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近期有兩個(gè)問(wèn)題觸及了房地產(chǎn)市場(chǎng)根本,。第一個(gè)問(wèn)題，1月16日有些報(bào)紙報(bào)道有關(guān)上海市規(guī)定土地70年產(chǎn)權(quán)到期將無(wú)償收回的決定,。在2011年上海土地交易市場(chǎng)首拍中的“預(yù)申請(qǐng)須知”中“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值的規(guī)定”,，引起了關(guān)注。特別是《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中顯示的土地期滿后的處理方法“出讓人無(wú)償收回”更讓廣大居民焦慮,。另一個(gè)重大消息,，是關(guān)于重慶和上海房產(chǎn)稅即將起航的。
筆者認(rèn)為,，70年土地使用權(quán)期限屆滿后無(wú)償收回土地與開(kāi)征房產(chǎn)稅這二個(gè)問(wèn)題是相互抵觸的,。
現(xiàn)行稅收體系中的房產(chǎn)稅是對(duì)普通住宅征收的稅種。1986年出臺(tái)的《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,，對(duì)于商業(yè)房產(chǎn),，納稅人要依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%,；房產(chǎn)出租的,，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為１２％,。所以,，擬議中的重慶和上海房產(chǎn)稅，與1986年版本的房產(chǎn)稅不同,，實(shí)際上是個(gè)新稅種,。
目前傳出的將要試點(diǎn)開(kāi)征的房產(chǎn)稅，與70年土地使用權(quán)的規(guī)定之間存在沖突,。按照房產(chǎn)稅的本來(lái)邏輯,，其征稅對(duì)象只能是建立在私有土地上的物業(yè)，每年征收該物業(yè)總價(jià)值的某一百分比,。而目前數(shù)十個(gè)國(guó)家開(kāi)征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅,，它們并不需要業(yè)主交納一筆錢作為土地價(jià)值，而只是對(duì)物業(yè)的總價(jià)值每年征收大約1%的稅款,。目前中國(guó)商品房的業(yè)主們,，是通過(guò)交納了土地出讓金的方式，取得了名義上70年的土地使用權(quán),，也就是獲得了70年土地價(jià)值的擁有權(quán),。目前傳出試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，不管是不是僅對(duì)所謂的高檔房產(chǎn)征收,，還是對(duì)于超面積超套數(shù)的物業(yè)才征收,，但都是對(duì)納稅對(duì)象的總價(jià)值進(jìn)行征稅,，這等于默認(rèn)了物業(yè)的永久產(chǎn)權(quán)。因此,，在這個(gè)意義上說(shuō),，70年土地的使用權(quán)，將必須自動(dòng)的,、無(wú)償?shù)�,、永久的續(xù)期。
如果開(kāi)征房產(chǎn)稅后,，同時(shí)商品房70年產(chǎn)權(quán)到期后又收回土地使用權(quán),，而不是自動(dòng)無(wú)償?shù)挠谰美m(xù)期，那就在道理上說(shuō)不過(guò)去,。如果只有70年土地產(chǎn)權(quán),，業(yè)主實(shí)際上不享受土地的終極所有權(quán)，那么他就無(wú)須交納房產(chǎn)稅,。此時(shí)交納土地物業(yè)稅的,，應(yīng)該是土地的主人即國(guó)家本身。房屋業(yè)主其時(shí)只相當(dāng)于租客,，交納的土地出讓金相當(dāng)于租金,。所以，政府不能對(duì)租客交納的租金來(lái)征收房產(chǎn)稅,。
如果政府一定要征收房屋所有者的房產(chǎn)稅，那么充其量只能對(duì)房屋的建筑價(jià)值征收稅款,，不能包含土地價(jià)值,。目前房屋建筑價(jià)值只占總價(jià)值相當(dāng)小一部分，因此房產(chǎn)稅的征收對(duì)象價(jià)值很低,、很有限,。同時(shí)，由于建筑實(shí)際上是不斷貶值的,，這就決定了房產(chǎn)稅額越來(lái)越小,。房產(chǎn)稅征收的稅款非常有限，絕對(duì)不可能起到抑制房屋價(jià)格的作用,。例如,，一個(gè)總價(jià)值100萬(wàn)的房子，土地價(jià)值可能就有50萬(wàn)左右,，建筑價(jià)值大約只有20萬(wàn),，剩下的30萬(wàn)是開(kāi)發(fā)商的毛利。那么,，開(kāi)始年份只能對(duì)20萬(wàn)建筑價(jià)值征收大約1%的房產(chǎn)稅,，約2000元,，而以后年份還會(huì)逐步遞減。
因此,，70年后回收土地使用權(quán)的做法無(wú)論有沒(méi)有補(bǔ)償,，與開(kāi)征房產(chǎn)稅都是不能相容的，絕對(duì)不能兼有,。
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