每次統(tǒng)計(jì)局或國土部公布的房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)或用地?cái)?shù)據(jù)斗魚房地產(chǎn)市場之間有個巨大的差額,，讓普通的民眾困惑，甚至連少數(shù)開發(fā)商也會困惑，實(shí)際的感覺為什么會與公布的數(shù)據(jù)有個極大的反差呢,？這大約就是概念不清的問題,。
一、建設(shè)用地不等于房地產(chǎn)用地,。
在所有征地拆遷的問題上,，媒體與民眾都將焦點(diǎn)關(guān)注于開發(fā)商的身上，似乎在媒體與民眾的認(rèn)識中,，凡是征地拆遷必然與開發(fā)商相關(guān),。在農(nóng)田用地保護(hù)的問題上，媒體與民眾也都將焦點(diǎn)關(guān)注于開發(fā)商的身上,，似乎破壞和占用耕地讓糧食價(jià)格上漲,、讓蔬菜價(jià)格上漲都是因?yàn)殚_發(fā)商的占用，這是個完全錯誤的概念,。
用農(nóng)田占用而言,，最大量的占用是退耕還林、災(zāi)害和農(nóng)地調(diào)整,，一共約占60—70%以上,。而建設(shè)用地最高年份也只占30%左右，大部分年份只占15—25%,，其中建設(shè)用地包括了六類用地：軍事,、水利、旅游,、工業(yè)、交通等技術(shù)設(shè)施和房地產(chǎn),。房地產(chǎn)所占比重更少,，不到建設(shè)用地的六分之一，房地產(chǎn)用地中還分為商業(yè),、辦公,、公共建筑、保障性住房和房地產(chǎn)開發(fā)等多類,。其中許多如政府辦公大樓,、中央電視臺、鳥巢,、中國大劇院,、博物館等并未列入房地產(chǎn)開發(fā)之中。列入房地產(chǎn)開發(fā)的用地中也有商業(yè),、辦公樓等,，同時住宅中也包括了保障性住房。真正算下來用于商品房住宅建設(shè)的用地大約只占到全部用地的1.5%,，少之又少,，與農(nóng)田保護(hù)幾乎無關(guān),，與大量的征地拆遷也無關(guān)。
由于概念不清,，在媒體與社會的誤解中,，房地產(chǎn)卻背上了無數(shù)的罪名。也許是因?yàn)榉績r(jià)讓大多數(shù)民眾根本就不想去弄清楚這個概念,，而只想發(fā)發(fā)怨氣,，但豈不知正是因?yàn)樯唐贩拷ㄔO(shè)用地的稀缺才讓地價(jià)飛漲并且房價(jià)高漲嗎？
如果肯拿出多一點(diǎn)的用地,、用高一點(diǎn)的容積率來建設(shè)商品住宅,，又豈會如此敵對！
二,、房地產(chǎn)業(yè)不等于房地產(chǎn)開發(fā),。
正如用地的分配中房地產(chǎn)開發(fā)僅占了一個很少的比例一樣，廣義的房地產(chǎn)業(yè)中包括了政府的辦公大樓,、央視的大樓,、保障性住房等等的內(nèi)容，但卻并非都是房地產(chǎn)開發(fā)的范疇,。
國土部公布的用于房地產(chǎn)業(yè)的用地2009年高達(dá)10.28萬公頃,，但房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際購買的用地只有3萬多公頃，約為30%多一點(diǎn)兒,，其余大量的用地并沒有在商品房建設(shè)的范圍之內(nèi),。今年預(yù)計(jì)要12萬—18萬公頃的用地，但房地產(chǎn)開發(fā)商購置的土地大約也就
4萬公頃,，仍然只有三分之一到四分之一左右,。
今年全國（不含新疆、西藏）的住宅建設(shè)用地約9.569萬公頃,，但開發(fā)商購置的商品住宅用地則約3萬公頃,，不到總住宅用地的30%，可見在增加土地攻擊之中房地產(chǎn)開發(fā)所實(shí)際占用的約4萬公頃土地要解決市場化的問題仍是緊張和困難的,。
土地過去和今后仍是制約商品房市場價(jià)格的重要因素,。
三、在一個地方?jīng)]有住房不等于沒有無房戶,。
