種種跡象顯示,，史上最嚴厲的調(diào)控政策可能再次淪為空調(diào),，這是通脹預期與現(xiàn)金泛濫的結(jié)果,。
房地產(chǎn)市場的政策邊際效用節(jié)節(jié)下降,。9月29號推出的史上最嚴厲調(diào)控政策,，沒有擋住房價的步伐,。政策效用期限從4月新政的四個月下降到9月新政的一個月,。
先看房價,，房價堅挺顯示了市場各方對未來市場的預期,。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.6%，漲幅比9月份縮小0.5個百分點,；環(huán)比上漲0.2%,。據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，11月我國100個城市住宅平均價格較上月上漲0.82%,。上海的一手房平均成交價格在10月上漲41%的情況下,，再漲了27%，達到22627元平方米,。這一數(shù)據(jù)顯示9月新政威力不如4月,。在北京、上海等十大重點城市中,，除南京環(huán)比下跌0.07%外,，其他9個城市房價平均高達15407元/平方米，環(huán)比上漲0.41%,，同比飆升34.29%,。
成交量顯示市場的活躍度。中國最大的兩個城市成交量非�,；钴S,。
來自中國房產(chǎn)信息集團公布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月上海新房供應(yīng)量達到9698萬平方米,，環(huán)比回升30%,，受到10月低供應(yīng)的影響，成交量從10月的13191萬平方米下滑到了9486萬平方米,，環(huán)比下滑28%,。但11月的成交顯示了先抑后揚的走勢，顯示市場信心顯著恢復,。
北京比上海更活躍,。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月北京樓市期房住宅總成交量達到了10107套,，繼9月以后調(diào)控期再次突破萬套,，環(huán)比10月上漲46.6%,。11月30日的成交量達到5月1日以后的記錄新高。北京中原和21世紀不動產(chǎn)的監(jiān)測表明,，11月下旬二手房成交量達到6561套,，環(huán)比中旬的4938套上漲超過1500套，市場反彈跡象再次出現(xiàn),。
雖然房價由政府控制,，雖然高低檔住宅開盤先后有嚴格限制，但調(diào)控得了一時,，最終還是會現(xiàn)出原形,。
我們低估了現(xiàn)金的力量。房地產(chǎn)調(diào)控至今,，我們必須承認,，收緊銀行信貸無法動搖財富階層的投資能力，我國的現(xiàn)金滲透率過低,，而現(xiàn)金支付比率過高,，有關(guān)方面雖然可以監(jiān)控資金的走向卻無法監(jiān)控資金的投向，灰色收入與大量新富階層的購買力足以支撐起中國的房地產(chǎn)市場,。
北京就是典型的例子,。根據(jù)人行的數(shù)據(jù)，今年10月,，北京個人房貸大幅下挫,，當月金融機構(gòu)個人住房本外幣貸款增加11.1億元，同比少增近25億元,，少增幅度達69.1%,，環(huán)比驟降43.8億元，降幅達79.8%,。其中新建住房貸款減少0.8億元,，同比少增12.2億元；二手住房貸款增加11.9億元,，同比少增12.6億元,。
與此相應(yīng)，商品房成交量下降,，但降幅遠遠趕不上房貸下降的幅度,。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月北京商品房期房住宅總成交為6894套,，環(huán)比9月,，降幅超過36%，同比下跌幅度接近42%,。
信貸收緊的結(jié)果是現(xiàn)金大行其道,。據(jù)21世紀不動產(chǎn)提供的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，目前北京市全款購房者的比例達到55.3%，異地在京購房者比例也達到55%,，這些購房主力成為支撐房價的主體,。這一數(shù)據(jù)與4月調(diào)控后二手房全款付款比例占六成大致相似。說明卡住了銀行信貸,，無法止住洶涌的手握巨資金購房的投資者,。目前這些人不僅手握數(shù)套房，還將投資的目光對準了全球,，香港地區(qū)、新加坡,、英國,、加拿大是他們的投資熱土。
10月與11月的通脹上升預期助推了房地產(chǎn)市場的溫度,。
9月份CPI略有上升,，投資者處于9月新政觀望期，而到11月公布10月CPI達到4.4%,，預期11月的CPI將繼續(xù)攀升,，這給中產(chǎn)階層的投資者加了最后一把火。不堪忍受存款負利率與變幻不定的證券市場,，手中有余資的中產(chǎn)階層傾其所有將資金投入樓市,，畢竟，這是到目前為止中國惟一只賺不賠的投資,。毫不奇怪,，11月下旬許多城市房地產(chǎn)市場烈焰升騰，成交量大幅攀升,。
現(xiàn)在,，調(diào)控房地產(chǎn)市場只剩最后兩招殺手锏，一是提高持有成本或者征收資本利得,，使房地產(chǎn)投資無利可圖,；二是取消房地產(chǎn)信貸，或者繼續(xù)給房地產(chǎn)市場單獨加息,，把所有自有資金不足者全部趕出房地產(chǎn)市場,，如此一來，無人高位接盤房價自然下跌,。而政策放的風是明年計劃建1000萬套保障房,，其中絕大部分為公租房。潛臺詞是,，市場我們管不了,，商品房價暫時還得在高位,。
這是典型的新加坡模式，大部分國民住進保障房,，讓商品房比保障房價格高十倍,，于我何干？問題是,，新加坡保障了80%的國民住房,，我們保障得了8億嗎？
我們必須給房地產(chǎn)調(diào)控鼓勵,，并且指出,，投資過熱的問題由稅收與貸款成本解決，征收房產(chǎn)稅,、給房地產(chǎn)市場單獨加息是最好的選擇,。房地產(chǎn)如此發(fā)展下去，第三輪調(diào)控勢不可擋,。（原載《每日經(jīng)濟新聞》）