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2010年轉(zhuǎn)眼間即將逝去，這一年樓市歷經(jīng)兩輪嚴(yán)厲調(diào)控而未低頭,。市場(chǎng)氛圍雖然一度風(fēng)聲鶴唳,，但房?jī)r(jià)泡沫膨脹并未實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向。
近日,，中國(guó)社科院相繼發(fā)布中國(guó)經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書和房地產(chǎn)綠皮書,，從數(shù)據(jù)計(jì)量上對(duì)泡沫程度做了嚴(yán)肅的測(cè)度。整體來(lái)看,，資產(chǎn)泡沫較之2009年又有了不小升幅,。不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的命運(yùn)或許將開(kāi)始悄悄變化,。若以1998年為房地產(chǎn)市場(chǎng)化元年,，則本輪房地產(chǎn)周期已進(jìn)入第十二個(gè)年頭。而很多跡象也恰與英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型愈發(fā)相似,。
哈里森曾準(zhǔn)確預(yù)見(jiàn)美國(guó)和英國(guó)最近三十年的數(shù)次泡沫崩潰,。他認(rèn)為自從工業(yè)革命以來(lái),，完整的房地產(chǎn)周期維持在18年左右。如1974年,，1992年和2010年可以看成是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)每輪周期的最低點(diǎn),。哈里森的研究結(jié)論是，“房?jī)r(jià)會(huì)先上漲7
年,，然后可能會(huì)發(fā)生短期下跌,，然后再經(jīng)歷5 年快速上漲，再之后是2 年的瘋狂（哈里森稱為“勝利者的詛咒”）,。最后是歷時(shí)4
年左右的崩潰,。”他認(rèn)為這個(gè)規(guī)律目前依然在起作用,。
那就讓我們一起來(lái)估量,，未來(lái)3到6年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能走勢(shì)。
的確,，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)12年的長(zhǎng)周期之后,，促使房?jī)r(jià)泡沫不斷膨脹的多重因素都已呈現(xiàn)強(qiáng)弩之末的趨勢(shì)。雖然看漲房?jī)r(jià)的因素林林總總,，但重大因素?zé)o外乎剛性需求,、土地財(cái)政和貨幣泛濫。如果刨除這三點(diǎn),，房?jī)r(jià)泡沫也就失去了存在的基礎(chǔ),。
事實(shí)上，經(jīng)過(guò)這幾年的不斷透支,，剛性需求已難以支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。當(dāng)房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離普通居民收入,，且以加速度繼續(xù)拉大兩者的差距,，房?jī)r(jià)早已經(jīng)進(jìn)入了買泡泡階段，房?jī)r(jià)上漲到3萬(wàn),，還是5萬(wàn),，與大多數(shù)老百姓已經(jīng)完全沒(méi)有關(guān)系。在房?jī)r(jià)收入比動(dòng)輒20倍以上的情況下,，剛性需求還能維持多久,，令人懷疑。因此,，筆者以為,，高房?jī)r(jià)恰恰是阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程的最大攔路虎，剛性需求不足以成為房?jī)r(jià)反彈的動(dòng)力,。剛性需求支撐起來(lái)的買方,，完全不可能逆轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)調(diào)控,。
過(guò)去兩年，中國(guó)放出來(lái)近18萬(wàn)億的新增貸款,，遂使廣義貨幣投放量急速暴漲,。今年下半年通脹勢(shì)頭的快速走高，終于引起中央政府對(duì)于貨幣超發(fā)的警惕,。明年貨幣政策的轉(zhuǎn)向以及近期央行頻繁的貨幣調(diào)控,，都使得接下來(lái)貨幣增速勢(shì)必回落，貨幣井噴格局必然終結(jié),。
按照過(guò)往經(jīng)驗(yàn),，年度新增貸款額度維持在3萬(wàn)億到5萬(wàn)億的水平，完全能保證8%以上的經(jīng)濟(jì)增速,。即便在2004年前后經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的年份,，信貸增量也只是維持在三四萬(wàn)億左右。因此,，2011年新增貸款規(guī)模能維持在5萬(wàn)億就不錯(cuò),。雖然較之這兩年明顯回落，但對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)常態(tài)化而言,，這依然是天量的規(guī)模,。
而一旦高通脹時(shí)代重新席卷全球，各國(guó)央行就會(huì)全然不顧其他,，而將全部精力用于對(duì)付通脹的惡化上,。其中，美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)升息的速度可能超過(guò)預(yù)期,，在短短一年到兩年內(nèi),，就將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從0.5%拉升至4%以上完全有可能。而要是美元基準(zhǔn)利率升至4%左右,，中國(guó)央行勢(shì)必也不得不進(jìn)入加息周期,，比如貸款基準(zhǔn)利率接近8%，甚至更高,。如此力度的貨幣緊縮,，對(duì)于房地產(chǎn)投機(jī)勢(shì)力的打擊將是巨大的。
盡管目前我們還看不到國(guó)家改革分稅制的可能,，地方政府土地財(cái)政的依賴性看起來(lái)還有增無(wú)減,，不過(guò)，土地財(cái)政模式呈式微之勢(shì)已無(wú)疑問(wèn),。城市土地總是有限的,，規(guī)劃面積不可能無(wú)限度擴(kuò)展。據(jù)筆者的觀察,，近幾年全國(guó)各個(gè)城市隨處可見(jiàn)的開(kāi)發(fā)區(qū),、房地產(chǎn),、城市擴(kuò)容的熱潮此起彼伏，并最終表現(xiàn)在房?jī)r(jià)和地價(jià)的暴漲上,，這一過(guò)程已出現(xiàn)了全國(guó)化特征,。一旦未來(lái)幾年這一現(xiàn)象得不到遏制，那么十多年后大部分城市的土地資源將被賣得差不多了,。越來(lái)越多的人已經(jīng)意識(shí)到,，土地財(cái)政正在掏空中國(guó)的未來(lái)發(fā)展空間。
近期有媒體報(bào)道稱,，上海,、重慶明年或?qū)⒄介_(kāi)征房產(chǎn)稅。此舉固然是為了完善稅制結(jié)構(gòu),，同時(shí)也是為了遏制房?jī)r(jià),，但在筆者看來(lái)更為重大的意義在于，此乃啟動(dòng)分稅制改革的第一步,。只有讓地方政府找到新的財(cái)源,，土地財(cái)政才具備終結(jié)的基礎(chǔ)。否則,，分稅制改革怎么也啟動(dòng)不了,。
整體看來(lái)，房?jī)r(jià)泡沫再想怎么瘋狂已不太可能,。尤其是當(dāng)支撐房?jī)r(jià)泡沫的最關(guān)鍵三大因素都漸漸消退之際,，“只漲不跌”的樓價(jià)也就到了該回歸正常的時(shí)候了。如今,，大多數(shù)人都已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫是中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)最大的風(fēng)險(xiǎn),，房?jī)r(jià)不可能長(zhǎng)時(shí)間違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，如果貨幣緊縮周期不再因房地產(chǎn)蕭條而再度放松,，如果
“十二五”轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的大步堅(jiān)實(shí)邁開(kāi),，那么接下來(lái)三年內(nèi)房地產(chǎn)泡沫泄氣必是趨勢(shì)。
哈里森的魔力也會(huì)作用于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),。
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