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按照建筑物確定補(bǔ)償,，不明確提出土地價(jià)值的補(bǔ)償,，將會(huì)給補(bǔ)償?shù)拇_定留下太多的操作空間，成為繼續(xù)引發(fā)拆遷糾紛的致命點(diǎn),，因?yàn)榉课莸膬?nèi)涵及土地使用權(quán)是決定補(bǔ)償多少的關(guān)鍵,。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》能夠第二次公開(kāi)征求意見(jiàn)，確實(shí)是一種進(jìn)步,。但是不可諱言,，在補(bǔ)償方面仍存有一定的缺陷，既沒(méi)有明確房屋的內(nèi)涵,，也沒(méi)有明確對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償,。
在該征求意見(jiàn)稿關(guān)于國(guó)有土地上“房屋”的表述中，“房屋”究竟指的是建筑物,，還是“土地+建筑物”,，尚是一個(gè)模糊概念。如果指的是“土地+建筑物”,，那么“國(guó)有土地上房屋”是否可以表述為“國(guó)有土地上土地加建筑物”,？這顯然不合邏輯。如果指的是建筑物，那么補(bǔ)償就可以只按照建筑物的價(jià)值計(jì)算,。
在“房屋”內(nèi)涵不明確的情況下,，征收者在確定補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，一般只會(huì)按照有利于自己的方式去理解和解釋,，也就是按照建筑物確定補(bǔ)償,，不明確提出土地價(jià)值的補(bǔ)償，“價(jià)隨房定”,。相信這將會(huì)給補(bǔ)償?shù)拇_定留下太多的操作空間,，成為繼續(xù)引發(fā)拆遷糾紛的致命點(diǎn)，因?yàn)榉课莸膬?nèi)涵及土地使用權(quán)是決定補(bǔ)償多少的關(guān)鍵,。
我們可以設(shè)計(jì)兩個(gè)案例,，看看其操作空間的大小。比如,，一間100平方米的平房,，占有的土地為200平方米，如果市場(chǎng)房?jī)r(jià)是每平方米1萬(wàn)元,，土地價(jià)格是每平方米8000元,，建筑物現(xiàn)值為每平方米2000元,，那么,，如果按照所謂的“房屋”確定補(bǔ)償，其補(bǔ)償價(jià)就是100萬(wàn),。但是,，如果按照“土地+建筑物”的補(bǔ)償，其補(bǔ)償可以是180萬(wàn)（160萬(wàn)+20萬(wàn)）,。兩者有80萬(wàn)元的差距,。
另一種情況是，如果同樣是一間100平方米的平房,，所占有的土地只有100平方米,，但所在區(qū)域規(guī)劃容積率為3，仍然假定市場(chǎng)房?jī)r(jià)是每平方米1萬(wàn)元,，土地價(jià)格是每建筑平方米8000元,，建筑物現(xiàn)值為每平方米2000元，那么,，如果按照所謂的“房屋”確定補(bǔ)償,，其補(bǔ)償價(jià)仍然是100萬(wàn)。但是,，如果按照“土地+建筑物”的補(bǔ)償,，其補(bǔ)償可以是260萬(wàn)（240萬(wàn)+20萬(wàn)）。兩者的差距將達(dá)到160萬(wàn)元。
在第一種情況下,，有人會(huì)說(shuō),，多余的100平方米土地不應(yīng)該屬于“房屋”所有者，所以不應(yīng)該將其計(jì)入補(bǔ)償范圍,。在私有房屋中,，房屋所占土地確實(shí)從來(lái)沒(méi)有被直接歸為房屋所有者。但房屋及其周圍所占土地,，是房屋不可分割的部分,，其使用權(quán)屬于房屋所有者，沒(méi)有任何一條法律對(duì)此進(jìn)行排除,，拆遷時(shí)應(yīng)該得到同等的尊重,，如果因?yàn)橥恋貙儆趪?guó)有就不給予補(bǔ)償，是沒(méi)有道理的,。
在第二個(gè)案例中,，有人會(huì)認(rèn)為，補(bǔ)償?shù)牟罹鄟?lái)自于規(guī)劃條件,，也不應(yīng)該歸于房屋所有者,。但應(yīng)該看到，即使不是全部給予房屋所有者,，但是,，土地使用者有權(quán)分享未來(lái)開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的增值。對(duì)于一個(gè)房屋被征收者來(lái)說(shuō),，他在這塊土地上的權(quán)利或者所獲得的價(jià)值,，即使不是通過(guò)再開(kāi)發(fā)得到，也會(huì)通過(guò)其他方式得到,。
事實(shí)上,，現(xiàn)在的很多拆遷糾紛，其主要原因就是因?yàn)闆](méi)有充分考慮土地使用權(quán)的問(wèn)題,。筆者相信,，在不明確“房屋”內(nèi)涵和不明確對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)那闆r下，雖然采用了市場(chǎng)補(bǔ)償?shù)脑瓌t,，但會(huì)丟掉很多應(yīng)該補(bǔ)償?shù)摹皟?nèi)容”,。這次拆遷條例的修改仍然是一種權(quán)宜之計(jì)，從根本上還應(yīng)修改《土地管理法》,，以厘清土地使用權(quán)與房屋的關(guān)系,。
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