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近期有兩個問題觸及了房地產(chǎn)市場根本,。第一個問題，1月16日有些報紙報道有關(guān)上海市規(guī)定土地70年產(chǎn)權(quán)到期將無償收回的決定,。在2011年上海土地交易市場首拍中的“預(yù)申請須知”中“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值的規(guī)定”,，引起了關(guān)注。特別是《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》中顯示的土地期滿后的處理方法“出讓人無償收回”更讓廣大居民焦慮,。另一個重大消息,，是關(guān)于重慶和上海房產(chǎn)稅即將起航的。
筆者認為,，70年土地使用權(quán)期限屆滿后無償收回土地與開征房產(chǎn)稅這二個問題是相互抵觸的,。
現(xiàn)行稅收體系中的房產(chǎn)稅是對普通住宅征收的稅種。1986年出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,，對于商業(yè)房產(chǎn),，納稅人要依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%,；房產(chǎn)出租的,，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為１２％,。所以,，擬議中的重慶和上海房產(chǎn)稅，與1986年版本的房產(chǎn)稅不同,，實際上是個新稅種,。
目前傳出的將要試點開征的房產(chǎn)稅，與70年土地使用權(quán)的規(guī)定之間存在沖突,。按照房產(chǎn)稅的本來邏輯,，其征稅對象只能是建立在私有土地上的物業(yè)，每年征收該物業(yè)總價值的某一百分比,。而目前數(shù)十個國家開征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅,，它們并不需要業(yè)主交納一筆錢作為土地價值，而只是對物業(yè)的總價值每年征收大約1%的稅款,。目前中國商品房的業(yè)主們,，是通過交納了土地出讓金的方式，取得了名義上70年的土地使用權(quán),，也就是獲得了70年土地價值的擁有權(quán),。目前傳出試點的房產(chǎn)稅，不管是不是僅對所謂的高檔房產(chǎn)征收，還是對于超面積超套數(shù)的物業(yè)才征收,，但都是對納稅對象的總價值進行征稅,，這等于默認了物業(yè)的永久產(chǎn)權(quán)。因此,，在這個意義上說,，70年土地的使用權(quán)，將必須自動的,、無償?shù)�,、永久的續(xù)期。
如果開征房產(chǎn)稅后,，同時商品房70年產(chǎn)權(quán)到期后又收回土地使用權(quán),，而不是自動無償?shù)挠谰美m(xù)期，那就在道理上說不過去,。如果只有70年土地產(chǎn)權(quán),，業(yè)主實際上不享受土地的終極所有權(quán)，那么他就無須交納房產(chǎn)稅,。此時交納土地物業(yè)稅的,，應(yīng)該是土地的主人即國家本身。房屋業(yè)主其時只相當于租客,，交納的土地出讓金相當于租金,。所以，政府不能對租客交納的租金來征收房產(chǎn)稅,。
如果政府一定要征收房屋所有者的房產(chǎn)稅,，那么充其量只能對房屋的建筑價值征收稅款，不能包含土地價值,。目前房屋建筑價值只占總價值相當小一部分,，因此房產(chǎn)稅的征收對象價值很低、很有限,。同時,，由于建筑實際上是不斷貶值的，這就決定了房產(chǎn)稅額越來越小,。房產(chǎn)稅征收的稅款非常有限,，絕對不可能起到抑制房屋價格的作用。例如,，一個總價值100萬的房子,，土地價值可能就有50萬左右，建筑價值大約只有20萬,，剩下的30萬是開發(fā)商的毛利,。那么，開始年份只能對20萬建筑價值征收大約1%的房產(chǎn)稅，約2000元,，而以后年份還會逐步遞減,。
因此，70年后回收土地使用權(quán)的做法無論有沒有補償,，與開征房產(chǎn)稅都是不能相容的,，絕對不能兼有。
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