在國際的住房統(tǒng)計(jì)中,，無論城市與農(nóng)村，也無論是這個城市或那個城市,，只要是有住房的都不能統(tǒng)計(jì)為無房戶,。就像許多外籍的工作人員在中國沒有住房，但在原國籍有住房不能稱為是無房戶一樣，在中國派駐到其他城市的工作人員,，在常駐地有房的也不能統(tǒng)計(jì)為無房戶,。在城市工作而在農(nóng)村有固定住房或占用了宅基地份額有住房的同樣不能統(tǒng)計(jì)為無房戶。換句話說,，有房無房不是按照工作所在地統(tǒng)計(jì)的,，而是按照家庭是否擁有居住可用住房或是否擁有和其有關(guān)的住房資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的。
如農(nóng)民工在城里大多沒有固定的住房資產(chǎn),，但其在戶籍地有宅基地,，其可能在任何城市中流動，但其農(nóng)村的宅基地并不發(fā)生變化,，其在統(tǒng)計(jì)中為有房戶,。在城市或流動地是否有永久性住房或住房財(cái)產(chǎn)并非統(tǒng)計(jì)依據(jù)。
這里還包括在家中有宅基地,、有住房,，但高等教育之后不再回農(nóng)村的大學(xué)生、碩士生們,，統(tǒng)計(jì)學(xué)中并非無房戶,。
統(tǒng)計(jì)是一回事，實(shí)際生存是另一回事,，這樣就可以分析出實(shí)際的矛盾在于農(nóng)村的宅基地如何增值與變現(xiàn),、如何打破戶籍與土地權(quán)屬問題上的限制，讓農(nóng)村的戶籍名義之下的土地（宅基地,、承包地,、林權(quán)地等）可以變成進(jìn)城創(chuàng)業(yè)的資產(chǎn)，但絕不能因此而改變統(tǒng)計(jì)學(xué)中的無房戶概念,。
四,、平均房價(jià)不等于購買房價(jià)。
市場大多用平均房價(jià)來表示一個地區(qū)或城市的房價(jià),，許多所謂的經(jīng)濟(jì)“磚”家們也常用市場平均價(jià)來計(jì)算購買力或房價(jià)收入比。大多數(shù)消費(fèi)者也習(xí)慣于被媒體忽悠,，而用平均房價(jià)作為參考與評價(jià)市場變化的依據(jù),。而國際上的房價(jià)收入比只允許用房價(jià)的中位數(shù)、戶均面積的中位數(shù)和收入的中位數(shù)來對比,，這樣才能正確分析市場的價(jià)格和消費(fèi)者的可支付能力,。
平均數(shù)中最大的問題是將面對非一般消費(fèi)者的奢侈品房價(jià)計(jì)算在普通的居住消費(fèi)之中，而奢侈品與居住權(quán)利和改善需求無關(guān),，就像不能把鉆石,、黃金計(jì)算于消費(fèi)品物價(jià)之中，不能將魚翅計(jì)算于恩格爾指數(shù)中一樣，當(dāng)然也不應(yīng)將勞斯萊斯與普通汽車消費(fèi)混為一談,。
如10000萬元/平方米加5000元/平方米的住房平均值為75元/平方米,，但賣1平方米10000元/平方米的房子、5平方米5000元/平方米的房子,，平均值就變成了5833元/平方米,；反之5平方米10000元/平方米的房子加1平方米5000元/平方米的房子，平均值就變成了9166元/平方米,，兩者差距巨大,。因此中位數(shù)是不同消費(fèi)群體的分界線，而平均數(shù)卻沒有任何參考價(jià)值,，因?yàn)槿藗儾⒉恢肋@個平均數(shù)中各種不同價(jià)位面積的分配情況,。
平均數(shù)的高房價(jià)不代表市場的真實(shí)情況，遺憾的是中國目前沒有中位數(shù)的統(tǒng)計(jì),，于是被高房價(jià)的情況就占領(lǐng)了全部市場,，但這不是消費(fèi)購買的代表性，更不是市場購買的參考價(jià)格,。
市場中有許多混亂的概念,，特別是媒體的記者們大多用外行的角度去評論市場的運(yùn)行情況，而真實(shí)的情況必須建立在正確的信息基礎(chǔ)上,，否則就一定在概念混亂中得出錯誤的結(jié)論,。