土地使用權(quán)的70年大限問(wèn)題,，歷來(lái)被視為懸在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恐怖之劍，如何處理70年大限的問(wèn)題,，攸關(guān)幾乎所有民眾的切身利益,，考驗(yàn)政府的智慧和執(zhí)政能力，因而備受關(guān)注,。
然而,，最近上海關(guān)于土地使用權(quán)期滿之后由出讓人“無(wú)償收回”的規(guī)定，再次引發(fā)了民眾對(duì)70年后房子歸屬問(wèn)題的新一輪焦慮,。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》1
月14日?qǐng)?bào)道,，在上海一則關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)預(yù)申請(qǐng)的公告中，規(guī)定土地使用權(quán)期滿之后,，由出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值,，更有甚者，甚至在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知中明確規(guī)定,，土地期滿后由“出讓人無(wú)償收回”的強(qiáng)硬字眼,，令人觸目驚心,。上海的這個(gè)規(guī)定意味著，土地使用權(quán)期滿之后,，即使你的房子足夠牢固,，也面臨著土地使用權(quán)被“無(wú)償收回”之后，房屋“飄蕩”無(wú)處安放的尷尬,，也讓法律關(guān)于70年大限的設(shè)計(jì)又倒退到上世紀(jì)90年代初,。
稍對(duì)土地使用權(quán)70年大限有所了解的人都知道，由于中國(guó)特色的“土地國(guó)有”和“建設(shè)用地的出讓人必須是政府”的特殊規(guī)定,，對(duì)于70年大限之后,，土地使用權(quán)如何處理，早在《物權(quán)法》立法的時(shí)候就引發(fā)了廣泛的爭(zhēng)論,。
在土地國(guó)有的情況下,，土地使用權(quán)期滿之后是自動(dòng)續(xù)展，還是無(wú)償收回,，《物權(quán)法》最終作了一個(gè)妥協(xié)各方利益的考慮,，《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期�,！币�?yàn)楫?dāng)時(shí)關(guān)于是否無(wú)償續(xù)期,，爭(zhēng)議很大，為了確�,！段餀�(quán)法》早日出臺(tái),，就選擇了擱置爭(zhēng)議，模糊處理的立法技術(shù),。 然而,，模糊的結(jié)果就是一而再再而三地引發(fā)民眾的焦慮。比如,，在2009年3月,，坊間就流傳著一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見(jiàn)稿)》的文件，這份征求意見(jiàn)稿最受人關(guān)注的依然是住宅70年大限后如何處理,，而早在這份征求意見(jiàn)稿之前,，《土地管理法》的修訂稿曾經(jīng)將之明確為“無(wú)償自動(dòng)續(xù)期”，但征求意見(jiàn)稿卻將之抄襲物權(quán)法的模糊規(guī)定,，成了到期后“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”,，盡管引發(fā)了民眾的警惕，但土地管理法修訂草案征求意見(jiàn)稿也沒(méi)有違背《物權(quán)法》已經(jīng)確定的土地使用權(quán)期滿之后“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定,，立法并沒(méi)有出現(xiàn)倒退,。
所以,，上海的土地使用權(quán)期滿后，由出讓人“無(wú)償收回”的規(guī)定,，顯然是罔顧《物權(quán)法》關(guān)于此問(wèn)題的基本規(guī)定,，也罔顧《土地管理法》修改的事實(shí)，直接倒退回1990年國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,，在這個(gè)條例里,，首次規(guī)定了“居住用地最高年限為70年”，而且還規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿,，土地使用權(quán)及其地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證,，并依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記,。”這個(gè)規(guī)定,，充分體現(xiàn)了“公權(quán)”和“私權(quán)”兩種權(quán)利在博弈中的不對(duì)等地位,，也體現(xiàn)了對(duì)私人產(chǎn)權(quán)的極其不尊重的立法指導(dǎo)思想。歷史總是在進(jìn)步,，3年之后出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》,，相對(duì)于這個(gè)規(guī)定，就有明顯的進(jìn)步：房產(chǎn)土地使用權(quán)到期,，房產(chǎn)所有人必須提前一年申請(qǐng)續(xù)期,，否則土地使用權(quán)將會(huì)由國(guó)家無(wú)償收回。
