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中國的城市化率很快將達(dá)50%，并還將繼續(xù)提速深化,。這種理論上的城市人口數(shù)量膨脹,，給商品房市場可能出現(xiàn)的所謂持續(xù)繁榮提供了論據(jù),。很多人都認(rèn)為商品房價(jià)格會(huì)不斷走高,。這種直線思維,，無疑有其唐突和輕率之處,。
人口數(shù)量增加,，必然產(chǎn)生相應(yīng)的需求量,，然而，這只是毫無根據(jù)的假定,。這種想象中的強(qiáng)勁購買力,，若要成為現(xiàn)實(shí)，須具備幾個(gè)不能跨越的前提：首先,，那些新城市人口得固定在城市里,，而不是在城市與鄉(xiāng)村之間奔波游走，或者身在城市里,，家卻安在鄉(xiāng)村,，陡有“新市民”之名。而要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn),，這些新增人口需要有充分的就業(yè)機(jī)會(huì),，如果不能在城市化大潮中找到與自身能力相稱的崗位，就不可能通過向社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富來實(shí)現(xiàn)價(jià)值變現(xiàn),，哪怕?lián)碛辛顺鞘袘艏�,，也留不下來。其次,，新增城市人口的收入必須具有可持續(xù)性,，并且收入水平還不能過低。其三,，新增城市人口的社會(huì)福利和保障必須覆蓋到位，必須充分健全,。
若不具備以上三點(diǎn),，那么所謂的城市化，只是許多人進(jìn)行了一次物理反應(yīng)意義上的空間轉(zhuǎn)移與集合,，而這種人口爆炸性增長,，也只是物理反應(yīng)意義上的簡單數(shù)量遞增與復(fù)制，在質(zhì)量上并沒有發(fā)生什么變化,，因此也就不可能促進(jìn)房地產(chǎn)市場的經(jīng)久不衰,。
中國是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大國，向工業(yè)化國家邁進(jìn),，還是近三四十年的事情,，與工業(yè)化相伴隨的城市化,，從來就是一件任重道遠(yuǎn)之事，非常復(fù)雜,，需要解決許許多多的前置性,、伴生性和矛盾性的任務(wù)。將農(nóng)地變成工地,、將農(nóng)民變成市民,，完成了一次身份置換，只是城市化進(jìn)程一個(gè)小小開頭,，還處于名義上的城市化階段,。我們還有一個(gè)二次城市化的問題，這需要使得大家分別在收入和福利,、保障等方面取得與城市化速度相并進(jìn)的增長,，并且這個(gè)綜合權(quán)益結(jié)構(gòu)層面轉(zhuǎn)變達(dá)到非常穩(wěn)固的水平。本質(zhì)地看,，這才是城市化的終極要領(lǐng),。這是一項(xiàng)長期的工作，既是一個(gè)建構(gòu)堅(jiān)實(shí)社會(huì)福利的過程,，也是一個(gè)培育消費(fèi)能力的過程,。繞開這一個(gè)環(huán)節(jié)去談城市化與商品房市場的關(guān)系、與商品房高價(jià)格的關(guān)系,，就會(huì)陷入一種無本之木,、無源之水的危險(xiǎn)。
進(jìn)一步考察,，在城市人口特別是新增城市人口初步的財(cái)富積累還沒有完成時(shí),，盲目樂觀地強(qiáng)調(diào)城市化對于樓市的推動(dòng)力量，就有可能助推泡沫,。因?yàn)檎麄�(gè)樓市的推進(jìn)和房價(jià)的高企完全是基于一個(gè)虛無的成因,。即使是受此鼓勵(lì)勉強(qiáng)將更多人推進(jìn)城市，推入市場,，也只會(huì)使整個(gè)局面更混亂,，反而抑制了需求的有序和良性轉(zhuǎn)化與釋放。這樣的城市化,，是衰退的,、低效率的城市化，將造成更為嚴(yán)峻的城市貧困現(xiàn)象,。聯(lián)合國人居署,、住建部等方機(jī)構(gòu)今年聯(lián)合發(fā)布的中國城市狀況報(bào)告已明確提出，部分中低收入家庭和大批
“新城鎮(zhèn)居民”,，尤其是“蟻?zhàn)濉钡淖》繂栴}尤為突出,。北京因“蟻?zhàn)濉本劬佣劽奶萍規(guī)X,，至少居住著十萬左右大學(xué)畢業(yè)生，租住房屋小到幾平方米,。
還有1000多萬戶家庭居住在各類城市和國有工礦棚戶區(qū),。倘若城市化下人人都具備購買力，試問誰還會(huì)去“蟻居”,？我們又何必再去一輪接一輪改造城中村,？
不錯(cuò)，需求永遠(yuǎn)決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展,。但未經(jīng)培育的需求則毫無益處,。按理說城市化過程中因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，工業(yè)占有的結(jié)構(gòu)比重提高,，是可以消化很多剩余勞動(dòng)力,，增加不少就業(yè)機(jī)會(huì)，然而工業(yè)化本身也向勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移提出了更高要求,，而受傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展慣性的影響,，當(dāng)下勞動(dòng)力素質(zhì)參差不齊，可以說總體水平不高,，這一點(diǎn)如果無法得到及時(shí)的升級(jí),，城市化對于數(shù)億勞動(dòng)者來說就是一個(gè)漩渦。有必要看看他們的收入狀況,，從2005年到2009年,，中國農(nóng)村居民年人均純收入分別是3255元到5153元，這個(gè)收入,，是穩(wěn)步提高的,。不要忽略，在實(shí)際上已包含了絕大部分城市化所得,，因?yàn)楝F(xiàn)在的農(nóng)村居民收入構(gòu)成中,，真正占主要支撐的部分并不來源于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，大多數(shù)人已轉(zhuǎn)崗到城市并借此獲取收益,。但這個(gè)收入水平,，放在城市里能干什么呢？能解決很多連城市白領(lǐng)階層都不能擺脫的基本生存困擾嗎,？而中國的房地產(chǎn)市場，如果只是依靠這種強(qiáng)行為之的增長模式去踉踉蹌蹌地拉動(dòng),，市場本身怎么可能發(fā)育成熟,？
當(dāng)前價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離實(shí)際的商品房市場，對于中國大多數(shù)普通家庭（包括新增城市人口）而言,，是沒有關(guān)系和沒有意義的,，很多切身需要于是被宣判為無效,。無論長期還是短期，他們只能進(jìn)入租賃市場,�,？梢灶A(yù)見，在市場矛盾沒有得到完全解決前,，這些新增城市人口對于租金價(jià)格的推升將一直被維持,，結(jié)果也許會(huì)構(gòu)成隱患——城市化帶來的寄居需要對租金的拉動(dòng)效應(yīng)，必使投資性購房行為得到鼓勵(lì)或暗示,，從而助長靠房地產(chǎn)來撈錢的投機(jī)風(fēng)氣,。這或許是城市化與高價(jià)商品房的唯一聯(lián)系了。要化解這種成本大于收益的城市化風(fēng)險(xiǎn),，政府推行的公租房政策如果能被有效率地執(zhí)行,，那是具備了潛在的優(yōu)勢的。
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