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按照建筑物確定補(bǔ)償,，不明確提出土地價(jià)值的補(bǔ)償，將會(huì)給補(bǔ)償?shù)拇_定留下太多的操作空間,，成為繼續(xù)引發(fā)拆遷糾紛的致命點(diǎn),，因?yàn)榉课莸膬?nèi)涵及土地使用權(quán)是決定補(bǔ)償多少的關(guān)鍵。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》能夠第二次公開征求意見,，確實(shí)是一種進(jìn)步,。但是不可諱言，在補(bǔ)償方面仍存有一定的缺陷,，既沒有明確房屋的內(nèi)涵,，也沒有明確對土地使用權(quán)的補(bǔ)償。
在該征求意見稿關(guān)于國有土地上“房屋”的表述中,，“房屋”究竟指的是建筑物,，還是“土地+建筑物”，尚是一個(gè)模糊概念,。如果指的是“土地+建筑物”,，那么“國有土地上房屋”是否可以表述為“國有土地上土地加建筑物”？這顯然不合邏輯,。如果指的是建筑物,，那么補(bǔ)償就可以只按照建筑物的價(jià)值計(jì)算。
在“房屋”內(nèi)涵不明確的情況下,，征收者在確定補(bǔ)償價(jià)格時(shí),，一般只會(huì)按照有利于自己的方式去理解和解釋，也就是按照建筑物確定補(bǔ)償,，不明確提出土地價(jià)值的補(bǔ)償,，“價(jià)隨房定”。相信這將會(huì)給補(bǔ)償?shù)拇_定留下太多的操作空間,，成為繼續(xù)引發(fā)拆遷糾紛的致命點(diǎn),，因?yàn)榉课莸膬?nèi)涵及土地使用權(quán)是決定補(bǔ)償多少的關(guān)鍵。
我們可以設(shè)計(jì)兩個(gè)案例,，看看其操作空間的大小,。比如，一間100平方米的平房,，占有的土地為200平方米，如果市場房價(jià)是每平方米1萬元,，土地價(jià)格是每平方米8000元,，建筑物現(xiàn)值為每平方米2000元,，那么，如果按照所謂的“房屋”確定補(bǔ)償,，其補(bǔ)償價(jià)就是100萬,。但是，如果按照“土地+建筑物”的補(bǔ)償,，其補(bǔ)償可以是180萬（160萬+20萬）,。兩者有80萬元的差距。
另一種情況是,，如果同樣是一間100平方米的平房,，所占有的土地只有100平方米，但所在區(qū)域規(guī)劃容積率為3,，仍然假定市場房價(jià)是每平方米1萬元,，土地價(jià)格是每建筑平方米8000元，建筑物現(xiàn)值為每平方米2000元,，那么,，如果按照所謂的“房屋”確定補(bǔ)償，其補(bǔ)償價(jià)仍然是100萬,。但是,，如果按照“土地+建筑物”的補(bǔ)償，其補(bǔ)償可以是260萬（240萬+20萬）,。兩者的差距將達(dá)到160萬元,。
在第一種情況下，有人會(huì)說,，多余的100平方米土地不應(yīng)該屬于“房屋”所有者,，所以不應(yīng)該將其計(jì)入補(bǔ)償范圍。在私有房屋中,，房屋所占土地確實(shí)從來沒有被直接歸為房屋所有者,。但房屋及其周圍所占土地，是房屋不可分割的部分,，其使用權(quán)屬于房屋所有者,，沒有任何一條法律對此進(jìn)行排除，拆遷時(shí)應(yīng)該得到同等的尊重,，如果因?yàn)橥恋貙儆趪芯筒唤o予補(bǔ)償,，是沒有道理的。
在第二個(gè)案例中,，有人會(huì)認(rèn)為,，補(bǔ)償?shù)牟罹鄟碜杂谝?guī)劃條件，也不應(yīng)該歸于房屋所有者。但應(yīng)該看到,，即使不是全部給予房屋所有者,，但是，土地使用者有權(quán)分享未來開發(fā)所帶來的增值,。對于一個(gè)房屋被征收者來說,，他在這塊土地上的權(quán)利或者所獲得的價(jià)值，即使不是通過再開發(fā)得到,，也會(huì)通過其他方式得到,。
事實(shí)上，現(xiàn)在的很多拆遷糾紛,，其主要原因就是因?yàn)闆]有充分考慮土地使用權(quán)的問題,。筆者相信，在不明確“房屋”內(nèi)涵和不明確對土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)那闆r下,，雖然采用了市場補(bǔ)償?shù)脑瓌t,，但會(huì)丟掉很多應(yīng)該補(bǔ)償?shù)摹皟?nèi)容”。這次拆遷條例的修改仍然是一種權(quán)宜之計(jì),，從根本上還應(yīng)修改《土地管理法》,，以厘清土地使用權(quán)與房屋的關(guān)系。
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