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中國(guó)的城市化率很快將達(dá)50%,，并還將繼續(xù)提速深化。這種理論上的城市人口數(shù)量膨脹,，給商品房市場(chǎng)可能出現(xiàn)的所謂持續(xù)繁榮提供了論據(jù),。很多人都認(rèn)為商品房?jī)r(jià)格會(huì)不斷走高。這種直線思維,，無(wú)疑有其唐突和輕率之處,。
人口數(shù)量增加，必然產(chǎn)生相應(yīng)的需求量,，然而,，這只是毫無(wú)根據(jù)的假定。這種想象中的強(qiáng)勁購(gòu)買力,，若要成為現(xiàn)實(shí),，須具備幾個(gè)不能跨越的前提：首先，那些新城市人口得固定在城市里,，而不是在城市與鄉(xiāng)村之間奔波游走,，或者身在城市里，家卻安在鄉(xiāng)村,，陡有“新市民”之名,。而要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，這些新增人口需要有充分的就業(yè)機(jī)會(huì),，如果不能在城市化大潮中找到與自身能力相稱的崗位,，就不可能通過(guò)向社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值變現(xiàn)，哪怕?lián)碛辛顺鞘袘艏�,，也留不下�?lái)。其次,，新增城市人口的收入必須具有可持續(xù)性,，并且收入水平還不能過(guò)低。其三,，新增城市人口的社會(huì)福利和保障必須覆蓋到位,，必須充分健全,。
若不具備以上三點(diǎn)，那么所謂的城市化,，只是許多人進(jìn)行了一次物理反應(yīng)意義上的空間轉(zhuǎn)移與集合,，而這種人口爆炸性增長(zhǎng)，也只是物理反應(yīng)意義上的簡(jiǎn)單數(shù)量遞增與復(fù)制,，在質(zhì)量上并沒(méi)有發(fā)生什么變化,，因此也就不可能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)久不衰。
中國(guó)是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大國(guó),，向工業(yè)化國(guó)家邁進(jìn),，還是近三四十年的事情，與工業(yè)化相伴隨的城市化,，從來(lái)就是一件任重道遠(yuǎn)之事,，非常復(fù)雜，需要解決許許多多的前置性,、伴生性和矛盾性的任務(wù),。將農(nóng)地變成工地、將農(nóng)民變成市民,，完成了一次身份置換,，只是城市化進(jìn)程一個(gè)小小開(kāi)頭，還處于名義上的城市化階段,。我們還有一個(gè)二次城市化的問(wèn)題,，這需要使得大家分別在收入和福利、保障等方面取得與城市化速度相并進(jìn)的增長(zhǎng),，并且這個(gè)綜合權(quán)益結(jié)構(gòu)層面轉(zhuǎn)變達(dá)到非常穩(wěn)固的水平,。本質(zhì)地看，這才是城市化的終極要領(lǐng),。這是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作,，既是一個(gè)建構(gòu)堅(jiān)實(shí)社會(huì)福利的過(guò)程，也是一個(gè)培育消費(fèi)能力的過(guò)程,。繞開(kāi)這一個(gè)環(huán)節(jié)去談城市化與商品房市場(chǎng)的關(guān)系,、與商品房高價(jià)格的關(guān)系，就會(huì)陷入一種無(wú)本之木,、無(wú)源之水的危險(xiǎn),。
進(jìn)一步考察，在城市人口特別是新增城市人口初步的財(cái)富積累還沒(méi)有完成時(shí),，盲目樂(lè)觀地強(qiáng)調(diào)城市化對(duì)于樓市的推動(dòng)力量,，就有可能助推泡沫。因?yàn)檎麄�(gè)樓市的推進(jìn)和房?jī)r(jià)的高企完全是基于一個(gè)虛無(wú)的成因。即使是受此鼓勵(lì)勉強(qiáng)將更多人推進(jìn)城市,，推入市場(chǎng),，也只會(huì)使整個(gè)局面更混亂，反而抑制了需求的有序和良性轉(zhuǎn)化與釋放,。這樣的城市化,，是衰退的、低效率的城市化,，將造成更為嚴(yán)峻的城市貧困現(xiàn)象,。聯(lián)合國(guó)人居署、住建部等方機(jī)構(gòu)今年聯(lián)合發(fā)布的中國(guó)城市狀況報(bào)告已明確提出,，部分中低收入家庭和大批
