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從9月26日開(kāi)始的新一輪樓市調(diào)控以來(lái)，多數(shù)城市的樓市成交快速萎縮,、觀望心態(tài)上升,。可是,，深圳近期重新再現(xiàn)“成交猛增而均價(jià)高位震蕩”的市況,，這并非是投資者麻木到對(duì)調(diào)控政策置若罔聞，而是市場(chǎng)擔(dān)憂打擊“陰陽(yáng)合同”,。
多年來(lái),，深圳不少二手房交易并未按評(píng)估價(jià)征稅，而是按“陰陽(yáng)合同”來(lái)操作,。雙方成交時(shí)大多簽兩個(gè)合同,，真實(shí)的交易價(jià)格暗藏在“陰合同”里；“陽(yáng)合同”則用來(lái)送給產(chǎn)權(quán)處登記備案,、過(guò)戶及供官方核查,，該價(jià)格一般都是賣方舊房地產(chǎn)證上的登記原價(jià)。
采用陰陽(yáng)合同,，賣方可偷逃買賣差額20％的個(gè)人所得稅,、差額5％的營(yíng)業(yè)稅和附加稅以及可能很高的土地增值稅等。一套買入價(jià)為100萬(wàn)元的房產(chǎn),，若以300萬(wàn)元出售,，賣方至少可偷漏40多萬(wàn)元的稅款。
按“評(píng)估價(jià)”征稅,，應(yīng)該是專門針對(duì)二手房交易中流行的通過(guò)“陰陽(yáng)合同”偷漏稅的行為,。傳聞?dòng)袃煞N征收辦法:一是可以提供房產(chǎn)原值及合理費(fèi)用的，個(gè)人所得稅按（評(píng)估價(jià)—房產(chǎn)原值—轉(zhuǎn)讓繳納稅金及合理費(fèi)用）×20％征收;二是無(wú)法提供房屋原值,、合理費(fèi)用的,，個(gè)稅將按照評(píng)估價(jià)的1％至2％征收。此舉令賣方的稅收和交易成本大幅上升,。
筆者以為,，二手房按評(píng)估價(jià)征稅，或?qū)?duì)置業(yè)者和投機(jī)客形成正面打擊,。除了有效增加政府稅收之外,，最明顯的作用是,，直接精準(zhǔn)打擊“陰陽(yáng)合同”，令投機(jī)客迅速退出市場(chǎng),。首先是大大壓縮賣方的利潤(rùn)空間即增加其支出成本,，令其將這部分盈利減少（損失）轉(zhuǎn)嫁到賣價(jià)中，勢(shì)必造成買方支出的增加,。由于買賣雙方的成本增加,，即意味著樓價(jià)的更高，從而減少房屋交易換手頻率,。長(zhǎng)期來(lái)看,，交易量大幅減少，將會(huì)對(duì)地產(chǎn)中介的生意造成嚴(yán)重沖擊,。
綜合來(lái)看,，按“評(píng)估價(jià)”征稅的新規(guī)，應(yīng)該有利于打擊多年難治之頑疾,，即根治虛假“陰陽(yáng)合同”,，這有利于凈化市場(chǎng)和打擊短期投機(jī)客。不過(guò),，長(zhǎng)期來(lái)看,，此舉并不一定會(huì)降低房?jī)r(jià)，只是讓買賣雙方都不得不承擔(dān)更高的交易成本,。
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