隨著時代的變遷,，“房屋”已從居住之所演變成具有太多附加意義的概念,，家庭是否和睦，日子過得是否幸福與房產(chǎn)有著千絲萬縷的聯(lián)系。據(jù)北京市東城人民法院調(diào)研顯示,，四成贍養(yǎng)糾紛與房產(chǎn)有關(guān),，而因房產(chǎn)糾紛導致的婚姻問題更是層出不窮,。
近日,，最高人民法院出臺了《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》征求意見稿(下簡稱《意見稿》)，其中關(guān)于離婚時婚前購房,、父母出資購房的房產(chǎn)分割問題等新規(guī)定涉及各方利益的權(quán)衡,，也將對司法實踐帶來巨大影響，值得社會各方對此予以注意,。
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婚后父母幫買房發(fā)生“權(quán)利反轉(zhuǎn)”資助子女購房的老人吃了定心丸 |
現(xiàn)行的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第二十二條規(guī)定：“當事人結(jié)婚后,，父母為雙方購置房屋出資的,，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外,�,！币簿褪钦f，子女結(jié)婚后父母出資購房的,，除明確約定房產(chǎn)歸兒女一方所有的,，無論該房屋登記在子女哪一方的名下，該房產(chǎn)均視為子女的夫妻共同財產(chǎn),。
《意見稿》則改變了這種推定的邏輯,，形成了“權(quán)利反轉(zhuǎn)”，《意見稿》第八條第一款規(guī)定：“婚后由一方父母出資購買的不動產(chǎn),，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可視為對自己子女一方的贈與,，應認定該不動產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn),。”第二款規(guī)定：“由雙方父母出資購買的不動產(chǎn),，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的,，可以認定該不動產(chǎn)為按照雙方父母的出資份額按份共有，但有證據(jù)證明贈與一方的除外,�,！�
通過比較不難看出，《意見稿》的規(guī)定回應了當今房價不斷上漲引發(fā)的父輩購房確權(quán)問題,。
如今大城市房價不斷飆升,，適婚年齡的年輕人多是靠父母的資助而購房，而父母的資助則通常是一家人十幾年甚至幾十年積攢的心血,，如果隨著孩子婚姻的解散帶來房產(chǎn)的分割,，則意味著一家人幾十年的心血都被分割了一半，于情于理讓父輩難以接受,。新的司法解釋明確了無特別說明,，父母出資購房視為贈與子女個人而非小夫妻兩人，給資助子女購房的老人們吃了一顆定心丸,。
對于一方婚前按揭貸款,，婚后雙方共同還貸，離婚時對房屋增值部分是否分割,、如何分割,，目前無論是法律還是司法解釋均無明確規(guī)定。理論界與實務界也存在兩種觀點：一種觀點認為夫妻用共同財產(chǎn)還貸只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務關(guān)系,，離婚時對用于婚后還貸的全部款項50%應予以返還,；第二種觀點認為，對于夫妻用共同財產(chǎn)還貸房屋的增值部分，離婚時應按照夫妻共同財產(chǎn)進行分割,。
案例：
小張在結(jié)婚前,，以100萬元的價格購買了一套住宅，其中貸款70萬元,，首付30萬元,。婚后不久,，房產(chǎn)證辦下來,，產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)人為小張。兩年后房貸還清,，小張的妻子起訴離婚,，并要求將訴爭之房作為共有財產(chǎn)分割。法院認為,，小張雖于婚前交納了購房首付款,，但訴爭之房產(chǎn)權(quán)證是在婚后取得，且該訴爭之房貸款亦由雙方婚后共同償還,，故訴爭之房應認定為夫妻共同財產(chǎn),；但考慮小張婚前首付的30萬元，在分割房產(chǎn)時應對首付款予以扣減,。經(jīng)評估,，訴爭房產(chǎn)現(xiàn)價值150萬元。法院最終判決房產(chǎn)歸小張所有,，由小張給付其前妻房屋折價款60萬元,。本案中法院采用了第二種觀點，但理論界和實務界支持第一種觀點的也不在少數(shù),。
《意見稿》第十一條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同,，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,，離婚時可將該不動產(chǎn)認定為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人財產(chǎn),，尚未歸還的部分貸款為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人債務�,；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財產(chǎn)還貸部分,，應考慮離婚時不動產(chǎn)的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素，由不動產(chǎn)權(quán)利人對另一方進行合理補償,�,！�
