最近，樓市再現量價齊升、“地王”頻現的情勢,，而日前央行的問卷調查報告也顯示,，45.2%的城鎮(zhèn)居民傾向于“更多投資”，而在各主要投資方式中，“房地產投資”是居民投資首選。由此看，政府“堅決遏制”的住房投資投機性需求（以下統稱為投資性需求）有再爆發(fā)的可能,，并給樓市回暖火上澆油，導致“史上最嚴厲”的房地產“調控”再次變成“空調”,。
房地產投資連續(xù)成為居民投資首選,，不僅因為國內投資渠道太少及國人對房地產特別偏愛，更因為過往房地產投資帶來的持續(xù)財富效應與示范效應——近幾年樓市投資者絕大多數賺了錢,，甚至賺得盆滿缽滿,，而投資中國股市賺錢者卻不足一成。正是這種持續(xù)的財富效應,，使很多人產生了房價只漲不會跌的錯覺,，進而在房市已經出現明顯泡沫且國家堅決遏制的情況下，依然對房地產投資情有獨鐘,，某些人甚至冒違規(guī)違紀的風險不惜弄虛作假“頂風”貸款投資多套房,。如此瘋狂且潛能巨大的投資需求若得不到有效遏制,，就會使樓市泡沫進一步被吹大，而如果“史上最嚴厲”的調控再次變成“空調”,，必然會沉重打擊民眾對政府調控的信心,，這又會加劇樓市進一步看漲的市場預期，引發(fā)更多的投資性購買需求,。
面對嚴峻事態(tài),，“第三輪調控”應當盡快出臺。新一輪的調控舉措,，除了房產稅之外,，筆者以為，應當采取一些長效舉措,，穩(wěn)定樓市預期,，根治投資性購房，而不是權宜地“頭痛醫(yī)頭,，腳痛醫(yī)腳”,。長效舉措之中應首先根除樓市泡沫的元兇——投資性購房需求，政府應當明確住房只能用于居住,，而不得用于投資,，并明文禁止投資性購房,。
需補充說明的是,，明文禁止投資性購房，是指在國家大政方針乃至基本國策層面,，將“每個家庭在一個城市只能購買一套住房”像計劃生育一樣作為基本國策長期貫徹實施（當然,，跟獨生子女政策類似，對于某些特殊家庭如有特別需要或特別困難,，可以允許購買第二套房,，但只能用于自住，且5年乃至十年不得轉讓,，限于篇幅對此不展開論述）,，由此將投資性購房列為禁止行為，其力度和長效性將遠遠超過現行的權宜之策,。例如上海推出的限購政策中有“一定時期內限定居民家庭購房套數”,、“暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房”，對投機性購買“商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款”等“暫時性”字眼,。
禁止投資性購房理論依據主要有以下幾個方面：
首先,，投資性購房需求是極其不穩(wěn)定的市場因素，會加劇樓市波動,，進而影響中國經濟穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展,。因為房地產是支柱產業(yè),，對經濟發(fā)展的影響舉足輕重，其產業(yè)鏈較長,，會牽連數十個相關行業(yè)的發(fā)展,，其穩(wěn)定是關乎整個經濟穩(wěn)定的重要因素，如果樓市激烈波動,，則會影響整個經濟乃至社會的穩(wěn)定,。而投資性購房需求具有明顯的追漲殺跌特點：房價上漲時，投資性購房會大量涌入放大需求,，拉動價格和供給大幅增長,，并促進GDP增長（此類增長實際上是透支未來的不可持續(xù)需求拉動的，我國近幾年即出現了此類情形,，造成了房市持續(xù)供不應求的假相,，而另一方面大量房子被閑置）；而房價下跌時,，投資性購房又會成為殺跌的力量,，迅速增加樓市供給，造成市場供過于求,，使增量房供給大幅減少（開發(fā)投資減少）,，嚴重影響經濟增長（次貸危機后的美國、房地產泡沫破滅后的日本都是典型例證）,。因此,，要穩(wěn)定房地產市場發(fā)展，就要從源頭上根除危害樓市的主要不穩(wěn)定因素,。而自住型購房增長一般較穩(wěn)定的,，所以禁止了投資性需求，樓市的穩(wěn)定也就可控可期,。
其次,，投資性購房是樓市泡沫的元兇。各類市場泡沫本質上都是投機過度的產物,，禁止了投資性行為,，樓市的泡沫也就失去了溫床，房地產市場才能長治久安,。從社科院的《住房綠皮書》看,，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%，而在我國已經出現明顯泡沫的背景下,，有必要對投資性購買采取堅決措施,，以免房地產泡沫繼續(xù)擴大。
第三，住房是人們生活的必需品,，房價問題關乎民生與社會穩(wěn)定,，應當只能用于自住，而不應該作為投資品,。目前,，投機炒作農產品已經被界定為違法行為，而住房同樣作為人們生活的必需品,，理當將房地產市場的投機炒作列為明文禁止行為,，對房地產市場司空見慣的土地違規(guī)閑置、囤地捂盤,、捏造散布漲價信息以哄抬價格,、牟取暴利等行為予以懲處。當前形勢下,，政府應當明確住房只能用于居住,，而不能用于投資，由此逆轉樓市供求關系及市場預期,。為此,，筆者建議，下一步政府應該禁止樓市的投機行為,，明文禁購第三套,，限制第二套的購買（例如，僅限于非投資目的改善性過度二套房或特殊家庭有特殊需要的自住二套房）,。此外,，有必要對針對當前樓市的亂相制定有針對性市場與價格監(jiān)管法規(guī)。
第四,，投資性購房會加劇貧富差距,，影響社會和諧,。近些年在投資性購房大量涌入市場后,，一方面房價不斷攀升，造就了富豪榜上諸多的房地產業(yè)大鱷,，也使一些購買了二套房乃至N套房的平民百姓身價倍增,，某些家庭投資房產收的入遠遠超過了薪酬，讓實業(yè)投資者和上班拿死工資者艷羨,；而另一方面,，隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，眾多無房者離住房夢越來越遠,。
第五,，美國房地產泡沫破滅引發(fā)了次貸危機，日本房地產泡沫破滅導致其經濟二十年來一蹶不振,。當前,，全球主要經濟體中唯獨中國的泡沫還堅而未破,，且有被再吹大的危險，已成為中國經濟的“堰塞湖”,，我們不能再任由房地產泡沫繼續(xù)擴大而貽害子孫后代,，因此必須采取一些他國都不曾有過的特別措施，而明文禁止投資性購房則屬此列,。
明文禁止投資性購房后,，租房房源從何來？實際上,，租房需求應當主要由有政府提供廉租房以及大型房地產企業(yè)提供只租不售的房源來滿足（目前國內房企大多數是開發(fā)性公司,，而物業(yè)類公司明顯偏少），這有利于形成租房市場的規(guī)模經濟,，也便于對流動人口和租房城市的規(guī)范,。而另一方面，隨著投資性購房被明文禁止,，房價很可能回歸理性,，越來越多的人有望實現居者有其屋的夢想，而使租房需求逐步減少,。