,，限制群租有一定的合理性,。但是這樣的規(guī)定使得原來大量存在的群租現(xiàn)象受到抑制，等于逼迫租客租賃更大的房子,，無形中減少了可租房數(shù)量,，增加了對租房的需求，使得房屋租賃市場的供需關(guān)系向不利于租客的方向傾斜,。
對于眼下的房租上漲,，我們在認(rèn)識(shí)上也存在一些誤區(qū)，最明顯的有兩點(diǎn)：一是認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控增加了房東的房屋持有成本,，逼迫房東借通脹轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān),，助推了租金；二是認(rèn)為房屋中介從中作梗,，推高了租金,。
嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控確實(shí)加大了房屋購置成本，令業(yè)主的負(fù)擔(dān)加重,。但是,，房租的上漲與此沒有關(guān)系，業(yè)主負(fù)擔(dān)加重不是房租上漲的原因,。經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個(gè)基本理論,，即商品價(jià)格不是由商品成本決定的。而是相反,，商品價(jià)格決定生產(chǎn)成本,。就房租而言，如果沒有人租房,，再好的房子、再高的成本也是白搭,。反之,，如果租者云集，供不應(yīng)求,，農(nóng)民房也能租到別墅價(jià),。其實(shí)，這樣的現(xiàn)象屢現(xiàn)不鮮,，但一到具體問題上,，我們就容易主觀武斷而置基本理論于不顧。因此弄清業(yè)主之成本,、負(fù)擔(dān)與房租之間的內(nèi)在聯(lián)系,，正確認(rèn)識(shí)房租上漲的原因,，有助于我們看清租金上漲的真正原因，從而可以拿出切實(shí)可行的解決方法,。
另外一個(gè)頗有市場的觀點(diǎn),，認(rèn)為房地產(chǎn)中介開設(shè)的“房屋銀行”是租金漲升的幕后推手。據(jù)報(bào)道,，由于國家樓市調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲,，房屋交易量急劇萎縮，房屋中介就轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場,，大量介入房屋的租賃業(yè)務(wù),。他們從業(yè)主手中找來房源，充當(dāng)“二房東”,，然后加價(jià)租出去,。這樣，中介就能在中間吃差價(jià),，變相推高了房租,。
其實(shí)，這樣的分析與責(zé)難毫無學(xué)理可言,，純粹是膚淺的情緒性臆斷,。對于房地產(chǎn)中介，無論是房屋買賣中介,，還是房屋租賃中介,，有這樣認(rèn)識(shí)的大有人在，可謂深入人心,，中毒不淺,。從房屋租賃看，可出租房屋信息,，包括面積,、區(qū)位、樓層,、朝向,、價(jià)格等非常緊要。如果沒有這樣詳細(xì)的信息資料,，要租到合適的房子困難不小,。租賃中介的作用就是匯集信息，在業(yè)主與租客之間穿針引線,，溝通信息,，促進(jìn)談判簽約。中介履行自己的職能,，促成交易完成,，順帶收點(diǎn)中介費(fèi),，這是天經(jīng)地義的事，與租金的漲跌無涉,。
當(dāng)然,，由于租賃市場不太規(guī)范、不太完善,，中介利用管理漏洞,，趁機(jī)坑蒙租客的事經(jīng)常發(fā)生，這使得租客付出了不必要的代價(jià),。但是,，這是不規(guī)范中介帶來的副產(chǎn)品，與租賃服務(wù)本身沒有必然聯(lián)系,。
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