土地使用權的70年大限問題,，歷來被視為懸在中國房地產(chǎn)市場的恐怖之劍,，如何處理70年大限的問題,，攸關幾乎所有民眾的切身利益，考驗政府的智慧和執(zhí)政能力,，因而備受關注,。
然而，最近上海關于土地使用權期滿之后由出讓人“無償收回”的規(guī)定,，再次引發(fā)了民眾對70年后房子歸屬問題的新一輪焦慮,。據(jù)《第一財經(jīng)日報》1
月14日報道,，在上海一則關于國有建設用地土地使用權預申請的公告中，規(guī)定土地使用權期滿之后,，由出讓人收回并補償相應殘余價值,，更有甚者，甚至在國有建設用地使用權出讓預申請須知中明確規(guī)定,，土地期滿后由“出讓人無償收回”的強硬字眼,，令人觸目驚心。上海的這個規(guī)定意味著,，土地使用權期滿之后,，即使你的房子足夠牢固，也面臨著土地使用權被“無償收回”之后,，房屋“飄蕩”無處安放的尷尬,，也讓法律關于70年大限的設計又倒退到上世紀90年代初。
稍對土地使用權70年大限有所了解的人都知道,，由于中國特色的“土地國有”和“建設用地的出讓人必須是政府”的特殊規(guī)定,，對于70年大限之后，土地使用權如何處理,，早在《物權法》立法的時候就引發(fā)了廣泛的爭論,。
在土地國有的情況下，土地使用權期滿之后是自動續(xù)展,，還是無償收回,，《物權法》最終作了一個妥協(xié)各方利益的考慮，《物權法》規(guī)定,，“住宅建設用地使用權期間屆滿的,，自動續(xù)期�,！币驗楫敃r關于是否無償續(xù)期,，爭議很大，為了確�,！段餀喾ā吩缛粘雠_,，就選擇了擱置爭議，模糊處理的立法技術,。 然而,，模糊的結(jié)果就是一而再再而三地引發(fā)民眾的焦慮。比如,，在2009年3月,，坊間就流傳著一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件，這份征求意見稿最受人關注的依然是住宅70年大限后如何處理,，而早在這份征求意見稿之前,，《土地管理法》的修訂稿曾經(jīng)將之明確為“無償自動續(xù)期”,，但征求意見稿卻將之抄襲物權法的模糊規(guī)定，成了到期后“按照國家有關規(guī)定自動續(xù)期”,，盡管引發(fā)了民眾的警惕,，但土地管理法修訂草案征求意見稿也沒有違背《物權法》已經(jīng)確定的土地使用權期滿之后“自動續(xù)期”的規(guī)定，立法并沒有出現(xiàn)倒退,。
所以,，上海的土地使用權期滿后，由出讓人“無償收回”的規(guī)定,，顯然是罔顧《物權法》關于此問題的基本規(guī)定,，也罔顧《土地管理法》修改的事實，直接倒退回1990年國務院頒布的《國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,，在這個條例里,，首次規(guī)定了“居住用地最高年限為70年”，而且還規(guī)定：“土地使用權期滿,，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得,。土地使用者應當交還土地使用證,，并依照規(guī)定辦理注銷登記�,！边@個規(guī)定,，充分體現(xiàn)了“公權”和“私權”兩種權利在博弈中的不對等地位，也體現(xiàn)了對私人產(chǎn)權的極其不尊重的立法指導思想,。歷史總是在進步,，3年之后出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》，相對于這個規(guī)定,，就有明顯的進步：房產(chǎn)土地使用權到期,，房產(chǎn)所有人必須提前一年申請續(xù)期，否則土地使用權將會由國家無償收回,。
從1991年到
1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》,，再到《物權法》，在70年后如何處理的問題上,，最起碼大家就“自動續(xù)期”已經(jīng)達成了基本的共識,，上海卻置《物權法》與法治的進步與變遷于不顧，引發(fā)民眾的恐慌,，令人匪夷所思。 眾所周知,，中國民眾對“70年”大限的恐懼,，一是基于對高房價的恐懼,，無論政府和開發(fā)商如何互相推卸責任，一個不爭的事實是,，高房價離不開高地價的助推,，在當前民眾對房價和地價都沒有任何博弈能力的語境下，用終其一生的收入購置房產(chǎn)之后,，還要在70年后續(xù)交高昂的土地出讓金,，這無法讓民眾不焦慮；二是基于對公權力的恐懼,，在中國歷史上的任何一個朝代,，私權肯定是要為公權讓路的，在公權和私權沖突的情況下,，公權顯然是神圣不可侵犯的,。基于這兩點,，每一次法律對“70年大限”的完善,，都意味著民眾要經(jīng)受一次精神的折磨和制度性焦慮，這是必然的,。筆者認為,，由“70年”引發(fā)的焦慮已經(jīng)由一個法律事件完全演化成一個影響中國社會未來的重大公共事件。事實上,，只要看看那些屢屢駭人的地王就知道,，中國的土地美名其曰“70年”，卻拍出了一個比很多國家的土地永久所有還高的價格,，高地價導致的高房價讓民眾苦不堪言,，用終其一生的收入購置房產(chǎn)之后，還要在70年后被“無償收回”,，誰人不焦慮,？盡管中國建筑很多都到不了70年就拆的拆，破的破,，但每一次討論“70”后的問題,，民眾都要經(jīng)受一次精神的折磨和制度性焦慮。
筆者最擔心的是,，政府將“70年大限”之后的續(xù)期看成一次地方財政又一個新的增長點,，而這種擔憂，完全符合地方政府的思維和行為的模式,，民眾擔憂的顯然不是70年后自己的房子被政府收走,，而是擔心地方政府到期后收取高額的“土地費”，這顯然是老百姓最無法接受的。而隨著10年后,，第一批土地使用期限到期即將到來,，這已經(jīng)成為一個不得不在制度上做出合理安排、無法逃避的現(xiàn)實問題,。就制度設計的難度而言,，其實這是一個最簡單不過的問題，拖延或者回避這個問題,，絕不是一個明智的選擇,。我看到有評論說，解決“70年大限”需要大智慧,、大勇氣,，我看沒有那么嚴重，只要政府在制定公共政策的時候變“利從民所謀”為“利為民所謀”,，無需什么政治智慧,，都足以化解這一焦慮和困局。
但是,，
考慮到各地的土地資源越來越趨于衰竭,，地方政府為了維護土地財政，勢必挖掘新的潛力,，上海這種明顯違法的做法已經(jīng)透視出地方政府在這個問題上的“試探性舉措”,，必須引起我們的警惕。對于70年后的問題,，必須遵照《物權法》關于“自動”續(xù)期的原則和精神，在這個問題上,，想無償收回,，讓民眾的房子飄在空中，或者高價續(xù)期,，再賣一次地皮,，都是民眾無法接受，更是中國社會的穩(wěn)定所不允許的,，如果以此來試探,，甚至挑戰(zhàn)民意，那就意味著突破了某種底線,，后果不堪設想,。
由此，筆者強烈建議,，盡快啟動《土地管理法》的修訂,，并在土地管理法中明確70年后土地無償續(xù)期的原則，這既是得民心之舉，更是貫徹《物權法》的法治原則和精神,。政府即使要“有償續(xù)期”,，也一定要象征性收費，而不是再一次在民眾身上剪羊毛,。同時也強烈建議有關部門,，對上海的這種明顯違背《物權法》原則的做法及時予以糾正，并公開糾錯以撫慰民眾的焦慮和恐慌,。