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近年來(lái),，房地產(chǎn)價(jià)格一直是廣大民眾,、新聞媒體、社會(huì)各界乃至中央及各級(jí)地方政府最為關(guān)注的熱點(diǎn)問題之一,。房?jī)r(jià)不僅關(guān)系到民眾的生活,，更對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響,。當(dāng)前,，在房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，期望房地產(chǎn)價(jià)格趨于穩(wěn)定,，能很好滿足民眾住房需求的情況下,，未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)如何，成為一個(gè)頗受各界關(guān)心的焦點(diǎn)問題,。
近日,，屢有機(jī)構(gòu)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，其中不乏專業(yè)機(jī)構(gòu)用非常專業(yè)的模型手段來(lái)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格,，比如１１月２０日,，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院發(fā)布《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》預(yù)測(cè)：由于房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策調(diào)整，２０１１年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題,，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)整時(shí)期的到來(lái),，屆時(shí)不僅房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)大幅下滑，同時(shí)在部分房地產(chǎn)企業(yè)拋售的壓力下,，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)接近２０％的下滑,，并預(yù)計(jì)２０１１年３月、４月份將是樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)時(shí)期,。該降幅是模型測(cè)算得出的,，其模型涵蓋了中國(guó)７０個(gè)大中城市，因此,，“接近２０％降幅”是對(duì)我國(guó)７０個(gè)大中城市未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷,。
１０月２１日,，中國(guó)社科院發(fā)布報(bào)告稱,，從今年第四季度至明年上半年，我國(guó)房?jī)r(jià)同比增速將逐漸下降,，并于明年上半年進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間,；本輪宏觀調(diào)控措施，在使得一線城市房?jī)r(jià)下降２０％之后將逐漸放松,，因此預(yù)計(jì)從２０１１年下半年起,，房?jī)r(jià)增速可能觸底反彈（不過(guò)，作為該報(bào)告主要論據(jù)之一,，“ＣＰＩ將會(huì)在今年９月見頂后回落”已經(jīng)被１０月份４．４％的ＣＰＩ數(shù)據(jù)證偽）,。
此外，還有投行機(jī)構(gòu)也有類似的預(yù)測(cè),，１１月１日,，投資銀行高盛高華證券預(yù)計(jì)，中國(guó)未來(lái)１２個(gè)月房?jī)r(jià)將較當(dāng)前水平下跌２０％,。
幾個(gè)頗有影響力的機(jī)構(gòu)不約而同地預(yù)測(cè)出中國(guó)房?jī)r(jià)在未來(lái)的一年內(nèi)將會(huì)下降２０％的結(jié)論,，那么，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)走勢(shì)到底會(huì)怎樣,？２０％的降幅是否可期,？
筆者綜合分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的背景與現(xiàn)狀，在掌握相關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,，得出結(jié)論認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格（７０個(gè)大中城市）未來(lái)下跌２０％是不可期的,，并且判斷，即使出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格下跌,，其降幅最多也不會(huì)超過(guò)１０％,。理由如下：
第一，短期內(nèi)中國(guó)貨幣政策還很難進(jìn)入明顯緊縮的狀態(tài),。
雖然近期以來(lái),，中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品、資源類產(chǎn)品等帶動(dòng)物價(jià)持續(xù)上漲,，通貨膨脹有明顯增長(zhǎng)之勢(shì),，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)還沒有進(jìn)入慣性高速增長(zhǎng)狀態(tài)，通貨膨脹不會(huì)大幅度走高,，中國(guó)的貨幣政策也不會(huì)很快從適度寬松轉(zhuǎn)為緊縮性貨幣政策,，最多將會(huì)進(jìn)入穩(wěn)健狀態(tài)，因此,，不太可能大幅度提高利率,，貨幣不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重吃緊狀態(tài)，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的打擊作用是有限的,。
第二,，由于通貨膨脹走高，房?jī)r(jià)不漲也意味著其價(jià)格下降,。
當(dāng)前,，由于美國(guó)量化寬松的貨幣政策，通過(guò)國(guó)際熱錢和大宗商品價(jià)格傳導(dǎo)到國(guó)內(nèi),，加劇了中國(guó)通貨膨脹,，人們紛紛尋求保值避險(xiǎn)產(chǎn)品，在目前中國(guó)投資產(chǎn)品匱乏,，投資渠道狹窄的情況下,，房地產(chǎn)成為保值增值的理想產(chǎn)品之一。從某種意義上說(shuō),，房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)一樣,，也是個(gè)用時(shí)間交換空間的過(guò)程，在整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大環(huán)境下,，隨著通貨膨脹上升,，房地產(chǎn)價(jià)格即使不漲也意味著其下跌,。因此，期冀房?jī)r(jià)較大幅度下降是不現(xiàn)實(shí)的,。