“新城鎮(zhèn)居民”,，尤其是“蟻?zhàn)濉钡淖》繂?wèn)題尤為突出。北京因“蟻?zhàn)濉本劬佣劽奶萍規(guī)X,，至少居住著十萬(wàn)左右大學(xué)畢業(yè)生,，租住房屋小到幾平方米。
還有1000多萬(wàn)戶家庭居住在各類城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū),。倘若城市化下人人都具備購(gòu)買力,，試問(wèn)誰(shuí)還會(huì)去“蟻居”？我們又何必再去一輪接一輪改造城中村,？
不錯(cuò),，需求永遠(yuǎn)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。但未經(jīng)培育的需求則毫無(wú)益處,。按理說(shuō)城市化過(guò)程中因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，工業(yè)占有的結(jié)構(gòu)比重提高，是可以消化很多剩余勞動(dòng)力,，增加不少就業(yè)機(jī)會(huì),，然而工業(yè)化本身也向勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移提出了更高要求，而受傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展慣性的影響,，當(dāng)下勞動(dòng)力素質(zhì)參差不齊,，可以說(shuō)總體水平不高，這一點(diǎn)如果無(wú)法得到及時(shí)的升級(jí),，城市化對(duì)于數(shù)億勞動(dòng)者來(lái)說(shuō)就是一個(gè)漩渦,。有必要看看他們的收入狀況，從2005年到2009年,，中國(guó)農(nóng)村居民年人均純收入分別是3255元到5153元,，這個(gè)收入，是穩(wěn)步提高的,。不要忽略,，在實(shí)際上已包含了絕大部分城市化所得,，因?yàn)楝F(xiàn)在的農(nóng)村居民收入構(gòu)成中,，真正占主要支撐的部分并不來(lái)源于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出,，大多數(shù)人已轉(zhuǎn)崗到城市并借此獲取收益。但這個(gè)收入水平,，放在城市里能干什么呢,？能解決很多連城市白領(lǐng)階層都不能擺脫的基本生存困擾嗎？而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),，如果只是依靠這種強(qiáng)行為之的增長(zhǎng)模式去踉踉蹌蹌地拉動(dòng),，市場(chǎng)本身怎么可能發(fā)育成熟？
當(dāng)前價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離實(shí)際的商品房市場(chǎng),，對(duì)于中國(guó)大多數(shù)普通家庭（包括新增城市人口）而言,，是沒(méi)有關(guān)系和沒(méi)有意義的，很多切身需要于是被宣判為無(wú)效,。無(wú)論長(zhǎng)期還是短期,，他們只能進(jìn)入租賃市場(chǎng)�,？梢灶A(yù)見(jiàn),，在市場(chǎng)矛盾沒(méi)有得到完全解決前，這些新增城市人口對(duì)于租金價(jià)格的推升將一直被維持,，結(jié)果也許會(huì)構(gòu)成隱患——城市化帶來(lái)的寄居需要對(duì)租金的拉動(dòng)效應(yīng),，必使投資性購(gòu)房行為得到鼓勵(lì)或暗示，從而助長(zhǎng)靠房地產(chǎn)來(lái)?yè)棋X的投機(jī)風(fēng)氣,。這或許是城市化與高價(jià)商品房的唯一聯(lián)系了,。要化解這種成本大于收益的城市化風(fēng)險(xiǎn)，政府推行的公租房政策如果能被有效率地執(zhí)行,，那是具備了潛在的優(yōu)勢(shì)的,。
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