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2010年轉眼間即將逝去，這一年樓市歷經(jīng)兩輪嚴厲調控而未低頭,。市場氛圍雖然一度風聲鶴唳,，但房價泡沫膨脹并未實質性轉向。
近日，中國社科院相繼發(fā)布中國經(jīng)濟藍皮書和房地產(chǎn)綠皮書,，從數(shù)據(jù)計量上對泡沫程度做了嚴肅的測度,。整體來看，資產(chǎn)泡沫較之2009年又有了不小升幅,。不過,，中國房地產(chǎn)市場的命運或許將開始悄悄變化。若以1998年為房地產(chǎn)市場化元年,，則本輪房地產(chǎn)周期已進入第十二個年頭,。而很多跡象也恰與英國經(jīng)濟學家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型愈發(fā)相似。
哈里森曾準確預見美國和英國最近三十年的數(shù)次泡沫崩潰,。他認為自從工業(yè)革命以來,，完整的房地產(chǎn)周期維持在18年左右。如1974年,，1992年和2010年可以看成是美國房地產(chǎn)市場每輪周期的最低點,。哈里森的研究結論是，“房價會先上漲7
年,，然后可能會發(fā)生短期下跌,，然后再經(jīng)歷5 年快速上漲，再之后是2 年的瘋狂（哈里森稱為“勝利者的詛咒”）,。最后是歷時4
年左右的崩潰,。”他認為這個規(guī)律目前依然在起作用,。
那就讓我們一起來估量,，未來3到6年中國房地產(chǎn)市場的可能走勢。
的確,，在經(jīng)歷了長達12年的長周期之后,，促使房價泡沫不斷膨脹的多重因素都已呈現(xiàn)強弩之末的趨勢。雖然看漲房價的因素林林總總,，但重大因素無外乎剛性需求,、土地財政和貨幣泛濫。如果刨除這三點,，房價泡沫也就失去了存在的基礎,。
事實上，經(jīng)過這幾年的不斷透支,，剛性需求已難以支撐房價繼續(xù)攀升。當房價已遠遠偏離普通居民收入,，且以加速度繼續(xù)拉大兩者的差距,，房價早已經(jīng)進入了買泡泡階段，房價上漲到3萬，還是5萬,，與大多數(shù)老百姓已經(jīng)完全沒有關系,。在房價收入比動輒20倍以上的情況下，剛性需求還能維持多久,，令人懷疑,。因此，筆者以為,，高房價恰恰是阻礙城鎮(zhèn)化進程的最大攔路虎,，剛性需求不足以成為房價反彈的動力。剛性需求支撐起來的買方,，完全不可能逆轉房價調控,。
過去兩年，中國放出來近18萬億的新增貸款,，遂使廣義貨幣投放量急速暴漲,。今年下半年通脹勢頭的快速走高，終于引起中央政府對于貨幣超發(fā)的警惕,。明年貨幣政策的轉向以及近期央行頻繁的貨幣調控,，都使得接下來貨幣增速勢必回落，貨幣井噴格局必然終結,。
按照過往經(jīng)驗,，年度新增貸款額度維持在3萬億到5萬億的水平，完全能保證8%以上的經(jīng)濟增速,。即便在2004年前后經(jīng)濟過熱的年份,，信貸增量也只是維持在三四萬億左右。因此,，2011年新增貸款規(guī)模能維持在5萬億就不錯,。雖然較之這兩年明顯回落，但對于中國經(jīng)濟常態(tài)化而言,，這依然是天量的規(guī)模,。
而一旦高通脹時代重新席卷全球，各國央行就會全然不顧其他,，而將全部精力用于對付通脹的惡化上,。其中，美聯(lián)儲持續(xù)升息的速度可能超過預期,，在短短一年到兩年內(nèi),，就將聯(lián)邦基準利率從0.5%拉升至4%以上完全有可能。而要是美元基準利率升至4%左右,，中國央行勢必也不得不進入加息周期,，比如貸款基準利率接近8%，甚至更高。如此力度的貨幣緊縮,，對于房地產(chǎn)投機勢力的打擊將是巨大的,。
盡管目前我們還看不到國家改革分稅制的可能，地方政府土地財政的依賴性看起來還有增無減,，不過,，土地財政模式呈式微之勢已無疑問。城市土地總是有限的,，規(guī)劃面積不可能無限度擴展,。據(jù)筆者的觀察，近幾年全國各個城市隨處可見的開發(fā)區(qū),、房地產(chǎn),、城市擴容的熱潮此起彼伏，并最終表現(xiàn)在房價和地價的暴漲上,，這一過程已出現(xiàn)了全國化特征,。一旦未來幾年這一現(xiàn)象得不到遏制，那么十多年后大部分城市的土地資源將被賣得差不多了,。越來越多的人已經(jīng)意識到,，土地財政正在掏空中國的未來發(fā)展空間。
近期有媒體報道稱,，上海,、重慶明年或將正式開征房產(chǎn)稅。此舉固然是為了完善稅制結構,，同時也是為了遏制房價,，但在筆者看來更為重大的意義在于，此乃啟動分稅制改革的第一步,。只有讓地方政府找到新的財源,，土地財政才具備終結的基礎。否則,，分稅制改革怎么也啟動不了,。
整體看來，房價泡沫再想怎么瘋狂已不太可能,。尤其是當支撐房價泡沫的最關鍵三大因素都漸漸消退之際,，“只漲不跌”的樓價也就到了該回歸正常的時候了。如今,，大多數(shù)人都已經(jīng)意識到房地產(chǎn)泡沫是中國經(jīng)濟未來最大的風險,，房價不可能長時間違背經(jīng)濟規(guī)律，如果貨幣緊縮周期不再因房地產(chǎn)蕭條而再度放松,，如果
“十二五”轉變經(jīng)濟增長模式的大步堅實邁開,，那么接下來三年內(nèi)房地產(chǎn)泡沫泄氣必是趨勢,。
哈里森的魔力也會作用于中國房地產(chǎn)市場。
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