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2010年轉(zhuǎn)眼間即將逝去,，這一年樓市歷經(jīng)兩輪嚴(yán)厲調(diào)控而未低頭,。市場氛圍雖然一度風(fēng)聲鶴唳，但房價泡沫膨脹并未實質(zhì)性轉(zhuǎn)向,。
近日,，中國社科院相繼發(fā)布中國經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書和房地產(chǎn)綠皮書,，從數(shù)據(jù)計量上對泡沫程度做了嚴(yán)肅的測度。整體來看,，資產(chǎn)泡沫較之2009年又有了不小升幅,。不過，中國房地產(chǎn)市場的命運或許將開始悄悄變化,。若以1998年為房地產(chǎn)市場化元年,，則本輪房地產(chǎn)周期已進(jìn)入第十二個年頭。而很多跡象也恰與英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型愈發(fā)相似,。
哈里森曾準(zhǔn)確預(yù)見美國和英國最近三十年的數(shù)次泡沫崩潰,。他認(rèn)為自從工業(yè)革命以來，完整的房地產(chǎn)周期維持在18年左右,。如1974年,，1992年和2010年可以看成是美國房地產(chǎn)市場每輪周期的最低點。哈里森的研究結(jié)論是,，“房價會先上漲7
年,，然后可能會發(fā)生短期下跌，然后再經(jīng)歷5 年快速上漲,，再之后是2 年的瘋狂（哈里森稱為“勝利者的詛咒”）,。最后是歷時4
年左右的崩潰�,！彼J(rèn)為這個規(guī)律目前依然在起作用。
那就讓我們一起來估量,，未來3到6年中國房地產(chǎn)市場的可能走勢,。
的確，在經(jīng)歷了長達(dá)12年的長周期之后,，促使房價泡沫不斷膨脹的多重因素都已呈現(xiàn)強(qiáng)弩之末的趨勢,。雖然看漲房價的因素林林總總，但重大因素?zé)o外乎剛性需求,、土地財政和貨幣泛濫,。如果刨除這三點，房價泡沫也就失去了存在的基礎(chǔ),。
事實上,，經(jīng)過這幾年的不斷透支，剛性需求已難以支撐房價繼續(xù)攀升,。當(dāng)房價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離普通居民收入,，且以加速度繼續(xù)拉大兩者的差距，房價早已經(jīng)進(jìn)入了買泡泡階段,，房價上漲到3萬,，還是5萬,，與大多數(shù)老百姓已經(jīng)完全沒有關(guān)系。在房價收入比動輒20倍以上的情況下,，剛性需求還能維持多久,，令人懷疑。因此,，筆者以為,，高房價恰恰是阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程的最大攔路虎，剛性需求不足以成為房價反彈的動力,。剛性需求支撐起來的買方,，完全不可能逆轉(zhuǎn)房價調(diào)控。
過去兩年,，中國放出來近18萬億的新增貸款,，遂使廣義貨幣投放量急速暴漲。今年下半年通脹勢頭的快速走高,，終于引起中央政府對于貨幣超發(fā)的警惕,。明年貨幣政策的轉(zhuǎn)向以及近期央行頻繁的貨幣調(diào)控，都使得接下來貨幣增速勢必回落,，貨幣井噴格局必然終結(jié),。
按照過往經(jīng)驗，年度新增貸款額度維持在3萬億到5萬億的水平,，完全能保證8%以上的經(jīng)濟(jì)增速,。即便在2004年前后經(jīng)濟(jì)過熱的年份，信貸增量也只是維持在三四萬億左右,。因此,，2011年新增貸款規(guī)模能維持在5萬億就不錯。雖然較之這兩年明顯回落,，但對于中國經(jīng)濟(jì)常態(tài)化而言,，這依然是天量的規(guī)模。
而一旦高通脹時代重新席卷全球,，各國央行就會全然不顧其他,，而將全部精力用于對付通脹的惡化上。其中,，美聯(lián)儲持續(xù)升息的速度可能超過預(yù)期,，在短短一年到兩年內(nèi)，就將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從0.5%拉升至4%以上完全有可能,。而要是美元基準(zhǔn)利率升至4%左右,，中國央行勢必也不得不進(jìn)入加息周期，比如貸款基準(zhǔn)利率接近8%,，甚至更高,。如此力度的貨幣緊縮,，對于房地產(chǎn)投機(jī)勢力的打擊將是巨大的。
盡管目前我們還看不到國家改革分稅制的可能,，地方政府土地財政的依賴性看起來還有增無減,，不過，土地財政模式呈式微之勢已無疑問,。城市土地總是有限的,，規(guī)劃面積不可能無限度擴(kuò)展。據(jù)筆者的觀察,，近幾年全國各個城市隨處可見的開發(fā)區(qū),、房地產(chǎn)、城市擴(kuò)容的熱潮此起彼伏,，并最終表現(xiàn)在房價和地價的暴漲上,，這一過程已出現(xiàn)了全國化特征。一旦未來幾年這一現(xiàn)象得不到遏制,，那么十多年后大部分城市的土地資源將被賣得差不多了,。越來越多的人已經(jīng)意識到，土地財政正在掏空中國的未來發(fā)展空間,。
近期有媒體報道稱,，上海、重慶明年或?qū)⒄介_征房產(chǎn)稅,。此舉固然是為了完善稅制結(jié)構(gòu),，同時也是為了遏制房價，但在筆者看來更為重大的意義在于,，此乃啟動分稅制改革的第一步,。只有讓地方政府找到新的財源，土地財政才具備終結(jié)的基礎(chǔ),。否則，分稅制改革怎么也啟動不了,。
整體看來,，房價泡沫再想怎么瘋狂已不太可能。尤其是當(dāng)支撐房價泡沫的最關(guān)鍵三大因素都漸漸消退之際,，“只漲不跌”的樓價也就到了該回歸正常的時候了,。如今，大多數(shù)人都已經(jīng)意識到房地產(chǎn)泡沫是中國經(jīng)濟(jì)未來最大的風(fēng)險,，房價不可能長時間違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律,，如果貨幣緊縮周期不再因房地產(chǎn)蕭條而再度放松，如果
“十二五”轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長模式的大步堅實邁開,，那么接下來三年內(nèi)房地產(chǎn)泡沫泄氣必是趨勢,。
哈里森的魔力也會作用于中國房地產(chǎn)市場,。
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