第三,，人們收入的逐步增長(zhǎng)，被推遲的需求可能將逐步釋放,。
近些年,，我國(guó)人均可支配收入增長(zhǎng)一直在８％—１０％之間，收入的不斷增長(zhǎng)必然要求生活質(zhì)量的不斷改善,，特別是住房條件的改善,。因此，對(duì)住房需求會(huì)不斷增加,。近期以來(lái),，由于調(diào)控政策頻出，使人們產(chǎn)生一定的觀望情緒,，許多人推遲了住房的購(gòu)買,，如果預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利空政策即將出盡，那么積累或者被推遲的需求很可能在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)逐步釋放,，這就意味著房屋銷售量不會(huì)出現(xiàn)大幅度下降,，于是，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降的基礎(chǔ)也不存在,。
第四,，改善性商品房供給量未來(lái)難以有較大幅度的提高。
�,。玻埃保澳攴康禺a(chǎn)調(diào)控政策強(qiáng)調(diào),，未來(lái)保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的７０％,，并優(yōu)先保證供應(yīng),。這表明調(diào)控政策注重對(duì)未來(lái)基本住房需求的保障，因而,，未來(lái)?xiàng)l件較好,、面積相對(duì)較大、高檔次的商品房供應(yīng)將會(huì)減少,，但需求不一定會(huì)減少,，在這種條件下，其價(jià)格將不會(huì)有較大幅度下降的空間,，有可能維持現(xiàn)狀或者不排除價(jià)格存在上漲的可能,。
同時(shí)，對(duì)于保障性住房，由于其建設(shè)的激勵(lì)機(jī)制仍然不足,，因而建設(shè)進(jìn)度不會(huì)很快,，近期供應(yīng)量難以有較大幅度增加，于是短期內(nèi)需要住房的居民仍然還是以購(gòu)買商品房為主,，這就維持了對(duì)商品房的需求,。而受調(diào)控政策的影響,，商品房建設(shè)的激勵(lì)機(jī)制也存在不足,，因?yàn)橹挥性诜績(jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候，才是商品房供應(yīng)大幅度增加的時(shí)候,，這是市場(chǎng)機(jī)制使然,。因此，調(diào)控政策的作用使２０１０年供應(yīng)量難以有較大幅度增加,，于是,，即使２０１１年全國(guó)住房庫(kù)存逐步上升，由于商品房供應(yīng)量不會(huì)有大幅度增加,，總量仍然處于不是很高的水平,，同時(shí)受２０１０年調(diào)控政策影響，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),，前期因觀望而推遲或被壓抑的需求很可能要逐步釋放,，那么在需求量不顯著減少的情況下，房?jī)r(jià)也很難有較大幅度下降的基礎(chǔ),。
第五,，在人民幣升值預(yù)期下，房地產(chǎn)仍然是熱錢良好的投資對(duì)象,。
人民幣匯率上升,，導(dǎo)致更多熱錢流入中國(guó)，房地產(chǎn)是頗受青睞的主要投資項(xiàng)目,，在各方資金的簇?fù)硐�,，無(wú)論真實(shí)性住房需求還是投資性需求都將呈現(xiàn)剛性，導(dǎo)致房地產(chǎn)降價(jià)的幾率很低,。特別是美國(guó)之前剛宣布的第二輪量化寬松政策,，將會(huì)導(dǎo)致更多的熱錢流入新興國(guó)家，中國(guó)將是首當(dāng)其沖的目的地,，房地產(chǎn)升值預(yù)期的壓力仍然較大,。價(jià)格較大幅下跌也不會(huì)有較多預(yù)期。
除此之外,，即使在中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)都處于惡化狀態(tài)的２００８年—２００９年國(guó)際金融危機(jī)期間,，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的降幅仍然沒有超過(guò)５％，而且，那時(shí)許多人的收入不但沒有增加,，還大幅減少,，富翁的財(cái)富也是急劇縮水，在那種極端情況下,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于相對(duì)良好狀態(tài),。那么，當(dāng)今在中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步走向上升周期中,，在各方經(jīng)濟(jì)預(yù)期良好,、投資不斷增加的條件下，在沒有任何的制度變化和根本改革的情形中,，僅僅因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控政策的原因,，就導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降２０％，這種期待是完全不現(xiàn)實(shí)的,。
綜合以上分析,，近一兩年之內(nèi)，在調(diào)控政策的持續(xù)作用下,，有中央政府穩(wěn)定市場(chǎng)的堅(jiān)強(qiáng)決心,，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格最多下跌幅度也不會(huì)超過(guò)１０％。
筆者不否認(rèn)經(jīng)濟(jì)模型的力量,，但是經(jīng)濟(jì)模型的模擬力畢竟是有限的,，在面對(duì)紛繁復(fù)雜的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方利益爭(zhēng)相博弈的復(fù)雜社會(huì)背景下,，在調(diào)控政策還沒有形成穩(wěn)定預(yù)期的前提下,，再完善的經(jīng)濟(jì)模型模擬現(xiàn)實(shí)都是蒼白無(wú)力而難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的。我們期望中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠穩(wěn)定發(fā)展,，期待房地產(chǎn)價(jià)格不要再大幅度攀升,，期望廣大民眾能夠安居樂業(yè)，住有所居,，這也是調(diào)控政策的目標(biāo)之所在,，但是正如住建部近日所指出的，調(diào)控還存在許多難點(diǎn),。在現(xiàn)今的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景條件下,，要達(dá)到我們良好的預(yù)期目標(biāo)還需要各方做出更多堅(jiān)持不懈的努力。
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