從1991年到
1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》,，再到《物權(quán)法》,，在70年后如何處理的問(wèn)題上，最起碼大家就“自動(dòng)續(xù)期”已經(jīng)達(dá)成了基本的共識(shí),，上海卻置《物權(quán)法》與法治的進(jìn)步與變遷于不顧,，引發(fā)民眾的恐慌，令人匪夷所思,。 眾所周知,，中國(guó)民眾對(duì)“70年”大限的恐懼，一是基于對(duì)高房?jī)r(jià)的恐懼,，無(wú)論政府和開(kāi)發(fā)商如何互相推卸責(zé)任,，一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，高房?jī)r(jià)離不開(kāi)高地價(jià)的助推,，在當(dāng)前民眾對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)都沒(méi)有任何博弈能力的語(yǔ)境下,，用終其一生的收入購(gòu)置房產(chǎn)之后，還要在70年后續(xù)交高昂的土地出讓金,，這無(wú)法讓民眾不焦慮,；二是基于對(duì)公權(quán)力的恐懼,，在中國(guó)歷史上的任何一個(gè)朝代，私權(quán)肯定是要為公權(quán)讓路的,，在公權(quán)和私權(quán)沖突的情況下,，公權(quán)顯然是神圣不可侵犯的�,；谶@兩點(diǎn),，每一次法律對(duì)“70年大限”的完善，都意味著民眾要經(jīng)受一次精神的折磨和制度性焦慮,，這是必然的,。筆者認(rèn)為，由“70年”引發(fā)的焦慮已經(jīng)由一個(gè)法律事件完全演化成一個(gè)影響中國(guó)社會(huì)未來(lái)的重大公共事件,。事實(shí)上,，只要看看那些屢屢駭人的地王就知道，中國(guó)的土地美名其曰“70年”,，卻拍出了一個(gè)比很多國(guó)家的土地永久所有還高的價(jià)格,，高地價(jià)導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)讓民眾苦不堪言，用終其一生的收入購(gòu)置房產(chǎn)之后,，還要在70年后被“無(wú)償收回”,，誰(shuí)人不焦慮？盡管中國(guó)建筑很多都到不了70年就拆的拆,，破的破,，但每一次討論“70”后的問(wèn)題，民眾都要經(jīng)受一次精神的折磨和制度性焦慮,。
筆者最擔(dān)心的是，政府將“70年大限”之后的續(xù)期看成一次地方財(cái)政又一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn),，而這種擔(dān)憂,，完全符合地方政府的思維和行為的模式，民眾擔(dān)憂的顯然不是70年后自己的房子被政府收走,，而是擔(dān)心地方政府到期后收取高額的“土地費(fèi)”,，這顯然是老百姓最無(wú)法接受的。而隨著10年后,，第一批土地使用期限到期即將到來(lái),，這已經(jīng)成為一個(gè)不得不在制度上做出合理安排、無(wú)法逃避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,。就制度設(shè)計(jì)的難度而言,，其實(shí)這是一個(gè)最簡(jiǎn)單不過(guò)的問(wèn)題，拖延或者回避這個(gè)問(wèn)題,，絕不是一個(gè)明智的選擇,。我看到有評(píng)論說(shuō),，解決“70年大限”需要大智慧、大勇氣,，我看沒(méi)有那么嚴(yán)重,，只要政府在制定公共政策的時(shí)候變“利從民所謀”為“利為民所謀”，無(wú)需什么政治智慧,，都足以化解這一焦慮和困局,。
但是，
考慮到各地的土地資源越來(lái)越趨于衰竭,，地方政府為了維護(hù)土地財(cái)政,，勢(shì)必挖掘新的潛力，上海這種明顯違法的做法已經(jīng)透視出地方政府在這個(gè)問(wèn)題上的“試探性舉措”,，必須引起我們的警惕,。對(duì)于70年后的問(wèn)題，必須遵照《物權(quán)法》關(guān)于“自動(dòng)”續(xù)期的原則和精神,，在這個(gè)問(wèn)題上,，想無(wú)償收回，讓民眾的房子飄在空中,，或者高價(jià)續(xù)期,，再賣(mài)一次地皮，都是民眾無(wú)法接受,，更是中國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定所不允許的,，如果以此來(lái)試探，甚至挑戰(zhàn)民意,，那就意味著突破了某種底線,，后果不堪設(shè)想。
由此,，筆者強(qiáng)烈建議,，盡快啟動(dòng)《土地管理法》的修訂，并在土地管理法中明確70年后土地?zé)o償續(xù)期的原則,，這既是得民心之舉,，更是貫徹《物權(quán)法》的法治原則和精神。政府即使要“有償續(xù)期”,，也一定要象征性收費(fèi),，而不是再一次在民眾身上剪羊毛。同時(shí)也強(qiáng)烈建議有關(guān)部門(mén),，對(duì)上海的這種明顯違背《物權(quán)法》原則的做法及時(shí)予以糾正,，并公開(kāi)糾錯(cuò)以撫慰民眾的焦慮和恐慌。