該條解釋明確了按揭貸款房屋的權(quán)屬，即一方在婚前簽訂購房合同并支付首付款的,，無論房產(chǎn)證是在婚前還是婚后取得,，如果房產(chǎn)證上只有購房一方的名字,，即使剩余貸款由雙方在婚后共同償還，該房產(chǎn)均為購房一方的個人財產(chǎn),。但此條解釋表述為“可將不動產(chǎn)認定為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人財產(chǎn)”,，弱化了適用的絕對性，給予法官一定程度的自由裁量權(quán),，具體適用仍需進一步明晰,。
從民法理論中債權(quán)的性質(zhì)角度來看，應該認為新規(guī)定非常合理,。
根據(jù)我國的房屋預售登記制度,，由預售合同(也即通常所說的購房合同)而取得房屋所有權(quán)的權(quán)利人只限于該預售合同上的債權(quán)人，因而該債權(quán)具有了特定性或?qū)剐�,。銀行對特定的購房人即貸款債務人(按揭人)的資信產(chǎn)生信賴,，而且該財產(chǎn)權(quán)利是由婚前個人繳納首付款而取得。因此,，即使產(chǎn)權(quán)證的取得在婚后,，按揭房屋仍屬于個人財產(chǎn)。
購房人在婚前已取得房屋的所有權(quán),，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間只是為了還貸而將房屋的所有權(quán)抵押給銀行,，和銀行之間是債權(quán)債務關(guān)系,。夫妻用共同財產(chǎn)還貸只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務關(guān)系,，并不改變房屋所有權(quán)的歸屬。這在理論上也是符合不動產(chǎn)的公示原則的,。同時,，銀行和債務人(按揭人)之間是建立在對資信狀況特殊的信任基礎(chǔ)之上的債權(quán)債務關(guān)系，不因為婚姻關(guān)系而改變債務人,，也是符合債務轉(zhuǎn)移的理論的,。雖然從表面看，婚后另一方參與還貸的行為也為房屋產(chǎn)權(quán)的取得在做貢獻,，但從法律層面來分析,，婚后雙方共同還貸僅僅是在償還銀行的債務，與房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是兩個不同的法律關(guān)系,，并不改變房產(chǎn)作為個人財產(chǎn)的性質(zhì),。
因此在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn),，剩余未償還的貸款屬于其個人債務,，對于已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧斢枰苑颠�,，并給予“合理補償”,。
在這里,，可以根據(jù)條款中規(guī)定的“離婚時不動產(chǎn)市場價格”及“共同還貸款項所占全部款項比例”兩個因素，列出“合理補償”的計算方法：補償額=以夫妻共同財產(chǎn)償還銀行按揭款的數(shù)額×房產(chǎn)增值率×50%,。例如一套價值50萬元的房子,，首付10萬元，婚后共同償還貸款40萬元,；若干年后該房屋升值到150萬,，房產(chǎn)增值率為150÷50=300%，則離婚時不動產(chǎn)權(quán)利人對另一方的“合理補償”數(shù)額大約為40×300%×50%=60(萬元),。
看了以上的例子,，人們可能會覺得：這么分似乎也和將房屋認定為共同財產(chǎn)沒有什么分別，不也一樣考慮了房屋現(xiàn)價值嗎,？實則不然,，將按揭房屋認定為個人財產(chǎn)和夫妻共同財產(chǎn)，在分割時至少在以下三方面情形中是有所不同的：
第一,，離婚后是否能繼續(xù)居住在房屋內(nèi),。依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，在審判實踐中,，如果夫妻雙方離婚時僅有一套共有的房屋且都不能另行解決住房的,，法院可以考慮實際情況判定此房屋仍由兩人共同居住,；而如果該房屋僅為夫妻一方所有,，那么即使另一方不能另行解決住房，法院也不能判決兩人繼續(xù)共同居住,，所以不享有產(chǎn)權(quán)的一方很有可能“無家可歸”,。
第二，競買權(quán),。我國法律規(guī)定,，夫妻雙方離婚時對共有房屋價值及歸屬不能達成協(xié)議的，可以競價取得,，即由出價高的一方取得房屋所有權(quán),，然后給另一方相應補償；但如果房屋屬于一方的個人財產(chǎn),，則另一方即使開出“天價”,，也難以取得房屋的所有權(quán)。
第三,，房子跌價怎么辦,？雖然《意見稿》中為房屋升值時價值分割做了充分考慮，但如果離婚時房產(chǎn)價值低于原始價格,，是繼續(xù)按房屋市價補償,，還是按共同還貸數(shù)額返還,，又是一個值得商榷的問題。
雖然我國通過補充立法來對夫妻財產(chǎn)的分割加以細化,，且看似增加了“個人財產(chǎn)”的法定情形,，但我們不能本末倒置，要明白法律對確立夫妻財產(chǎn)關(guān)系的出發(fā)點是優(yōu)化婚姻家庭關(guān)系,，維護社會穩(wěn)定,。婚姻應以感情為前提,，而非以財產(chǎn)分配為著眼點,。夫妻間唯有互相信任、互相尊重,，才能營造和睦,、文明的家庭關(guān)系。